相続トラブルを防ぐために：賃貸併用住宅の相続対策

ご実家の相続問題、非常に複雑で悩ましい状況ですね。特に、賃貸併用住宅という特殊性と、ご兄弟姉妹間の温度差が相続争いを招きかねない状況です。 以下、ご質問にお答えしながら、具体的な対策を提案させていただきます。

Q1. 遺言と遺留分：預貯金と不動産の相続

お父様の遺言で土地・家屋が子C様に相続される場合、子A様と子B様には遺留分が認められます。遺留分は、法律で定められた最低限の相続分です。

重要なのは、遺留分は「相続財産全体」に対する権利であるということです。 預貯金だけでなく、土地・家屋といった不動産も相続財産に含まれます。

仮に、お父様の遺産を以下のように計算するとします。

* 土地：8000万円
* 建物：1億2500万円
* 預金：1500万円
* 合計：2億1500万円（ローン5000万円控除後1億6500万円）

この場合、子A様と子B様は、それぞれ相続財産の1/3（法定相続分）の遺留分を請求できます。 しかし、子C様が土地と建物を相続したとしても、それは遺留分を侵害するものではありません。

子A様と子B様は、預貯金から遺留分を充当されます。 預貯金が遺留分を満たさない場合、子C様は不足分を現金で支払う必要があります。

この不足分を計算するには、相続税の計算も必要になります。相続税の計算は複雑なので、税理士に相談することを強くお勧めします。

具体的な計算例（あくまで概算です）

* 相続財産：1億6500万円
* 子A様と子B様の遺留分：1億6500万円 × 1/3 × 2人 = 約1億1000万円
* 預金：1500万円
* 子C様から支払うべき金額：約1億1000万円 – 1500万円 = 約9500万円

これはあくまで概算であり、相続税の計算や、建物の評価額、土地の評価額などによって大きく変動します。正確な金額は、税理士などの専門家に相談して算出する必要があります。

Q2. 相続税と不動産の評価

子C様が土地・家屋とローンを引き継いだ場合、相続税が発生します。相続税の計算は非常に複雑で、専門家の助言が不可欠です。

相続税の計算要素

* 相続財産の評価額（土地、建物、預金など）
* 相続人の数
* 相続開始時の被相続人の年齢
* 相続税の控除額（基礎控除など）

建物の価値は、築年数、状態、立地などによって大きく変動します。 減価償却は考慮されますが、必ずしも実際の市場価値と一致するとは限りません。専門の不動産鑑定士による評価が必要となるでしょう。

小規模宅地の特例は、一定の条件を満たせば利用できます。しかし、240㎡の制限を超える可能性があります。賃貸併用住宅の場合、居住部分と賃貸部分の面積を分けて計算する必要があります。

賃貸併用物件の価値を落とすことは、相続税対策としては有効な手段ではありません。むしろ、適切な評価を行い、相続税を正しく計算することが重要です。

Q3. 遺留分減殺請求と裁判

姉2人が遺留分減殺請求を行い、裁判になった場合、裁判所は相続財産の評価を行い、遺留分を満たしていないと判断した場合、子C様は不足分を支払う義務を負います。

賃貸物件の今後の見込収入も、相続財産の評価に含まれる可能性があります。 裁判では、専門家の意見を参考に、将来の収益を予測し、その現在価値を算出するでしょう。

家庭裁判所（簡易裁判所）の判決後、控訴は可能です。ただし、控訴するには一定の理由が必要であり、すぐに支払いが確定するとは限りません。

具体的な対策

1. 専門家への相談： 税理士、弁護士、不動産鑑定士などの専門家に相談し、正確な相続税額、遺留分の計算、相続対策についてアドバイスを求めましょう。
2. 遺言書の検討： 遺言書を作成することで、相続争いを防ぐことができます。専門家の助言を得ながら、ご家族の状況に合った遺言書を作成しましょう。
3. 生前贈与の検討： 生前贈与を行うことで、相続税の節税効果が期待できます。しかし、贈与税が発生する可能性があり、贈与税の計算も必要です。
4. 家族間のコミュニケーション： ご兄弟姉妹と話し合い、お互いの希望や考えを理解し合うことが重要です。

まとめ

相続問題は、複雑でデリケートな問題です。早めの準備と専門家への相談が、争続を防ぎ、円満な相続を実現するための鍵となります。 ご自身の状況に合わせた最適な対策を検討し、安心して相続手続きを進めてください。