1. 固定資産税は、何を元に決まるの？

固定資産税は、土地や家屋の価格（課税標準）に基づいて計算されます。 価格の算出方法は、各市区町村が独自に算定した基準に従います。 そのため、単純に広さや築年数だけでなく、立地、築年数、構造、設備、そして市場価格など、様々な要素が複雑に絡み合っています。 あなたの友人たちの意見にもそれぞれ真実が含まれていると言えるでしょう。

* 広さ： 部屋の広さは課税標準算定における重要な要素です。広いほど課税標準が高くなる傾向があります。
* 築年数： 新築と築年数の経った建物では、建物の減価償却が考慮されるため、課税標準が異なります。新築の方が一般的に高くなります。
* 階数： 高層階の方が眺望が良いなど、立地条件が良いと評価され、課税標準が高くなる可能性があります。
* 価格： 売買価格や公示価格なども参考に、課税標準が決定されます。 そのため、同じ広さでも、立地や設備によって価格が異なり、固定資産税も変わってきます。

2. 85㎡の部屋の固定資産税は、いくらくらい？

都内23区、12階建てマンションの12階最上階東南角部屋（約85㎡、約5600万円）の固定資産税を正確に予測するのは困難です。なぜなら、市区町村によって税率が異なり、建物の構造や設備、そして評価方法も異なるからです。

しかし、大まかな目安として、固定資産税は固定資産評価額の1.4％程度とされています。 5600万円のマンションの場合、仮に固定資産評価額が購入価格とほぼ同じだとすると、

5600万円 × 1.4％ ＝ 約78万円

となります。 ただし、これはあくまで概算です。実際の税額は、市区町村の税務課に問い合わせるか、固定資産税の計算サイトを利用して確認する必要があります。 また、固定資産税の他に、都市計画税もかかることを覚えておきましょう。

3. 85㎡と94㎡、どちらの部屋の固定資産税が高い？

ご質問のケースでは、単純に広さだけで判断できません。

* 広さ： 94㎡の方が85㎡より広いため、課税標準は高くなる可能性が高いです。
* 階数： 85㎡は最上階、94㎡は3階です。最上階は眺望やプライバシーの点で評価が高く、固定資産税も高くなる傾向があります。
* 方位： 85㎡は東南角部屋、94㎡は北側です。日当たりや眺望の良さから、東南角部屋の方が評価が高く、固定資産税も高くなる可能性があります。
* 価格： 購入価格が大きく異なる（85㎡：5600万円、94㎡：4600万円）ことから、固定資産評価額も大きく異なる可能性があります。

これらの要素を総合的に考慮すると、85㎡の東南角部屋の方が固定資産税が高い可能性が高いと推測できます。 しかし、正確な比較には、それぞれの部屋の固定資産評価額を確認する必要があります。 市区町村の税務課に問い合わせるか、不動産会社に相談するのが良いでしょう。

固定資産税を安く抑えるには？

固定資産税は、毎年の負担となるため、少しでも安く抑えたいと考えるのは当然です。 残念ながら、購入後に税額を大幅に下げることは難しいですが、以下のような点に注意することで、将来的な税負担を軽減できる可能性があります。

* 節税対策： 住宅ローン控除や、その他税制上の優遇措置を積極的に活用しましょう。 専門家（税理士など）に相談することで、最適な節税方法を見つけることができます。
* 建物の維持管理： 建物の状態を良好に保つことで、減価償却の影響を最小限に抑えられます。 定期的なメンテナンスは重要です。

専門家の意見

不動産鑑定士の視点から見ると、固定資産税は建物の評価額に基づいて算出されます。この評価額は、市場価格、築年数、立地、設備など様々な要素を考慮して決定されます。そのため、単純に広さだけで判断することはできません。 特に、高級マンションの場合は、立地や眺望、設備などが評価額に大きく影響します。 今回のケースでは、最上階東南角部屋の方が、より高い評価額が付けられる可能性が高いと考えられます。

まとめ

固定資産税は、様々な要素が複雑に絡み合って決定されます。 正確な金額を知るためには、市区町村の税務課に問い合わせるのが一番確実です。 また、不動産購入は高額な買い物です。 専門家（不動産会社、税理士など）に相談し、しっかりと情報を集めてから判断することが重要です。