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スケルトン物件の消防設備：貸主と借主の責任分担
空きテナント（スケルトン状態）における消防設備の設置費用負担は、貸主と借主の間でトラブルになりやすい問題です。今回のケースのように、管理会社が「現状渡し」を理由に借主負担とするケースも少なくありませんが、法令遵守の観点から、必ずしも全て借主負担とは限りません。
法令で定められた最低限の設備は貸主の責任
消防法や関連条例では、テナントの規模や用途に応じて、設置が義務付けられている消防設備があります。非常口、消火器、火災報知器（感知器）、避難誘導灯、非常照明（非常灯）などがこれに該当します。これらの最低限必要な設備は、原則として貸主の負担となります。 借主は、これらの設備を適切に維持管理する義務を負いますが、初期設置費用は貸主が負担するのが一般的です。
内装工事による追加設備は借主の責任
一方で、内装工事によって新たに設置する消防設備や、既存設備の増設・変更は、多くの場合借主の負担となります。今回のケースで挙げられている、
* 非常灯の増設（現状0個→2個以上）
* 感知器の増設
* 誘導灯の変更（吊り下げ式→パイプ固定式）
* 非常スピーカーの増設（現状1個→2個以上）
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などは、内装設計やレイアウトに依存する部分が多いため、借主負担となる可能性が高いです。ただし、消防署の指導に基づいて必要な設備であれば、交渉の余地があるかもしれません。
管理規約の確認
分譲マンションの場合、管理規約に消防設備に関する規定があるか確認することが重要です。専有部分の消防設備の設置・維持管理について、貸主と借主の責任分担が明確に記載されている場合があります。今回のケースでは記載がないとのことですが、管理会社と改めて確認し、規約の解釈について合意形成を図る必要があります。
具体的な対応策と交渉ポイント
現状を踏まえて、具体的な対応策と交渉ポイントを以下に示します。
1. 消防署への確認
まず、消防署に直接確認することが重要です。現状の消防設備が法令に適合しているか、不足している場合はどのような設備が必要なのか、明確な回答を得ましょう。消防署の指導に基づいた見積もりがあれば、貸主との交渉がスムーズに進みます。
2. 貸主との交渉
消防署の指導を元に、貸主（管理会社）と改めて交渉しましょう。法令で義務付けられている最低限の設備は貸主負担であることを伝え、不足している設備の設置費用負担について協議します。 交渉の際には、以下の点を強調しましょう。
- 消防法遵守の重要性：法令違反による罰則リスクを明確に伝えましょう。
- 安全性の確保：テナント利用者や近隣住民の安全を守るためにも、必要な設備の設置は不可欠であることを強調しましょう。
- 契約締結への影響：消防設備の不足が契約締結の障害になっていることを伝え、早期解決を求めましょう。
- 費用分担案の提示：貸主負担と借主負担を明確に区分した費用分担案を提示することで、交渉を円滑に進めることができます。
3. 専門家への相談
交渉が難航する場合は、不動産専門家や弁護士に相談することをお勧めします。専門家の助言を得ることで、法的観点から適切な対応策を講じることができます。
4. 契約書への明記
最終的に、消防設備の設置費用負担について、契約書に明記しましょう。誰がどの費用を負担するのかを明確にすることで、後々のトラブルを防止することができます。
よくあるケースと注意点
スケルトン物件で消防設備が不足しているケースは、決して珍しいことではありません。以前のテナントが解体時に設備を取り外したり、老朽化によって設備が不足したりすることが原因として考えられます。
注意点
* 契約前に必ず消防設備の状況を確認する：物件を借りる前に、消防設備の状況を必ず確認し、不足している場合は貸主と費用負担について事前に合意しておきましょう。
* 現状回復義務との関係：契約終了時にテナントを現状回復する義務がある場合、消防設備の撤去・復旧費用についても契約書で明確にしておく必要があります。
まとめ
スケルトン物件の消防設備に関する問題は、貸主と借主の双方にとって重要な課題です。法令遵守と安全性を最優先し、消防署の指導、専門家の助言などを活用しながら、貸主との円滑な交渉を進めることが大切です。契約前にしっかりと確認し、契約書に明記することで、トラブルを未然に防ぎましょう。
