700万円以内の中古区分マンション投資：魅力とリスク

東京23区、特に足立区、葛飾区、墨田区、北区といったエリアで、700万円以内の中古区分所有マンションへの投資を検討されているとのこと、大変興味深いご相談です。利回り10％超えという数字は魅力的ですが、物件の条件（18㎡、バストイレ一緒、築25年以内、タイル張り）と立地（駅から徒歩10分以内）を考慮すると、リスクとリターンのバランスを慎重に検討する必要があります。

魅力：高い利回り、都心へのアクセス

* 高い利回り：10％超えの実質利回りは、他の投資商品と比較しても魅力的な数字です。これは、物件価格が比較的低く抑えられていること、そして需要があるエリアであることが理由として考えられます。
* 都心へのアクセス：東京23区内であれば、都心へのアクセスが比較的容易です。これは、空室リスクを軽減する上で大きなメリットとなります。

リスク：狭小物件、築年数、管理費・修繕積立金

* 狭小物件（18㎡）：18㎡という広さは、単身者向けには適していますが、ファミリー層には不向きです。そのため、入居者層が限定され、空室リスクが高まる可能性があります。
* 築年数（25年以内）：築25年以内とはいえ、老朽化による修繕費用が発生する可能性があります。管理費・修繕積立金だけではカバーできない大規模修繕が必要になるケースも想定しなければなりません。
* バストイレ一緒：現代的な設備を求める入居者にとっては、バストイレ一緒の物件は敬遠される可能性があります。
* タイル張り：タイル張りの浴室は、清掃が比較的容易ですが、経年劣化によるひび割れやカビの発生に注意が必要です。
* 管理費・修繕積立金：利回りを計算する際に、管理費・修繕積立金を控除しているとのことですが、その金額が妥当かどうかを確認する必要があります。高額な場合は、実質的な利回りが低下する可能性があります。

北関東のアパート投資との比較

北関東のアパート投資との比較も重要です。北関東は地価が比較的低いため、同じ予算でより広くて新しい物件を購入できる可能性があります。しかし、空室リスクや管理の手間、都心へのアクセスの悪さといったデメリットも考慮しなければなりません。

都内マンション投資のメリット

* 入居率の安定性：東京23区は人口が多く、需要も高い傾向にあります。適切な物件選定と適切な家賃設定を行うことで、入居率の安定性を期待できます。
* 資産価値の安定性：都心の不動産は、一般的に資産価値の安定性が高いと言われています。ただし、物件の条件や市場動向によっては、必ずしも資産価値が上昇するとは限りません。
* 管理の容易さ：管理会社に委託することで、管理の手間を軽減できます。

北関東アパート投資のメリット

* 高い利回り：地価が低い分、同じ予算でより高い利回りを期待できます。
* 物件価格の安さ：都内と比較して、物件価格が安いため、初期投資を抑えることができます。

物件選びのポイントと具体的なアドバイス

700万円という予算で3部屋購入する計画は、リスクが高いと判断します。まずは、1部屋から始めて、経験を積むことをお勧めします。

物件選びの具体的なチェックポイント

* 立地：最寄駅から徒歩10分以内は良いですが、周辺環境（治安、生活利便性）も確認しましょう。
* 築年数と状態：築年数だけでなく、建物の状態（修繕履歴、劣化状況）を丁寧に確認しましょう。専門業者による建物検査を依頼することをお勧めします。
* 管理体制：管理組合の運営状況、管理費・修繕積立金の積立状況などを確認しましょう。
* 家賃相場：周辺の家賃相場を調べ、適切な家賃を設定できるか確認しましょう。
* 空室リスク：空室期間を想定し、その間の資金繰りについても計画を立てましょう。

専門家の活用

不動産投資は専門知識が必要です。不動産会社や税理士、司法書士などの専門家に相談し、アドバイスを受けることを強くお勧めします。

まとめ

700万円以内の中古区分マンション投資は、高い利回りを期待できる一方で、リスクも伴います。物件選びには細心の注意を払い、専門家のアドバイスを積極的に活用しましょう。焦らず、慎重に検討し、自分に合った投資戦略を立てることが重要です。 まずは1物件から始め、経験を積んでから投資物件を増やすことを検討するのが賢明です。 北関東のアパート投資も選択肢の一つとして、比較検討することをお勧めします。