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相続税対策としてのマンション建設：メリットとデメリット
ご祖父様の状況、お気持ち、そして相続税問題、大変お悩みのことと思います。横浜市内の駅近土地を所有し、相続税対策としてマンション建設をご検討されているとのこと。結論から言うと、マンション建設は相続税対策として有効な手段となり得ますが、必ずしもメリットばかりではありません。リスクも併せて検討する必要があります。
マンション建設のメリット
* 相続税の軽減：土地をそのまま相続した場合と比較して、マンション建設による収益を考慮することで、相続税評価額を大幅に下げることが期待できます。土地の評価額は、マンション建設によって「事業用地」として評価されるため、宅地としての評価額よりも低くなる傾向があります。これは、税制上の優遇措置と言えるでしょう。ご祖父様の仰る「土地の税金の2割程度ですむ」というのは、この評価額の減少による税負担軽減を指していると考えられます。
* 安定した収益：完成したマンションは賃貸経営することで安定した家賃収入を得ることが可能です。これは、相続財産の有効活用となり、相続人への経済的負担を軽減する効果があります。
* 資産の有効活用：遊休地を有効活用することで、土地の価値を最大限に引き上げ、相続財産をより豊かにすることができます。
* 将来世代への資産承継：マンション経営による収益は、相続人への安定した収入源となり、将来世代への資産承継をスムーズに行う助けとなります。
マンション建設のリスク
* 高額な初期費用：マンション建設には、土地取得費用、建築費用、設計費用、諸経費など、多額の費用がかかります。資金計画を綿密に立て、資金調達方法を慎重に検討する必要があります。
* 空室リスク：近年のマンション供給過多により、空室リスクは無視できません。特に、ご祖父様の土地周辺にマンションが乱立している状況では、入居者確保が困難になる可能性があります。入居率が低いと、家賃収入が減少し、収益性が悪化します。
* 管理・運営の手間：マンションの管理・運営には、家賃回収、修繕、クレーム対応など、継続的な手間と費用がかかります。専門の管理会社に委託することも可能ですが、その費用も考慮しなければなりません。
* 市場動向のリスク：不動産市場は常に変動しています。将来、マンションの価値が下落するリスクも考慮する必要があります。
* 建築期間の長さ：マンション建設には、計画から完成まで長期間を要します。ご祖父様の年齢を考慮すると、完成を待たずに亡くなられる可能性も念頭に置くべきです。
相続税対策：マンション建設以外の選択肢
マンション建設以外にも、相続税対策として有効な手段は数多く存在します。状況に応じて、最適な方法を選択することが重要です。
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その他の相続税対策
* 生前贈与：相続前に財産を贈与することで、相続税の課税対象となる財産を減らすことができます。ただし、贈与税の納税が必要となる場合もあります。
* 信託：財産を信託銀行に信託することで、相続税対策だけでなく、財産の管理や運用も効率的に行うことができます。
* 生命保険：相続税対策用の生命保険を活用することで、相続税の支払資金を確保することができます。
* 不動産投資信託（REIT）：不動産投資信託に投資することで、不動産への投資リスクを分散できます。
専門家への相談が不可欠
相続税対策は、非常に複雑で専門的な知識が必要です。ご祖父様の状況を踏まえ、最適な方法を選択するためには、税理士、不動産会社、建築会社などの専門家と相談することが不可欠です。複数の専門家の意見を聞き、総合的に判断することが重要です。
まとめ
横浜市内の駅近土地を活用したマンション建設は、相続税対策として有効な手段の一つですが、空室リスクや高額な初期費用などのリスクも存在します。ご祖父様の年齢や健康状態、土地の状況、市場動向などを総合的に考慮し、専門家のアドバイスを受けながら、最適な相続対策を検討することが重要です。焦らず、じっくりと時間をかけて、ご家族で話し合って決定されることをお勧めします。税金逃れは絶対に避け、合法的な手段で相続対策を進めてください。
