投資用マンションの住宅ローンがありますが、自宅の住宅ローン組めますか？ 夫が５～６年前、投資用にワンルームマンションを2部屋全額ローンで購入しており、借り入れ残高２８００万円あります。 現在収支は管理費、ローンの返済、家賃収入、減税（？）分をトータルでみて、トントンというところらしいです（私はあまり把握してないのですみません・・・） こんな状況ですが現在住宅購入を考えています。 ちょうど気に入った土地（建築条件付き）が見つかったため仮予約し、今週末が契約期限（土地と建物）です。 ハウスメーカーを通して住宅ローンの仮審査を申し込む予定ですが、ハウスメーカーとしては土地の期限があるため仮審査の結果を待たずに契約をしてほしいとのことです。 年収は１５００万円、貯蓄総額１２００万円 住宅ローンは頭金に７００万円を入れ、４０００万円を借り入れ予定です。 また、夫は以前クレジットカードや投資用の口座の支払い延滞をしたことが数回あり、約2年前新規にクレジットカード申し込みを断られたことがあります・・・。 このような悪条件ですが、住宅ローンの審査は通るでしょうか？ 一応、仮審査を申し込む銀行は、地元の銀行一社と、中央三井信託銀行をハウスメーカーに勧められたので、そこに申しこむ予定です。 ハウスメーカーとしては変動金利を勧めてくるのですが、固定金利のほうが安心なのではと考えています。 フラット３５Ｓがいいのですが、我が家の場合は審査に通るのが厳しそうかな、と思っているのですが、どうでしょう？ いろいろ質問してすみませんが、ご意見をよろしくお願いいたします。補足回答ありがとうございます。少し補足ですが、事前審査はマンションの収支報告を一緒に提出する予定(現在取り寄せ中)です。マンションを手放すことも考えたのですが、今後繰り上げ返済をしながら保有し続けることにしました。空室リスクには家賃保証がついてますが、家賃下落等で赤字になることは覚悟してます。そのため住宅は無理のない借り入れを考えてます。
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投資用マンションローンと住宅ローンの同時返済は可能？
結論から言うと、ご質問の状況では住宅ローンの審査に通る可能性はありますが、決して楽観視できません。 投資用マンションのローン残高が大きく、夫の信用情報に傷がある点が大きな懸念材料です。しかし、年収1500万円、貯蓄1200万円、そして4000万円の住宅ローンに対して700万円もの頭金をご用意されている点は、審査において大きなプラス要素となります。
審査に影響する要素
住宅ローンの審査では、以下の要素が総合的に判断されます。
- 年収と返済比率： 年収1500万円は高収入ですが、投資用マンションのローン返済と新たな住宅ローンの返済を合わせた返済比率が高くなりすぎないかが重要です。返済比率は、年間返済額を年収で割った割合で、一般的に35％以下が目安とされています。ご自身の正確な返済比率を計算し、銀行に提示することが重要です。投資用マンションの収支報告書は必須です。
- 信用情報： 夫のクレジットカードや投資用口座の支払い延滞は、信用情報にネガティブな影響を与えています。2年前のクレジットカード申し込みの拒否も審査に響きます。金融機関は、過去の信用情報に非常に敏感です。正直に申告し、改善の努力を説明することが重要です。
- 頭金と自己資金： 700万円の頭金は、審査において非常に有利に働きます。金融機関は、借入額に対する自己資金比率が高いほど、返済能力が高いと判断します。1200万円の貯蓄も、返済能力を裏付ける重要な証拠となります。
- 物件の価値： 購入予定の土地と建物の価値、そして担保価値も重要な要素です。土地の価格や建物の構造、立地条件などが審査に影響します。ハウスメーカーは、これらの点を考慮して審査に有利な物件を選定しているはずです。
- 返済計画： 具体的な返済計画を立て、無理のない返済計画であることを示すことが重要です。繰り上げ返済の可能性や、将来的な収入増加の見込みなども説明することで、審査官の安心感を高めることができます。
審査通過の可能性を高めるための具体的な対策
現状を踏まえ、審査通過の可能性を高めるための具体的な対策を提案します。
1. 徹底的な事前準備
- 正確な返済比率の算出： 投資用マンションの収支報告書を入手し、正確な返済比率を計算しましょう。住宅ローンの返済額だけでなく、管理費、修繕積立金、固定資産税なども含めて計算する必要があります。計算結果を銀行に提示することで、透明性を高め、審査官の不安を解消できます。
- 信用情報に関する説明： 夫の信用情報に関する問題は、正直に説明することが重要です。延滞の原因と、それ以降の信用状況の改善努力を具体的に説明することで、誠意を示すことができます。例えば、延滞以降、クレジットカードの利用を控えており、きちんと返済を続けていることなどを説明しましょう。
- 住宅ローンの種類： 固定金利と変動金利のどちらを選ぶかは、リスク許容度と将来の金利動向の予測によって異なります。固定金利は安心ですが、金利が高くなる可能性があります。変動金利は金利が低いですが、将来金利が上昇するリスクがあります。それぞれのメリット・デメリットを比較検討し、ご自身の状況に合った金利タイプを選択しましょう。フラット35Sは、審査が厳しくなる可能性はありますが、金利が低く、長期固定金利であるメリットがあります。
- 複数の金融機関への申し込み： 地元の銀行と中央三井信託銀行だけでなく、複数の金融機関に仮審査を申し込むことを検討しましょう。金融機関によって審査基準が異なるため、複数の選択肢を持つことで、審査通過の可能性を高めることができます。
2. 銀行とのコミュニケーション
- 担当者との丁寧なコミュニケーション： 審査担当者と積極的にコミュニケーションを取り、疑問点や不安点を解消しましょう。ご自身の状況を丁寧に説明し、誠意を持って対応することで、審査官の理解と協力を得やすくなります。
- 必要書類の完全な準備： 銀行から求められる書類を、期限内にきちんと準備しましょう。書類に不備があると、審査が遅延したり、最悪の場合、審査が却下される可能性があります。
3. ハウスメーカーとの交渉
- 仮審査結果待ちの交渉： 土地の契約期限が迫っている状況ですが、仮審査の結果が出るまで契約を待ってもらうようハウスメーカーと交渉してみましょう。仮審査の結果次第で契約をキャンセルできる条件を盛り込むことも検討しましょう。仮審査の結果が不確実な状況で契約を進めるのはリスクが高いです。
専門家の活用
住宅ローンアドバイザーやファイナンシャルプランナーに相談することで、より適切なアドバイスを受けることができます。専門家の視点から、審査通過の可能性や、最適な返済計画などを検討してもらいましょう。
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まとめ
ご質問の状況は、住宅ローンの審査において決して有利とは言えませんが、諦める必要はありません。 年収、貯蓄、頭金といったプラス要素を最大限に活かし、徹底的な事前準備と銀行との丁寧なコミュニケーションによって、審査通過の可能性を高めることができます。 しかし、仮審査の結果を待たずに契約を進めることはリスクが高いので、ハウスメーカーとよく交渉し、最悪のシナリオも想定した上で判断しましょう。
