投資用マンションローンと持家ローン：二重ローンは本当に大丈夫？30歳独身サラリーマンのケーススタディ

投資用マンションローンと持家用ローンの二重ローンって、どうなのでしょうか？先日、知人より投資用マンションについて進められました。個人向けの投資コンサルの方とも会い、詳しくお話しを聞きました。メリットデメリットやリスクの点も詳しく説明していただき、不安点は大分解消されました。 (投資用マンションというと悪徳業者も多いそうで、警戒していましたが、、、) 投資といっても、年金代わりや・生命保険代わり・税金対策という側面が強く、住宅ローンを払い終えるまでは、むしろ年間数万円マイナスというスキームでした。ただいろいろ話をしていて、１点疑問がわいてきました。自分は将来的に、結婚して自分の持家を持ちたいと思っています。いくら、投資用マンションは年金や生命保険代わりと言っても、書類上は借金する事には、違いありません。投資マンションのモデルプランでは、1800万円のマンションを購入し(諸費用などは現金、持出し) 月８～９万円の家賃を得て、９万円程度のローン支払い・管理費がかかるというものでした。例えば、今1800万円のローンを組み、３年後に3000万円の持家ローンを組むとします。この時、残債は1700万円プラス3000万円で、4700万円となってしまいます。こうなるような状態で、３年後の3000万円の持家ローンが組めるのかが心配です。組めたとしても、大手銀行や低金利優遇などの、有利なローンでは組めずノンバンク系などになってしまいそうな気がします。家賃収入で年収としては100万円程度上がりますが、、、年収が100万円上がったからといっても、急激に与信があがるとは思えません。ちなみに、コンサルの方にその点を問い詰めたら、「ローンの審査は、個人の事情で大きく異なるので、一度仮審査受けてもらわないとなんともいえません」との事でした。自分が気にしているのは、投資マンションの審査ではなく、持家用の方の審査です。コンサルの方的にも、結局は”やってみないとわからない”的な事を言われました。ちなみに個人データですが現在、大阪在住３０歳独身サラリーマン持家なし年収550万円現在ローン残債なし過去、クレジットカードや自動車ローン等は支払滞納した事はありません。先日、某カード会社でゴールドカードを作成したら限度額３０万円となっており、びっくりしたくらいです。お詳しい方、教えていただけませんか？

Contents

1 投資用マンションと持家ローンの二重ローン：リスクと対策
2 まとめ

投資用マンションと持家ローンの二重ローン：リスクと対策

30歳独身サラリーマンで年収550万円、現在ローンなし、という状況で、投資用マンション購入後3年後に3000万円の住宅ローンを組む計画とのこと。投資用マンションローンと住宅ローンの二重ローンは、確かにリスクを伴います。コンサルタントの「やってみないとわからない」という発言は、現実的な部分も含まれていますが、事前にリスクを理解し、対策を立てることが重要です。

二重ローンのリスク

* 返済負担の増加： 2つのローンを抱えることで、毎月の返済額が大幅に増加します。生活費やその他の支出とのバランスを慎重に検討する必要があります。仮に投資用マンションのローンが月9万円、住宅ローンが月15万円だとすると、合計月24万円の返済が必要になります。これは年収の約50％に相当します。
* 金利上昇リスク： ローン期間中に金利が上昇すると、返済額がさらに増加する可能性があります。特に変動金利を選択する場合は、このリスクを十分に考慮しなければなりません。
* 審査通過の不確実性： 既にローンを抱えている状態での新たなローンの審査は、厳しくなります。年収が増加しても、債務負担率が高いため、希望する条件のローンが組めない可能性があります。ノンバンク系ローンを利用せざるを得なくなり、高金利になる可能性も高く、返済負担がさらに大きくなる可能性があります。
* 不動産価格の下落リスク： 不動産市況の変動によって、投資用マンションや住宅の価値が下落するリスクがあります。最悪の場合、ローン残高が不動産価値を上回り、債務超過に陥る可能性も考えられます。
* 想定外の支出： 投資用マンションでは、修繕費や空室リスクなども考慮する必要があります。これらの想定外の支出が、返済計画を狂わせる可能性があります。

二重ローンを組むための対策

1. 綿密な資金計画： 投資用マンションと住宅購入にかかる費用を正確に算出し、毎月の返済額をシミュレーションします。将来の金利上昇や想定外の支出も考慮し、余裕を持った計画を立てることが重要です。エクセルなどを活用して、シミュレーションを行うことをお勧めします。
2. 仮審査の活用： 投資用マンション購入前に、住宅ローンの仮審査を受けましょう。仮審査では、実際にローンが組めるかどうかを事前に確認できます。仮審査の結果によっては、投資用マンションの購入計画を見直すことも必要です。複数の金融機関で仮審査を受けることで、より有利な条件のローンを見つけることができます。
3. 低金利ローンの選択： 住宅ローンは、可能な限り低金利の固定金利を選ぶことをお勧めします。金利上昇リスクを軽減し、返済計画の安定性を高めることができます。
4. 自己資金の確保： 自己資金を多く用意することで、ローンの借入額を減らし、返済負担を軽減できます。頭金だけでなく、修繕積立金や緊急時の備えとして、十分な自己資金を確保しましょう。
5. 収入増加計画： 将来の収入増加を見込むことも重要です。昇進や転職、副業などを検討し、返済能力を高める努力をしましょう。
6. 専門家への相談： ファイナンシャルプランナーや不動産のプロに相談し、客観的な意見を聞きましょう。個々の状況に合わせた最適なプランを提案してもらえます。

30歳独身サラリーマンのケーススタディ：具体例とアドバイス

質問者様のケースでは、年収550万円、ゴールドカードの限度額30万円という情報があります。これは、金融機関が信用力を判断する上で重要な要素となります。しかし、年収だけでは判断できません。債務負担率や返済能力、将来の収入見込みなども考慮されます。

ネットで買うなら？いろのくにのおすすめインテリア(PR)

明るい黄色のチューリップ柄カーテンで空間を華やかに

1780円

心を明るくする黄色のカーテン。チューリップ柄が可愛らしさを添え、リビングやダイニングを素敵な空間に演出します。

商品ページへ

緑の光で心地よい空間を演出するインテリアラック

5600円

自然の恵みを感じる緑色のラック。お部屋に新たな風を吹き込み、心地よいリラックスタイムを演出します。

商品ページへ

投資用マンションの購入によって年収が100万円増加するとしても、それはあくまで「収入」であり、必ずしも「返済能力」の向上に直結するとは限りません。ローン審査では、安定した収入と返済能力が重視されます。

そのため、投資用マンション購入前に、住宅ローンの仮審査を受けることを強くお勧めします。仮審査の結果を踏まえ、投資用マンションの購入計画、もしくは住宅購入計画を見直す必要があるかもしれません。

具体的なアドバイス：

* 投資用マンションの購入前に、複数の銀行で住宅ローンの仮審査を受ける。
* 投資用マンションのキャッシュフローを詳細にシミュレーションし、空室リスクや修繕費などを考慮する。
* 3年後の住宅購入資金を確保するための具体的な貯蓄計画を立てる。
* 専門家（ファイナンシャルプランナー、不動産コンサルタント）に相談し、客観的なアドバイスを受ける。

まとめ

投資用マンションと住宅ローンの二重ローンは、大きなリスクを伴いますが、適切な計画と対策を立てれば、実現不可能ではありません。しかし、安易に踏み切るべきではありません。綿密な資金計画、仮審査の活用、専門家への相談など、慎重な検討が必要です。ご自身の状況を正確に把握し、リスクとメリットを比較検討した上で、最適な判断をしてください。