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建物資産評価証明書とは？ なぜ求められるのか？
法人契約での賃貸において、借り手（テナント）が貸し手（オーナー）に建物資産の評価証明書を求めるケースは、決して珍しくありません。特に、大規模なテナントや長期契約、高額な賃料の場合に多く見られます。驚かれたとのことですが、これはテナント側のリスク管理の一環として、非常に合理的な行動なのです。
では、なぜテナントは建物資産の評価証明書を求めるのでしょうか？主な理由は以下の通りです。
- 物件の価値と将来性への確認： 高額な投資をする前に、物件自体の価値や将来的な資産価値の維持可能性を確認したいというニーズがあります。老朽化が進んでいる物件や、近隣環境の変化によって価値が下がる可能性のある物件への投資リスクを軽減するためです。評価証明書は、専門家の客観的な評価に基づいているため、判断材料として非常に有効です。
- 担保価値の確認： 将来的に何らかの問題が発生した場合（例えば、売買や抵当権設定など）、物件の担保価値がどの程度あるのかを知る必要があります。評価証明書は、その担保価値を客観的に示す重要な資料となります。
- 融資の可否判断： テナントが金融機関から融資を受ける場合、物件の価値が担保として認められるかが重要な判断材料となります。評価証明書は、融資審査において有利に働く可能性があります。
- 契約交渉の材料： 物件の価値を客観的に示す評価証明書は、賃料交渉の際に有利な材料となります。物件の価値に見合った適切な賃料を決定する上で役立ちます。例えば、相場よりも高額な賃料設定の場合、評価証明書によってその妥当性を主張することができます。
- 投資判断の根拠： 長期的な視点で物件に投資する場合、その価値の変動を予測することが重要です。評価証明書は、将来的な価値変動を予測する上で重要なデータを提供します。特に、改修やリニューアルを検討する場合、その費用対効果を判断する上で役立ちます。
どのような場合に求められることが多いのか？
建物資産の評価証明書が求められるケースは、以下の様な状況が多いです。
- 大規模なテナント： 大規模な店舗やオフィスを構える企業は、多額の投資を行うため、物件の価値を慎重に確認する必要があります。
- 長期契約： 長期にわたる賃貸契約を結ぶ場合、物件の価値が将来にわたって維持されるかを確認する必要があります。10年、20年といった長期契約では、建物老朽化のリスクも考慮する必要があります。
- 高額な賃料： 賃料が高額な場合、物件の価値に見合った価格であることを確認する必要があります。相場価格との比較検討が重要になります。
- 特殊な業種： 特殊な設備や環境が必要な業種（例えば、研究所、工場など）では、物件の価値に加えて、設備の価値や環境の安全性なども考慮する必要があります。
- 金融機関からの融資を受ける場合： テナント自身が金融機関から融資を受けて店舗などを運営する場合、融資審査において物件の評価証明書が求められる可能性があります。
評価証明書の取得方法と費用
建物資産の評価証明書は、不動産鑑定士に依頼することで取得できます。不動産鑑定士は、国土交通大臣の免許を受けた専門家であり、物件の価値を客観的に評価する能力を持っています。
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費用は、物件の規模や評価方法によって異なりますが、数十万円から数百万円かかる場合もあります。費用は、依頼する不動産鑑定士によって異なりますので、複数社に見積もりを依頼することをお勧めします。
インテリアと建物資産評価の関係
建物資産の評価において、インテリアも重要な要素となります。高級感のある内装や最新の設備は、物件の価値を高める一方、老朽化した内装や設備は、価値を下げる可能性があります。
テナント側からすれば、内装の改修費用や、既存の内装がビジネスに適しているかどうかも重要な判断材料となります。そのため、貸主は、物件のインテリアの状態についても、事前に明確に提示しておくことが重要です。
例えば、高品質なオフィス家具や、最新の空調設備などは、物件の評価を高める要素となります。逆に、古くなった家具や、機能性の低い設備は、評価を下げる可能性があります。
貸し手側の対応
借り手から建物資産の評価証明書を求められた場合、素直に受け入れることが重要です。拒否することで、信頼関係を損なう可能性があります。
積極的に対応することで、信頼関係を構築し、長期的な良好な関係を築くことができるでしょう。
まとめ：信頼関係構築のための積極的な対応を
法人契約において、借り手から建物資産の評価証明書を求められることは、決して異常ではありません。むしろ、テナント側の健全なリスク管理と言えるでしょう。貸し手側は、これを理解し、積極的に対応することで、信頼関係を構築し、円滑な賃貸契約を締結できる可能性が高まります。 物件の価値を客観的に示すことで、テナントの不安を解消し、長期的な良好な関係を築くことに繋がるのです。 インテリアの状態も物件評価に影響するため、物件紹介時には、その状態を明確に提示することが重要です。
