敷金償却と原状回復費：賃貸契約におけるグレーゾーンと解決策

原状回復費を敷金からではなく、敷金償却分から請求する事は可能でしょうか？先日引越しを完了し、以前居住していた管理会社から解約返戻金の通知が来ました。神奈川県にて居住期間は3年間です。敷金（賃料の2ヶ月分）200000円から原状回復費85000円と敷金償却分100000円を請求されており解約返戻金は15000円です。契約時に敷金償却分についての説明はありませんでした。契約書を確認した所、敷金の欄に解約時賃料の1ヶ月分償却との記載があり押印しています。原状回復費等には不満はありませんが、敷金償却分の意味について疑問を持っています。管理会社に、敷金償却の意味は何なのでしょうか？と質問しました所、返還不可の金額ですとの回答です。この場合、この敷金償却は礼金にあたるのではないのでしょうか？私は入居時に礼金と仲介手数料をそれぞれ一ヶ月分（合計二ヶ月分）支払っています。また、この管理会社には最初の契約書類を2枚とも送付しており、私の控えが返還されていないので（管理会社の担当者によると返還はしているとは思うが、不動産会社に送付しているはずです、ですが担当者が現在在籍していないため確認不可との回答）契約時の書類のカラーコピーを送付して頂くことになりました。私が契約書にて確認可能な書類は、2年目に訪れた建物賃借更新契約書のみの記載です。この書類の敷金の欄に解約時賃料の1ヶ月分償却と記載されています。また、更新料はきちんと支払ってきました。入居時も家賃の滞納及び、クレーム等は一切ありませんでした。私は現在東北地方に在住しているため、正直裁判等は移動に関して厳しいと感じています。原状回復費を敷金償却分から引くべきだと思いますし、それによって解約返戻金は115000円が妥当だと思うのですが請求は可能でしょうか？ちなみに私は猫を飼っており、クロスの張替えとして原状回復費とは別に大家さん負担で170000円と明細書に記載されていました。大変有り難いとは思っていますが、猫の激しい爪あと2LDKの内1LDKのみです。値段から察するに全ての部屋のクロスを張り替えたのではと考えています。このクロス張替えを大家さんが負担した事を考慮するとこの金額は妥当でしょうか。宜しくお願いします。補足居住用ペット可物件で、ペットの事は最初から通知済です。敷金１ヶ月償却については納得しています。しかし、現状回復費は敷金１ヶ月償却分から引かれるべきだと思っているのですが別途請求されている事に納得いきません。

Contents

1 敷金償却と原状回復費に関する疑問点
2 敷金償却とは何か？
- 2.1 敷金償却と礼金の区別
3 原状回復費と敷金償却の関係
- 3.1 ネットで買うなら？いろのくにのおすすめインテリア(PR)
  - 3.1.1 優雅な紫色のテレビ台で魅せる上質な空間
  - 3.1.2 シンプルでスタイリッシュな黒の伸縮テレビ台
- 3.2 敷金償却分からの原状回復費の相殺は可能か？
4 猫によるクロス張替え費用について
5 解決策と具体的なアドバイス
6 まとめ

敷金償却と原状回復費に関する疑問点

この質問は、賃貸契約における敷金償却と原状回復費に関する疑問、特に敷金償却分からの原状回復費の相殺可能性、そしてクロス張替え費用に関する妥当性について尋ねています。神奈川県で3年間居住された後、敷金20万円から原状回復費8.5万円と敷金償却分10万円を差し引かれ、1.5万円の返還となったケースです。契約書には「解約時賃料1ヶ月分償却」と記載されており、管理会社からの説明不足や契約書類の紛失も問題となっています。さらに、ペット飼育によるクロス張替え費用17万円についても疑問が呈されています。

敷金償却とは何か？

敷金償却とは、賃貸借契約期間中に物件の使用によって生じた損耗分を、敷金から差し引く制度です。 通常、契約書に明記され、償却の割合や計算方法も記載されている必要があります。 今回のケースでは、契約書に「解約時賃料1ヶ月分償却」と記載されているものの、契約時に説明がなかった点が問題です。これは、管理会社の説明義務違反の可能性があります。

敷金償却と礼金の区別

敷金償却は、物件の使用による損耗を補填するためのものなので、礼金とは異なります。礼金は、賃貸契約を締結する際に支払う金銭で、返還されることはありません。今回のケースで、管理会社が「返還不可」と回答しているのは、敷金償却を礼金と混同している可能性があります。 明確な説明と根拠を示すことが管理会社に求められます。

原状回復費と敷金償却の関係

原状回復費は、賃貸借契約終了時に、物件を元の状態に戻すために必要な費用です。 敷金は、原状回復費用を充当するために預けられるもので、原則として、通常の損耗を除いた範囲で、原状回復費用から差し引かれるべきです。

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敷金償却分からの原状回復費の相殺は可能か？

今回のケースでは、敷金償却分10万円と原状回復費8.5万円が別々に請求されていますが、契約書に特別な条項がない限り、原状回復費は敷金から優先的に差し引かれるべきです。 敷金償却分は、契約期間中の通常の損耗に対する償却であり、原状回復費用とは別個に考えるべきではありません。したがって、原状回復費を敷金償却分から差し引くことは、法的には難しいと考えられます。

猫によるクロス張替え費用について

ペット可物件であっても、過剰な損耗は借主の負担とはなりません。 2LDKのうち1LDKのみの損傷で17万円のクロス張替え費用は、高額に感じます。全ての部屋のクロスを張り替えたと推測される場合、その妥当性を管理会社に問いただす必要があります。 写真や見積もりなどの証拠を提示してもらい、費用内訳を精査することが重要です。必要であれば、専門家（不動産鑑定士など）に相談し、客観的な意見を求めることも有効です。

解決策と具体的なアドバイス

1. **契約書の再確認:** 契約書のコピーを入手し、敷金償却に関する記述を詳細に確認します。契約締結時の状況や説明についても、記憶を辿り、証拠となる資料があれば提出します。

2. **管理会社への再交渉:** 管理会社に、敷金償却と原状回復費の精算方法、クロス張替え費用の内訳について、書面で改めて問い合わせます。具体的な根拠と証拠を提示し、交渉に臨みます。交渉が難航する場合は、弁護士や司法書士に相談することを検討します。

3. **専門家への相談:** 不動産鑑定士や弁護士に相談し、客観的な評価と法的アドバイスを得ます。特に、遠方に住んでいるため裁判が難しい場合は、弁護士への相談が重要です。弁護士費用は、場合によっては管理会社に請求できる可能性もあります。

4. **証拠の収集:** 契約書、領収書、写真、メールのやり取りなど、全ての証拠を保管します。これらは、交渉や裁判において重要な証拠となります。

5. **消費者センターへの相談:** 管理会社の対応に問題がある場合は、お住まいの地域の消費者センターに相談することもできます。

まとめ

敷金償却と原状回復費に関する問題は、賃貸契約においてよくあるトラブルです。契約書の内容をしっかり確認し、不明な点は管理会社に明確な説明を求めることが重要です。交渉が難航する場合は、専門家の力を借りることを検討しましょう。今回のケースでは、管理会社の説明不足や契約書類の不備が問題となっている可能性が高いため、積極的に対応することで、正当な返還を受けることができる可能性があります。 冷静に、そして証拠を基に交渉を進めることが大切です。