敷金返還トラブルにおける支払督促申立と訴訟
敷金返還をめぐる不動産会社とのトラブル、大変お困りのことと思います。内容証明を無視されたとのこと、誠に遺憾です。弁護士に依頼されたことで、法的根拠に基づいた対応が可能になり、状況は好転する可能性が高いです。以下、ご質問にお答えします。
① 支払督促申立と訴訟における請求額
支払督促は、訴訟とは異なり、裁判所が債務者に支払いを促す手続きです。相手が異議を申し立てなければ、そのまま確定判決となります。支払督促申立書における請求額は、訴訟における請求額と一致している必要はありません。 内容証明で譲歩した部分についても、支払督促申立書では当初の請求額を記載し、相手が異議申し立てをした場合に、訴訟において全額返還請求に切り替える戦略は有効です。ただし、裁判では、請求額の根拠を明確に示す必要があります。 写真や証拠となる書類をきちんと準備し、弁護士のアドバイスを仰ぎながら対応しましょう。
② 簡易訴訟と通常訴訟の選択
簡易訴訟は、訴訟手続きが簡素化され、迅速な解決を目指した制度です。通常訴訟に比べて費用も抑えられます。簡易訴訟の対象となる金額には上限があり、通常訴訟は金額に制限がありません。 支払督促に異議申し立てがあった場合、裁判所が簡易訴訟か通常訴訟かを決定します。訴額や事件の複雑さなどを考慮して判断されますので、当事者が選ぶことはできません。
③ 裁判官の心象と内容証明の無視
裁判官は、客観的な証拠に基づいて判断しますが、相手方の対応（内容証明の無視など）は、裁判官の心象に影響を与える可能性があります。 法人であるにも関わらず、内容証明を無視したことは、誠意の欠如と捉えられ、不利に働く可能性があります。ただし、これは決定的な要素ではなく、証拠に基づいた判断が優先されます。
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④ 強制執行と債務者の財産
強制執行とは、判決に基づき、債務者の財産から強制的に金銭を回収する手続きです。相手方の口座からお金を引き出す前に、相手が資金を引き出していたとしても、強制執行は可能です。 ただし、相手方の財産状況によっては、強制執行が困難になる場合もあります。 法人であっても小さな会社であれば、代表個人の口座に資金が移動している可能性もあります。弁護士に相談し、適切な対応を検討しましょう。
⑤ 宅地建物取引業者の監督
宅地建物取引業法に基づき、宅地建物取引業者は、国土交通省や都道府県知事の監督下にあります。宅建協会は、業界団体として、会員への指導や研修を行っていますが、行政機関ではありません。 宅建業法違反があった場合、行政処分（免許取り消しなど）を受ける可能性があります。敷金返還に関するトラブルは、宅地建物取引業法に抵触する可能性があり、管轄の行政機関に相談することも有効です。
具体的なアドバイス：敷金返還請求における成功ポイント
敷金返還請求を成功させるためには、以下の点に注意しましょう。
証拠の徹底的な収集と整理
* 退去時の部屋の状態を写真や動画で記録する。
* 賃貸借契約書、修繕費用の領収書などの関連書類を保管する。
* 弁護士に相談し、証拠の有効性を確認する。
明確な請求額の算出
* 賃貸借契約書に基づき、敷金の使用目的と範囲を確認する。
* 不当な請求に対しては、明確に反論する。
* 弁護士に相談し、適切な請求額を算出する。
丁寧かつ毅然とした対応
* 相手方との交渉は、冷静かつ丁寧に行う。
* しかし、不当な要求には毅然とした態度で対応する。
* 弁護士を代理人として立て、交渉を委任する。
専門家への相談
* 弁護士や司法書士などの専門家に相談し、適切なアドバイスを受ける。
* 複雑な法律問題を一人で抱え込まず、専門家の力を借りることが重要です。
関連法規と判例
敷金返還に関するトラブルは、民法、宅地建物取引業法などが関連します。裁判では、過去の判例も参考にされます。弁護士に相談することで、適切な法律や判例に基づいた対応が可能になります。
まとめ
敷金返還トラブルは、時間と費用がかかる可能性があります。しかし、適切な手続きと証拠の準備、そして専門家の支援を受けることで、解決への道筋が見えてきます。焦らず、一つずつ問題を解決していくことが重要です。 今回のケースでは、相手方の対応の悪さを証拠として、裁判官に訴えることも有効な手段となります。弁護士と連携を取りながら、粘り強く対応していきましょう。
