生協マンションの敷金精算に関する疑問と、安心できる原状回復のためのガイド

特約事項の内容について。生協マンションに住むようになってから約２年が経過しようとしている頃、改めて契約書およびその裏面に記載されている特約事項（特約条項？）をすべて読みました。その特約事項に書かれていた内容に関してなのですが・・・「基本清掃料２６５００円を敷金から差し引くものとする」「４年間借りた場合、保証金（敷金）の４０％を返還する」「またクリーニングで落ちないフローリングや壁の汚れがあった場合、備え付け家具の故意の破損があった場合は、また別に保証金（敷金）から差し引く」と書いてありました。私自身、まだ大学生で賃貸契約に関して今回の生協マンションが初めてのことで、わからないことがあるのですが、上記の特約条項の内容からすると、たとえ退室時に部屋がどういう状態であろうと、敷金が１５万円なので９万円が差し引かれ（６万円しか還ってこないため）、そこから基本清掃料が差し引かれ、最終的に最大で３３５００円しか敷金が返ってこないことになるように思います。私自身、「敷金はただの預け金で基本的には全額返還されるものである」「原状回復義務は、住むことによる時の経過とともに発生する自然減耗を対象としていないのが一般的である」「特約事項に記載されているものでも、その内容があまりに借りてに不利な場合は記載されている内容を無効にすることができる可能性がある」といった事は以前目にしたことがあるような気がします。当然、契約書にはサインをしているのですが、先に述べた特約事項の記載は一般的に妥当なのものなのでしょうか。また絶対にこの特約事項に従わなければならないのでしょうか。ちなみにこの生協マンションは関西地方にあり、関東ではありません。またこの物件は大学生のみを対象にしたもので社会人等は入居できない大学生協マンションです。またこのマンションに入居した最初の日にフローリングになんらかの小さなゴミがたくさん落ちていた（本当に清掃してるの？）、フローリングや壁にも複数の傷やへこみがあった（新入居連絡用紙にて報告はしている）。

Contents

1 生協マンションの敷金精算に関する特約事項の妥当性
2 原状回復と自然消耗について
3 まとめ

生協マンションの敷金精算に関する特約事項の妥当性

大学生協マンションの敷金精算に関する特約事項について、ご心配されている点について詳しく解説します。ご質問にある特約事項は、一般的な賃貸借契約とは異なる点があり、いくつか懸念される点があります。

特約事項の解釈と問題点

まず、特約事項に記載されている「４年間借りた場合、保証金（敷金）の４０％を返還する」という部分です。これは、敷金の４０％（１５万円×４０％＝６万円）しか返還されないことを意味しています。残りの６０％は、基本清掃料やその他の損耗・破損を差し引かれる可能性があります。

さらに、「基本清掃料２６５００円を敷金から差し引くものとする」という条項も問題です。清掃費用は、入居者の責任による汚れや破損に対して請求されるのが一般的です。しかし、この特約事項では、入居者の責任に関わらず、一定額の清掃料を差し引くことが規定されています。これは、入居者にとって不利な条項と言えるでしょう。

また、「クリーニングで落ちないフローリングや壁の汚れがあった場合、備え付け家具の故意の破損があった場合は、また別に保証金（敷金）から差し引く」という条項も、具体的な基準が不明確です。どのような汚れや破損が「クリーニングで落ちない」とみなされるのか、また「故意の破損」の定義が曖昧なため、過剰な請求を受ける可能性があります。

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これらの特約事項を総合的に見ると、入居者が部屋の状態に関わらず、敷金の多くを返還されない可能性が高いことが分かります。これは、一般的な賃貸借契約の慣習とは大きく異なる点です。

法律的な観点からの検討

敷金は、家賃の滞納や部屋の損傷に対する担保として預けられるものであり、原則として全額返還されるべきものです。ただし、入居者の故意または過失による損傷については、敷金から修理費用を差し引くことができます。しかし、今回の特約事項のように、入居者の責任によらない部分まで敷金から差し引くことは、法律上問題となる可能性があります。

特に、「４年間借りた場合、保証金（敷金）の４０％を返還する」という条項は、明らかに借主にとって不利な条項であり、民法上の「公序良俗違反」に該当する可能性があります。公序良俗違反とは、社会の秩序や善良な風俗に反する行為を指します。

また、入居開始時にすでにフローリングにゴミがあり、傷やへこみがあったことを報告済みであることは重要です。これらの損傷は、入居者によるものではなく、既に存在していたものなので、敷金から差し引くことはできません。新入居連絡用紙への報告は、証拠として有効に活用できます。

具体的なアドバイス

まず、契約書に記載されている特約事項について、弁護士や不動産専門家に相談することをお勧めします。専門家の意見を聞くことで、特約事項の妥当性や、敷金返還に関する権利についてより明確な理解を得ることができます。

次に、退去時の精算に備えて、部屋の状態を写真や動画で記録しておきましょう。特に、入居時にすでに存在していた傷や汚れについては、証拠として残しておくことが重要です。

退去の際には、家主との間で精算内容について明確な合意を得ることが重要です。もし、家主が不当な請求をしてきた場合は、弁護士に相談し、法的措置を検討することも可能です。

専門家の視点

弁護士の視点から見ると、この特約事項は、借主にとって非常に不利な条件となっています。特に、敷金の４０％しか返還されない点、そして入居者の責任によらない清掃費用を差し引く点は、民法上の規定に反する可能性があります。

不動産会社や管理会社は、契約書に記載されている特約事項について、入居者に対して十分な説明をする義務があります。今回のケースでは、その説明が不十分であった可能性があります。

原状回復と自然消耗について

原状回復とは、賃貸物件を元の状態に戻すことです。しかし、これは「通常使用による損耗」を除きます。通常使用による損耗とは、時間の経過とともに自然に発生する劣化のことです。例えば、フローリングの小さな傷や、壁紙のわずかな色あせなどは、通常使用による損耗とみなされます。

今回のケースでは、入居時に既にあった傷やへこみは、通常使用による損耗ではなく、物件の既存の状態です。そのため、これらの損傷について、入居者から費用を請求することはできません。

まとめ

生協マンションの敷金精算に関する特約事項は、一般的な賃貸借契約とは大きく異なる点があり、入居者にとって不利な条件となっています。専門家への相談、証拠の確保、そして家主との丁寧な交渉が重要です。不当な請求には毅然とした態度で対応し、必要であれば法的措置も検討しましょう。退去前に、部屋の状態を写真や動画で記録し、家主と現状確認を行い、書面で合意を得ることを強くお勧めします。事前に弁護士などに相談し、特約事項の有効性や、退去時の精算についてアドバイスを受けることで、トラブルを回避し、安心して退去できるよう準備を進めましょう。