新卒不動産営業マン必見！効率的なマンション仕入れ戦略～ベージュカラーで彩る理想の物件探し～

新卒で不動産会社に勤めて１年が過ぎました。不動産の知識のある方（売買）にご質問です。今、私がやっている業務はエリア制になっており、そのエリアの分譲マンションの空室の部屋を見つけ、謄本を取り、所有者の方へ電話をしたり手紙を郵送をし反響を待つという流れです。特別、大手ではないのでお客さんが自ら発生しませんが、１年も経つのに仕入られたのは1件だけです。（無事に再販し売却できましたが・・・。）仕入のチラシを撒いたり、管理人さんに情報をもらったり（個人情報の関係でほとんど無理ですが・・。）していますが、なにかパッとしない部分があるというか。今は、競売もなかなか落札額も上がってきている為、落札できず社有物件が少ないです。。。効率良くといいますか、特別な仕入のやり方はないものでしょうか？やはり、地道にやることがとても大切ですよね。。ご意見お待ちしております。よろしくお願いいたします。

Contents

1 現状分析と課題の明確化
2 効率的なマンション仕入れ戦略
3 専門家の視点：成功事例と失敗事例
4 実践的なアドバイス
5 まとめ

現状分析と課題の明確化

１年で１件の仕入れでは、確かに物足りない成果です。現状の業務フローを分析し、課題を明確にすることが重要です。現状の課題は、大きく分けて以下の３点に絞り込めます。

* **情報収集の効率化:** チラシ配布や管理人への聞き込みは、効率が悪く、個人情報保護の観点からも限界があります。
* **ターゲットの絞り込み:** 全ての空室物件にアプローチするのではなく、売却しやすい物件に絞り込む必要があります。
* **新たな仕入れチャネルの開拓:** 競売への参加が難しい現状では、新たな仕入れルートの確保が不可欠です。

効率的なマンション仕入れ戦略

では、これらの課題を解決するための具体的な戦略を提案します。ベージュカラーを基調とした落ち着いた雰囲気の物件をターゲットに、以下の３つの戦略を組み合わせることで、効率的な仕入れを実現できます。

１．データ分析に基づいたターゲット絞り込み

全ての空室物件にアプローチするのではなく、売却しやすい物件に絞り込むことが重要です。そのためには、データ分析が不可欠です。

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* **エリア分析:** ご担当エリア内のマンション価格、成約率、空室率などを分析し、売却しやすいエリアを特定します。国土交通省の不動産価格情報や、民間不動産情報サイトのデータを活用しましょう。
* **物件特性分析:** 築年数、専有面積、間取り、設備など、売却に影響を与える要素を分析します。築年数が古くても、リフォーム済みの物件や、駅近物件などは売却しやすい傾向があります。
* **競合物件分析:** 同じエリアで販売されている競合物件の価格や特徴を分析し、自社物件の価格設定や販売戦略に活かします。

２．多様な情報収集チャネルの活用

チラシ配布や管理人への聞き込みだけに頼らず、多様な情報収集チャネルを活用しましょう。

* **不動産情報サイトの活用:** SUUMO、HOME’Sなどの不動産情報サイトを積極的に活用し、空室情報を収集します。これらのサイトでは、売主情報が公開されていない場合も多いですが、物件の特徴から売主の属性を推測し、アプローチ方法を検討できます。
* **地元不動産会社との連携:** 近隣の不動産会社と情報交換を行い、仕入れ情報を共有しましょう。競合関係にあるように思えますが、情報交換を通じてお互いにメリットがあるケースも多いです。
* **インターネット広告の活用:** インターネット広告を利用して、売却を希望するオーナーにアプローチすることも可能です。ターゲットを絞り込んだ広告配信を行うことで、費用対効果を高めることができます。
* **相続・事業承継コンサルタントとの連携:** 相続や事業承継を検討しているオーナーは、不動産売却を検討しているケースが多いです。相続・事業承継コンサルタントと連携することで、新たな仕入れチャネルを開拓できます。

３．所有者への効果的なアプローチ

所有者へのアプローチ方法も重要です。

* **手紙によるアプローチ:** 丁寧な手紙で物件の状況や売却メリットを伝えましょう。単なる営業メールではなく、所有者の状況を考慮したパーソナルな手紙を作成することが重要です。
* **電話によるアプローチ:** 手紙と併用して、電話で直接連絡を取り、物件の状況や売却意向を確認します。電話対応では、明るくハキハキとした声で、相手の話に丁寧に耳を傾けることが大切です。
* **訪問によるアプローチ:** 必要に応じて、所有者を訪問し、直接物件を見学させてもらいましょう。訪問する際には、事前にアポイントメントを取り、丁寧な対応を心がけましょう。
* **物件の魅力を伝える資料作成:** 物件の魅力を効果的に伝える資料を作成しましょう。写真や図面、周辺環境情報などを盛り込み、所有者の心を掴む資料を作成することが重要です。 ベージュカラーを基調とした、落ち着いた雰囲気の資料を作成することで、高級感や信頼感を演出できます。

専門家の視点：成功事例と失敗事例

成功事例として、あるベテラン営業マンは、エリア内の高齢者向けマンションに特化し、相続対策を提案することで多くの物件を仕入れた事例があります。一方、失敗事例として、安易に競売物件に手を出し、高値で落札してしまい、損失を出したケースもあります。

実践的なアドバイス

* 目標設定： 月間何件の仕入れを目標にするか、明確な目標を設定しましょう。
* PDCAサイクル： 計画、実行、評価、改善のPDCAサイクルを回し、常に改善を心がけましょう。
* 継続的な学習： 不動産に関する知識やスキルを継続的に学習しましょう。

まとめ

効率的なマンション仕入れは、データ分析に基づいたターゲット絞り込み、多様な情報収集チャネルの活用、効果的な所有者へのアプローチが重要です。ベージュカラーを基調とした落ち着いた雰囲気の物件をターゲットに、これらの戦略を組み合わせることで、成功に繋がるでしょう。地道な努力に加え、戦略的な行動を心がけることで、必ず成果は上がります。