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1. 賃貸物件における管理会社の責任と、現状の問題点
まず、ご質問にある状況は、管理会社による賃貸物件の管理不備が複数重なっている深刻なケースです。具体的には以下の問題点が挙げられます。
- 入居前の状態：和室の黒カビ、ハウスクリーニングの不徹底（銀蠅の死骸、汚れの残存など）は、入居前に適切な清掃・修繕が行われていなかったことを示しています。これは管理会社の重大な瑕疵（かし）にあたります。
- 虚偽の説明：畳の交換、ハウスクリーニングの実施について、管理会社は虚偽の説明を行っています。これは契約違反であり、信頼関係を著しく損なう行為です。
- 外壁タイルの欠損：外壁タイルの欠損は、入居者にとって重大な危険を及ぼす可能性があります。管理会社は定期的な点検を行い、危険箇所を修繕する義務があります。今回の事故は、この義務を果たしていなかったことが原因です。
2. 外壁タイルによる怪我に対する損害賠償請求
外壁タイルで怪我をされたことについて、管理会社は責任を負う可能性が高いです。損害賠償請求を行う際には、以下の点を明確にする必要があります。
2-1. 請求できる損害
- 治療費用：医療機関で発行された領収書を証拠として提出します。
- 交通費：通院にかかった交通費（領収書または公共交通機関の乗車券）を証拠として提出します。
- 休業補償：主婦の場合でも、家事労働の代替費用として、一定の金額を請求できます。具体的な金額は、家事代行サービスの料金などを参考に算出します。専門家（弁護士など）に相談することで、適切な金額を算定できます。
2-2. 請求相手
損害賠償請求の相手は、管理会社と物件オーナーの両方になります。管理会社は、物件の管理を怠った責任を負います。オーナーは、物件の所有者として、安全な状態を維持する責任があります。
2-3. 証拠の収集
損害賠償請求を行うためには、証拠の収集が不可欠です。以下の証拠を収集しておきましょう。
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- 写真・動画：物件の汚れ、外壁タイルの欠損、怪我の状態などを写真や動画で記録しておきましょう。
- 領収書：治療費、交通費などの領収書を保管しておきましょう。
- 契約書：賃貸借契約書を保管しておきましょう。契約内容に基づいて、管理会社の責任を問うことができます。
- メール・LINEなどのやり取り：管理会社とのやり取りを記録しておきましょう。
2-4. 専門家への相談
損害賠償請求は、法律的な知識が必要となる複雑な手続きです。弁護士などの専門家に相談することで、スムーズに手続きを進めることができます。弁護士費用は、請求できる損害賠償額から支払われる可能性があります。
3. ハウスクリーニング代金について
入居時の物件の状態から判断すると、管理会社が主張する「ハウスクリーニング済み」は明らかに不適切です。現状回復義務は、入居時の状態を維持することではなく、通常の使用による損耗を除いた状態に戻すことです。今回の状態は、通常の使用による損耗とは言い難く、管理会社の責任において、適切な清掃が行われるべきでした。そのため、退去時のハウスクリーニング費用を請求されるのは不当です。この点についても、管理会社と交渉するか、弁護士に相談することをお勧めします。
4. 具体的な対応手順
1. **証拠の整理:** これまで撮影した写真、動画、領収書、メールのやり取りなどを整理します。
2. **内容証明郵便の送付:** 管理会社とオーナーに、損害賠償請求の内容を記した内容証明郵便を送付します。具体的な請求金額、根拠となる法律、証拠を添付します。
3. **交渉:** 内容証明郵便を送付後、管理会社と交渉を行います。交渉がまとまらない場合は、弁護士に相談します。
4. **訴訟:** 交渉が不調に終わった場合は、裁判を起こすことも検討します。
5. 専門家の視点
弁護士などの専門家は、あなたの権利を保護し、適切な損害賠償額を算定する上で重要な役割を果たします。特に、管理会社の対応が不誠実な場合、専門家の介入は不可欠です。
6. まとめ
今回のケースは、管理会社の管理不備が原因で発生した問題です。積極的に証拠を収集し、管理会社およびオーナーに対して損害賠償請求を行うべきです。専門家のアドバイスを得ながら、適切な対応を進めてください。
