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相続物件の評価鑑定における写真撮影の目的と範囲
相続物件の評価鑑定において、不動産鑑定士が物件の写真を撮影するのは、物件の現状を正確に把握し、客観的な評価を行うためです。 写真には、建物の構造、築年数、設備状況、修繕状況、そして各部屋の広さや状態などが記録されます。これらの情報は、不動産の価値を算出する上で非常に重要な要素となります。しかし、全ての部屋が必ずしも撮影されるとは限りません。
撮影されない理由
質問者様の場合、玄関隣接のガレージ隣接部屋が撮影されていなかったとのことですが、いくつかの可能性が考えられます。
- 安全上の理由： 物件の状態によっては、危険な場所や立ち入りが制限されている場所が存在する場合があります。例えば、崩落の危険性がある箇所や、私有地への無断侵入を避ける必要がある場合などです。鑑定士は、安全を確保した上で鑑定を行う義務があります。
- アクセス制限： 物件の一部に、所有者や管理者の許可なく立ち入ることができない場所がある可能性があります。例えば、鍵のかかった倉庫や、私的な使用がされている部屋などです。鑑定士は、依頼者からアクセス許可を得られない限り、撮影を行うことはできません。
- 評価に影響しない部分： 全ての部屋が評価に大きく影響するとは限りません。例えば、非常に狭小な納戸や、使用用途が不明瞭な空間などは、評価に影響が小さいと判断されれば、撮影されない可能性があります。特に、ガレージに隣接する部屋が、評価に直接影響しない付帯設備の一部である場合は、撮影対象外となる可能性があります。
- 鑑定方法の選択： 鑑定方法によっては、写真撮影が必須ではない場合があります。例えば、類似物件比較法を用いる場合、写真撮影よりも市場データの分析が重視されるため、写真撮影の範囲が限定される可能性があります。
- 過失： 稀ではありますが、鑑定士のミスによって撮影漏れが発生する可能性も否定できません。この場合は、鑑定士に確認し、追加撮影を依頼する必要があります。
重要な部屋と判断される理由と対応策
質問者様は、撮影されなかった部屋が「重要な部屋」だとお考えのようです。 重要な部屋と判断される理由は様々ですが、例えば、以下の様なケースが考えられます。
- 広さ： 他の部屋に比べて格段に広い場合。
- 用途： 居住空間として重要な役割を果たしている場合（例：主寝室、リビングなど）。
- 設備： 高価な設備が設置されている場合。
- 状態： リフォーム済みの部屋で、他の部屋と比べて状態が良い場合。
- 立地： 日当たりや眺望が良い場合。
もし、この部屋が相続評価に大きく影響する重要な要素を含んでいると考えるのであれば、以下の対応が必要です。
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1. 不動産鑑定士への確認と追加依頼
まず、鑑定士に直接連絡を取り、撮影されなかった理由を確認することが重要です。 撮影漏れであれば、追加撮影を依頼しましょう。その際、この部屋が評価において重要な理由を明確に伝え、写真が必要な理由を説明する必要があります。具体的な根拠を示すことで、鑑定士も対応しやすくなります。例えば、部屋の広さ、設備、リフォーム状況などを具体的に説明しましょう。
2. 追加資料の提出
追加撮影が難しい場合、この部屋の状況を説明する資料を提出しましょう。 例えば、以下の様な資料が有効です。
- 写真： 自分で撮影した写真。
- 図面： 間取り図や詳細な寸法図。
- リフォーム記録： リフォームを行った場合、その記録。
- 設備リスト： 設置されている設備の一覧。
これらの資料を提出することで、鑑定士は部屋の状況を把握し、評価に反映させることができます。
3. 裁判所への報告
鑑定結果に納得できない場合は、裁判所に報告し、状況を説明する必要があります。裁判所は、鑑定結果の妥当性を判断する役割を担っています。 鑑定士の対応に問題がある場合、裁判所が介入し、追加鑑定や再鑑定を命じる可能性もあります。
専門家の視点：不動産鑑定士の役割と責任
不動産鑑定士は、専門的な知識と経験に基づいて、客観的で公正な評価を行うことが求められます。 しかし、鑑定士にも限界があり、全ての状況を完璧に把握することは困難です。 重要なのは、依頼者と鑑定士間の良好なコミュニケーションです。 疑問点や不明な点は、すぐに鑑定士に確認し、適切な対応を求めることが重要です。
まとめ：コミュニケーションと証拠資料が重要
相続物件の評価鑑定において、一部の部屋が撮影されないケースは、必ずしも異常ではありません。しかし、その理由を理解し、重要な部屋が適切に評価されるよう、鑑定士とのコミュニケーションを密にし、必要に応じて追加資料を提出することが重要です。 不明な点があれば、すぐに鑑定士に確認し、必要であれば裁判所に報告しましょう。 適切な対応によって、公正で納得のいく評価を得ることが可能になります。
