新築マンションのテラス擁壁のシミ：初期瑕疵の可能性と対応
新築マンションのテラス（バルコニー）擁壁に発生したシミは、初期瑕疵の可能性が高いです。入居後３ヶ月という短期間で発生していること、そして施工会社担当者も「亀裂が入っているようだ」と指摘していることから、施工不良や材料の欠陥が原因と考えられます。
初期瑕疵とは？
初期瑕疵とは、建物が完成した時点、または引渡し時点で既に存在していた欠陥のことです。雨漏り、亀裂、シロアリ被害など、居住の安全や快適性に影響を与えるものが含まれます。今回のケースのように、引渡し後すぐに発見された場合でも、施工段階での問題が原因である可能性が高いため、初期瑕疵として対応を求めることができます。
対応手順：売主・施工会社への適切な連絡と証拠の確保
まずは、以下の手順で対応を進めていきましょう。
1. 証拠の明確化と記録
* 写真・動画の撮影： シミの拡大状況を定期的に記録しましょう。日付と時刻を記録した写真や動画は、後の交渉において非常に有効な証拠となります。
* 状況の記録： シミの大きさ、位置、形状などを詳細に記録したメモを作成しましょう。雨の日や気温の変化など、シミの状況に影響を与えた可能性のある事柄も記録しておくと良いです。
* 連絡記録の保存： 施工会社とのメールや電話でのやり取りを全て記録・保存しておきましょう。
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2. 内容証明郵便による正式な申し入れ
施工会社との話し合いが難航する場合は、内容証明郵便で正式に瑕疵の修繕を申し入れましょう。内容証明郵便は、送付内容が確実に相手方に届いたことを証明できるため、法的にも強い証拠となります。申し入れの内容には、以下の点を明確に記載しましょう。
* 瑕疵の内容（シミの状況、写真添付）
* 瑕疵発見日
* 修繕要求
* 応答期限
3. 住宅瑕疵担保責任保険の活用
物件が住宅瑕疵担保責任保険に加入している場合、保険会社に相談しましょう。保険会社は、売主・施工会社と交渉し、修繕費用を負担する可能性があります。
4. 必要に応じて専門家への相談
状況が改善しない場合、建築士や弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。専門家は、状況を的確に判断し、適切なアドバイスや法的措置を提案してくれます。
交渉における注意点
* 冷静な対応： 感情的な言葉遣いは避け、事実を淡々と伝えましょう。
* 具体的な要求： 修繕方法や期限などを明確に伝えましょう。
* 記録の提示： 写真、動画、メモなどの証拠を提示しましょう。
* 法的措置の可能性： 最終手段として、裁判も視野に入れておくことも必要です。
専門家の視点：擁壁のシミの原因と対策
擁壁のシミは、様々な原因が考えられます。
* 雨水の浸透： 擁壁の防水処理が不十分な場合、雨水が浸透し、シミの原因となることがあります。特に、植栽部分からの浸透の可能性も考慮する必要があります。
* 地盤の不良： 地盤の沈下や不同沈下によって、擁壁に亀裂が生じ、そこから水が浸透する可能性があります。
* 材料の劣化： 使用された材料の劣化や、施工不良によって、擁壁にひび割れや隙間が生じ、水が浸透する可能性があります。
専門家（建築士など）に調査を依頼することで、シミの原因を特定し、適切な修繕方法を決定することができます。調査費用は、初期瑕疵であれば売主・施工会社が負担する可能性が高いです。
具体的なアドバイス：スムーズな解決に向けて
* 定期的な連絡： 施工会社に定期的に連絡を取り、状況を報告し、進捗状況を確認しましょう。
* 記録の整理： 全ての記録を整理し、必要に応じてすぐに提示できるようにしておきましょう。
* 専門家の活用： 必要に応じて、建築士や弁護士などの専門家に相談しましょう。
事例紹介
過去には、新築マンションのバルコニー防水の不備により、雨漏りが発生し、初期瑕疵として修繕された事例があります。この事例では、居住者が証拠となる写真を撮影し、内容証明郵便で修繕を要求したことで、スムーズに解決に至りました。
まとめ
新築マンションのテラス擁壁に発生したシミは、初期瑕疵として対応を求めることができます。冷静に証拠を確保し、適切な手順で売主・施工会社と交渉を進めることが重要です。必要に応じて専門家の力を借りることも検討しましょう。
