抵当権と賃貸借契約：法律上の根拠

ご質問の賃貸契約書の付記は、民法上の抵当権の性質と賃貸借契約の性質に基づいています。抵当権とは、債務者が債権者に債務を履行しなかった場合、抵当不動産を売却して債権を弁済する権利のことです。この権利は、不動産の所有権に優先します。

賃貸借契約は、所有者（貸主）が借家人に不動産の使用・収益をさせる契約です。しかし、抵当権が設定されている不動産を賃貸している場合、抵当権の実行（競売）によって所有権が移転すると、賃貸借契約は自動的に終了します。これは、新しい所有者（競落人）が、以前の所有者との賃貸借契約を承継する義務がないためです。

そのため、契約書に「将来抵当権が実行され本件建物が競売されると借家権は終了し、敷金・保証金を競落人から返還してもらうことは出来ない」と記載されているのは、民法の規定に基づいた正当な記述と言えます。

競売における借家人の権利と義務

残念ながら、債権者（抵当権者）には、借家人に対して競売に入る旨の通告義務はありません。競売は債権者の権利であり、借家人への事前通知は法律上義務付けられていません。ただし、裁判所執行官を通して競売手続きの連絡があったことは、手続き上の適切な対応と言えるでしょう。

敷金・保証金の返還について

競売により賃貸借契約が終了した場合、敷金・保証金の返還は競落人との交渉に委ねられます。競落人は、必ずしも敷金・保証金を返還する義務はありません。ただし、契約書に明記されている敷金精算の条件や、借家人側の責任がない損耗については、交渉の余地があります。専門家（弁護士など）に相談し、権利を主張することが重要です。

部屋内への立ち入り拒否について

裁判所執行官が不動産鑑定士と同行して部屋内を見せるよう求めてきた場合、完全に拒否することは難しいでしょう。競売手続きにおいて、不動産の状況を正確に把握することは不可欠です。プライバシー保護の観点から、立ち入り時間や範囲について交渉することはできますが、完全に拒否すると手続きの遅延や不利益を被る可能性があります。

専門家への相談が重要

今回のケースは、法律的な知識が必要となる複雑な問題です。弁護士や不動産専門家への相談を強くお勧めします。彼らは、状況を正確に判断し、借家人としての権利を最大限に守るための適切なアドバイスを提供してくれます。

具体的なアドバイス

* 契約書をよく確認する：賃貸契約書の内容を熟読し、抵当権に関する記述を理解しましょう。不明な点は、契約締結前に必ず家主または不動産会社に確認しましょう。
* 専門家への相談：弁護士や不動産専門家に相談し、自身の権利と義務を明確にしましょう。
* 証拠を保管する：賃貸契約書、敷金・保証金の領収書など、重要な書類は大切に保管しましょう。
* 交渉に備える：競売が開始された場合、競落人との交渉に備えましょう。専門家のアドバイスを受けながら、敷金・保証金の返還について交渉を進めることが重要です。
* 引っ越し準備：競売が決定した場合、6ヶ月という猶予期間内に引っ越し準備を進めましょう。新しい住居探しや荷造りなど、慌てずに計画的に進めることが大切です。

事例：競売と借家人の対応

Aさんは、抵当権設定のあるマンションを賃貸していました。家主からの連絡もなく、突然裁判所執行官から競売開始の連絡を受けました。Aさんは、弁護士に相談し、競売手続きの状況を把握。弁護士のアドバイスを受けながら、競落人と交渉し、敷金の返還の一部を実現しました。この事例からもわかるように、専門家のサポートは非常に重要です。

まとめ

抵当権付き物件の賃貸は、リスクを伴います。契約書の内容をしっかり理解し、問題発生時には専門家に相談することが重要です。善意の借家人であっても、法律上の手続きを理解し、適切に対応することで、不利益を最小限に抑えることができます。