新築マンションの購入について質問です。１．ローンの開始時期について 初期の売り出し価格決定が本年７月、申し込みが９月、物件の竣工（入居可能）が再来年の４月となっています。申し込みを９月にしたとして、 ローンの開始時期は、一般的にいつからになるものなのでしょうか？２．複数部屋の購入について 一部屋を自己使用として、一部屋を貸し出しにし、その家賃でローンの返済に充当する、という方法は可能性があるのでしょうか？もちろん、家賃、空室リスク、固定資産税、管理費、修繕積立金等々のキャッシュアウトリスクが２倍になることを織り込みつつ、ペイ可能ならば、それでいこうか？と考えています。国内では、あまりこのパターンでやっている話を聞かないので。。。。３．建築会社&施主会社に知り合いがいます。 旧知の方が知り合いで、希望物件の関係者です。この場合、不動産会社を通さずに（仲介手数料なし）買えるのか？他、値引き、部屋のリクエスト等、どのようなメリットがあるでしょうか？もちろん、知り合いにはそれに見合ったお礼も考えております。以上、上記３点、全部でなくてもかまいませんので、ご存知の方、おられましたら、教えていただけると助かります。
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１．新築マンションローンの開始時期
一般的に、住宅ローンの開始時期は物件の引き渡し時です。質問者様のケースでは、物件の竣工（入居可能）が再来年の４月なので、ローンの開始も同時期になるのが一般的です。ただし、これはあくまで一般的なケースであり、金融機関によって異なる場合があります。
- 融資実行時期の確認： ローンを申し込む金融機関に、具体的な融資実行時期について確認することをお勧めします。契約書にも明記されているはずです。
- 事前審査の活用： ９月の申し込み前に、住宅ローンの事前審査を受けることで、融資の可否や実行時期の目安を把握できます。事前に準備しておけば、スムーズな手続きが可能です。
- 金利動向のチェック： ローンの開始時期が遅れることで、金利動向の変化による影響を受ける可能性もあります。金利上昇リスクを考慮し、早めの準備を進めることも重要です。
２．複数部屋購入と賃貸によるローン返済
一部屋を居住用、もう一部屋を賃貸用として、家賃収入でローンの返済に充当する方法は可能性はありますが、リスクも伴います。
リスクとメリット
- メリット： ローン返済の負担軽減、資産価値の増加の可能性
- リスク：
- 空室リスク： 賃貸物件が空室になった場合、収入が途絶え、ローン返済が困難になる可能性があります。
- 家賃滞納リスク： 借り主が家賃を滞納した場合、収入が減少し、返済に影響が出ます。
- 修繕費： 賃貸物件の修繕費用は、自己負担となります。
- 固定資産税・管理費・修繕積立金： ２部屋分の費用負担が必要となります。
成功のためのポイント
- 物件選定： 需要の高い立地、築年数の新しい物件を選ぶことが重要です。不動産会社や専門家と相談し、適切な物件を選びましょう。
- 家賃設定： 適正な家賃設定を行い、空室リスクを最小限に抑える必要があります。近隣の相場を調査し、競争力のある価格を設定しましょう。
- 管理会社： 信頼できる管理会社に管理を委託することで、空室リスクや家賃滞納リスクを軽減できます。
- 資金計画： 十分な資金計画を立て、空室期間や修繕費用などを考慮した上で、ローン返済計画を立てましょう。
- 銀行との相談： 複数の収益物件を所有し、アパートローンを既に組んでいるとのことですので、銀行に相談し、２室保有の可能性を検討しましょう。過去の収益実績を提示することで、融資が受けやすくなります。
３．関係者からの購入：メリットと注意点
建築会社・施主会社に知り合いがいる場合、不動産会社を通さずに購入できる可能性があります。
メリット
- 仲介手数料の削減： 不動産会社を通さないため、仲介手数料を節約できます。
- 値引き交渉： 知り合いを通じて、値引き交渉を行うことができます。特に、販売戸数が多い場合、値引きの可能性が高まります。
- 希望の部屋・階・向き・駐車場の優先確保： 知り合いを通じて、希望する部屋や階、向き、駐車場の確保を交渉できます。
- 情報収集： 物件に関する最新情報や内部情報をいち早く入手できます。
注意点
- 契約内容の確認： 知り合いだからといって、契約内容を安易に決めず、しっかりと確認しましょう。専門家に見てもらうことをお勧めします。
- トラブル防止： 親しい間柄だからこそ、金銭的なトラブルを避けるため、明確な契約書を作成し、お礼についても事前に明確にしましょう。
- 公平性の確保： 知り合いだからといって、不当な優遇を受けることは避けましょう。他の購入者との公平性を考慮する必要があります。
- 予約販売権の譲渡： 予約販売権の譲渡は、契約書に明記されているか、または販売会社に確認が必要です。一般的には、譲渡が認められないケースが多いです。譲渡を希望する場合は、事前に販売会社に相談し、許可を得る必要があります。
まとめ
新築マンションの購入は、人生における大きな決断です。ローン開始時期、複数部屋購入、関係者からの購入など、様々な選択肢がありますが、それぞれのメリット・デメリットを理解し、慎重に検討することが重要です。専門家（不動産会社、税理士、弁護士など）に相談し、最適な方法を見つけることをお勧めします。
