敷金返還トラブルと賃貸契約：過去の事例から学ぶ今後の対策

敷金返還のトラブル今から7年前の話で既に時効になってしまいましたが、敷金１１万を入れて６畳ぐらいのワンルームを借りて住んでいました。１年ぐらいして退去することになったとき、大家が部屋を見に来ました。そのとき私は壁紙の一部を小さくひっかいてしまったことを告げました。（わざとにひっかいたわけではなく、７センチ四方のものです）そうすると大家はこれを直すためには、壁紙を全部張り替えなくてはならない、そういうとくまなく他の壁紙もチェックして、私が入居する前からついていた傷も私のせいにされました。そして壁紙を直すのに１０万ぐらいお金がかかると、明細書も見せずに一方的に要求されました。あまりにも高額すぎると不動産会社にも訴えましたが、その金額を５万まで下げたからそれで納得してくれ、納得できないなら、本来は不動産会社は大家とのトラブルには関与しないものだから、おたくが直接交渉してくれと切られました。内容証明で金額が不当に高すぎるから納得できない等の文面を送りましたが、大家は無視でした。長引くトラブルでこちらがついに根負けして、相手のいいなりのまま１０万円を払い、結局敷金は１万しか戻ってきませんでした。私が今後のために聞きたいのは、こちらは故意に壁紙を傷つけたのではないのだから、一切負担することはなかったし、そもそも６畳ぐらいのワンルームで壁紙を全部張り替えたとしても、１０万も費用はかからなかったですよね？かなり古い建物ではありましたが。またこうした大家との敷金返還トラブルのときは不動産会社の者は、一切関与しないものなのでしょうか？それからあのとき内容証明まで送ったなら、どうして少額訴訟までもってゆかなかったのか後悔していますが、そもそも少額訴訟をしたら、確実に敷金を取り戻せるものなのでしょうか？相手が無視を決め込んだらどうなりますでしょうか？今も別の賃貸で生活をしているので、今後のために是非教えて頂きたいです。長文、乱文で失礼しました。

Contents

1 敷金返還トラブル：事例分析と解決策
2 専門家の視点：弁護士からのアドバイス
- 2.1 少額訴訟における勝訴の可能性を高めるために
3 まとめ

敷金返還トラブル：事例分析と解決策

7年前の、6畳ワンルームにおける敷金返還トラブルについてご相談いただきました。故意ではない小さな傷を理由に、不当に高額な修繕費用を請求され、最終的に1万円しか敷金が戻らなかったとのこと、大変残念なお話です。

故意でない傷への修繕費用請求の妥当性

まず、故意でない7cm四方の壁紙の傷について、全面張り替えが必要で10万円の費用がかかると主張された点ですが、これは不当な請求である可能性が高いです。専門業者に依頼すれば、部分的な修繕で済むケースがほとんどです。6畳のワンルームであれば、全面張り替えでも10万円は高額です。建物の築年数や壁紙の種類にもよりますが、通常は数万円程度で収まるはずです。大家は明細書を提示せず、根拠のない高額請求を行ったと言えるでしょう。

不動産会社の役割と責任

不動産会社が大家とのトラブルに一切関与しないというのは、必ずしも正しいとは言えません。不動産会社は、賃貸契約の仲介だけでなく、契約期間中のトラブル解決にも一定の責任を負うケースがあります。今回のケースでは、不動産会社は責任を回避する姿勢を見せていますが、少なくとも、大家との間に入って交渉を促したり、修繕費用の妥当性を確認する努力をするべきでした。

内容証明と少額訴訟

内容証明を送付したにも関わらず、大家が応じなかったことは残念ですが、少額訴訟への移行を検討すべきでした。少額訴訟は、比較的簡単に手続きを進められる裁判手続きで、裁判所が費用や手続きを簡素化することで、当事者間の紛争解決を促進することを目的としています。

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少額訴訟で勝訴すれば、敷金の返還を強制執行できます。相手が応じなくても、裁判所の判決に従って敷金を取り戻せる可能性が高いです。ただし、相手が全く応じない場合、裁判所が強制執行を行うための手続きが必要になります。これは、時間と費用がかかる可能性があります。

今後の賃貸生活における対策

今回の経験を踏まえ、今後の賃貸生活で同様のトラブルを避けるために、以下の対策を講じましょう。

入居前の状態を写真や動画で記録する：入居前に、部屋全体の状況を写真や動画で詳細に記録しておきましょう。特に、壁紙や床、設備などの傷や汚れは、細かく撮影することが重要です。これは、退去時のトラブルを未然に防ぐための強力な証拠となります。
賃貸借契約書を丁寧に確認する：契約書には、敷金の返還に関する条項が記載されています。修繕費用に関する規定や、修繕費用の負担割合などが明確に記載されているかを確認しましょう。不明な点があれば、不動産会社に確認し、納得してから契約を結びましょう。
退去時の立会いを必ず行う：退去時には、大家または不動産会社と立会いをし、部屋の状態を確認しましょう。傷や汚れについて、お互いに合意した上で記録を残すことが大切です。写真や動画を撮影し、記録を残しておきましょう。
修繕費用に関する明細書を必ず請求する：修繕費用を請求された場合は、必ず明細書を請求しましょう。費用内訳が明確に記載されているか、妥当な金額であるかを確認することが重要です。不当な請求と感じた場合は、専門家（弁護士など）に相談しましょう。
トラブル発生時の対応：トラブルが発生した場合は、まずは不動産会社に相談しましょう。それでも解決しない場合は、弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。早期に専門家のアドバイスを受けることで、事態の悪化を防ぐことができます。

専門家の視点：弁護士からのアドバイス

弁護士の視点から見ると、今回のケースは、大家による不当な請求と、不動産会社による不適切な対応が認められます。故意でない軽微な傷を理由に、全面張り替えを要求し、高額な費用を請求することは、賃貸借契約上の債務不履行に該当する可能性があります。

また、不動産会社は、仲介業者としての責任を果たしておらず、大家と借主の間に立って交渉する努力を怠ったと言えるでしょう。

少額訴訟は、証拠が揃っていれば、勝訴の可能性は高いです。入居前の写真や動画、契約書、内容証明郵便などの証拠をしっかり準備することで、裁判で有利に事を運ぶことができます。

少額訴訟における勝訴の可能性を高めるために

少額訴訟で勝訴するためには、以下の点を意識しましょう。

証拠をしっかりと準備する：入居前の状態を記録した写真や動画、契約書、内容証明郵便、修繕費用の見積もりなど、証拠となる資料を全て準備しましょう。
請求内容を明確にする：裁判所に提出する書類には、請求する金額と、その根拠を明確に記載しましょう。
弁護士に相談する：少額訴訟でも、弁護士に相談することで、勝訴の可能性を高めることができます。弁護士は、訴状の作成や証拠の収集、裁判への対応などをサポートしてくれます。

まとめ

今回のケースは、賃貸借契約におけるトラブルの典型例と言えるでしょう。入居前後の状態を記録し、契約書の内容を理解し、トラブル発生時には適切な対応をとることで、同様のトラブルを防ぐことができます。不当な請求を受けた場合は、ためらわずに専門家に相談し、自分の権利を守ることが重要です。