新築マンションの防犯対策と管理会社への責任追及：空き巣被害からの学び

新築分譲マンションを昨年春に購入し入居。マンションは高層階で、私は最上階から一階下に入居しています。入居時にベランダに隣接している最上階の階段の踊り場から人が容易に入れるのではないか？と思える状態だったので建主に連絡、防犯用に（最上階以外は階段・踊り場には全て衝立があります）最上階階段部分にも衝立をつけてほしい旨連絡しましたが、売却後なので管理会社（建主と同系列）に言う様にということで管理会社に伝えましたが、埒が明かず「これは瑕疵になるんではないですか」と何度か強く訴えたものの、「瑕疵にはあたらないどうしてもというなら管理組合で議決を取って認められたらですね」と回答されました。その階段に面しているベランダの家は私の家のみ、そのような個人の意見で議決は（150戸以上のマンションです）取れると思えず、入居間もない頃に「危ない」と問題提起する勇気も無く、結局は何もしないまま過ぎました。その後入居後1年も満たない先日私が危惧していた通りの経路で空き巣が窓ガラスを割って侵入し被害にあいました。セコムが入っているのですが、侵入経路ではマンション敷地内に入り込んだのが微かに防犯カメラに写っていただけでほとんど意味を成さず、階段部分や管理用通路扉（これもベランダに隣接鍵はあるがそれ以上の防犯システムは無し）には特別な防犯対策もされていませんでした。また各部屋にもセコムのシステムが働いていますが、施錠をしていたもののかかりきっておらず、空き巣侵入時にはアラーム等は鳴りませんでした。被害後改めて設定をし直す為にセコムの説明書を読んだところ、説明書の記載と実際設置されている機械の仕様が違っており、読むだけでは留守時の防犯システム設定が解らないことを発見しました。管理会社・組合が完全に居住者の安全を永久に守る責任までは無いとは解りますが、最低限の設備を備えておくという意味で建主・管理会社に瑕疵責任、または防犯設備増設費用を賄ってもらうことは出来ますか？割られた窓ガラスは共用部分で、管理組合の保険で「同等レベル」のものに交換するということだけは管理会社から報告を受けていますが、既に実際入られやすい場所・入られた場所でもあるので防犯度の高いものに替えてくれる様依頼しましたが、それは自己負担でと特別な対策をしてくれる積極性は見られません。また窓ガラス交換費用の見積もりさえも時間がかかり（担当者が休みをとっているなど事前連絡も無し）、一週間経ってもガラスは被害にあったままの状態。管理費も払っているのに、職務怠慢とさえ思えます。以上の状況から誰にどの責任を負ってもらうのが妥当か伺いたく。補足ご回答頂いた皆様に感謝します。『管理会社をあてにしない』重々理解しました。自分で積極的に動くべきでした。それから窓ガラス等が共用部なのも、破損があれば組合費で直すのも理解してます。だからこそ管理会社には迅速に動くべき、が実際は遅遅とした対応。保険の手続きは関係ないです。それ以前の段階です。しかも対応内容もお粗末で呆れました。もうこれはそういうものと諦め、自分で理事会に掛けあうつもりです。

Contents

1 マンションの防犯対策：管理会社と居住者の責任
2 具体的な行動と対策
3 専門家の視点
4 まとめ

マンションの防犯対策：管理会社と居住者の責任

今回のケースは、新築マンションにおける防犯対策の不備と、管理会社の対応の遅延・不備が重なり、空き巣被害に繋がったという深刻な問題です。残念ながら、管理会社が居住者の安全を完全に保証する責任を負うわけではありませんが、最低限の安全対策は義務付けられています。

瑕疵担保責任について

まず、入居前に指摘した最上階階段踊り場の防犯対策の不備について、瑕疵担保責任が問えるかどうかですが、これは状況証拠の提示が重要です。入居前の写真や動画、建主への連絡記録などを残しておけば、瑕疵に該当する可能性が高まります。しかし、既に売却後であり、管理会社が瑕疵を認めないと判断した以上、訴訟に発展させるには相当な費用と時間を要する可能性があります。

管理会社の責任と対応の遅延

管理会社の対応は、明らかに不適切です。窓ガラス交換の見積もり遅延や、防犯対策の強化を自己負担と主張する姿勢は、管理会社としての責任を果たしていないと言えるでしょう。管理費を支払っている居住者にとって、このような対応は許容できるものではありません。

セコムシステムの不備

セコムシステムの不備についても、契約内容と実際の設置状況の相違を明確に示す必要があります。説明書と実際のシステムに違いがある場合は、セコム側に責任追及を行うことも可能です。また、アラームが鳴らなかった原因についても、セコムに詳細な調査を依頼する必要があります。

ネットで買うなら？いろのくにのおすすめインテリア(PR)

青い食器棚で魅せるフレンチカントリースタイルの収納

22990円

一人暮らしにもぴったりなコンパクトな青の食器棚。調理家電の収納も便利で、カントリー調のデザインが心を和ませます。

商品ページへ

ふわふわの黄色こたつ布団で心温まるひとときを

13140円

大人かわいいデザインの黄色こたつ布団。ふわふわの肌触りで、リラックスした時間を演出します。お部屋に明るさをプラスして、心地よい空間を実現！

商品ページへ

具体的な行動と対策

ご自身で理事会に掛け合うことを決意されたとのこと、素晴らしいです。その上で、以下の点を踏まえて行動しましょう。

1. 事実関係の明確化

* 証拠集め：入居前の写真・動画、建主・管理会社とのやり取りの記録（メール、手紙など）、空き巣被害の警察への届出書、セコムの点検記録などを全て保管しましょう。
* 被害状況の記録：窓ガラスの破損状況、室内被害状況の写真・動画を撮影し、記録を残しておきましょう。
* 専門家の意見：弁護士や建築士などの専門家に相談し、法的観点からのアドバイスを得ましょう。特に、瑕疵担保責任の有無や、管理会社の責任の範囲について明確な意見を得ることが重要です。

2. 理事会への働きかけ

* 具体的な提案：理事会に対して、具体的な防犯対策の提案を行いましょう。例えば、

最上階階段踊り場への衝立設置
管理用通路扉への防犯強化（補助錠、防犯カメラ設置など）
ベランダ窓への防犯ガラスへの交換（共用部分なので、管理組合で費用負担を検討）
セコムシステムの見直しと設定指導

* 費用負担の明確化：各対策に必要な費用を明確に提示し、管理組合の予算内で対応可能かどうかを検討しましょう。
* 住民への周知：防犯意識を高めるために、住民への周知活動を行いましょう。マンション内の掲示板や回覧板などを活用して、防犯対策の重要性を訴え、協力を呼びかけましょう。

3. 管理会社への対応

* 文書による申し入れ：管理会社に対して、これまでの対応の不備と、今後の対応を求める内容を書面で伝えましょう。
* 記録の保持：管理会社とのやり取りは全て記録に残し、証拠として保管しましょう。

4. その他の対策

* 防犯カメラの設置：個人の費用負担で、自宅周辺に防犯カメラを設置することを検討しましょう。
* 窓の強化：防犯フィルムを貼る、防犯ガラスに交換するなどの対策を検討しましょう。
* セコムシステムの見直し：セコムシステムの設定を見直し、留守時の防犯対策を徹底しましょう。

専門家の視点

弁護士や建築士などの専門家は、法的観点や建築基準法の観点から、管理会社や建主への責任追及を支援できます。特に、瑕疵担保責任の有無や、管理会社の対応の適切性について、客観的な意見を得ることが重要です。専門家への相談は、費用はかかりますが、適切な対応を行う上で非常に有効です。

まとめ

今回のケースは、マンション管理における防犯対策の重要性を改めて認識させる出来事でした。管理会社は、居住者の安全を守るため、迅速かつ適切な対応を行う義務があります。しかし、管理会社に期待するだけでは不十分です。居住者自身も、積極的に防犯対策を行い、安全な生活を守る努力をする必要があります。理事会への働きかけ、専門家への相談などを積極的に行い、安全で安心できるマンション生活を取り戻しましょう。