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管理会社の主張と現状の矛盾点
管理会社の主張は、一見筋が通っているように見えますが、現状と照らし合わせると矛盾点がいくつかあります。
* **共用スペースの独占利用：** 現状、貴塾がフロアを事実上独占利用しているにも関わらず、「共用スペース」である給湯室の使用を制限されている点は不公平です。他のテナントが不在であるため、貴塾が給湯室を事実上管理・維持している状態と言えるでしょう。
* **電気代と清掃の負担：** 共益費とは別に電気代を支払っており、清掃も貴塾が行っているにも関わらず、共用スペースの使用を制限されているのは不合理です。契約書に「共益費は共用部分及び共用施設の維持管理に必要な費用に充当される」と記載されているにもかかわらず、貴塾がその維持管理を担っている現状を無視した主張となっています。
* **追加借用と共用スペース利用の強要：** 事務所の追加借用を条件に共用スペースの利用を許可するという管理会社の姿勢は、不当な圧力と捉えることができます。契約書にそのような条項がない限り、一方的に追加借用を強要することはできません。
法的観点からの考察
管理会社の主張は、民法上の「共有」の概念を誤解している可能性があります。共有とは、複数の所有者が共有する権利を有することを意味します。貴塾がフロアを独占的に使用している現状では、給湯室の利用を完全に制限することは難しいでしょう。
管理会社は、「マンションの手すりや廊下」と比較していますが、これは適切な比較ではありません。手すりや廊下は、全ての居住者にとって不可欠な共有部分です。一方、給湯室は、必ずしも全てのテナントが日常的に使用するものではありません。貴塾が事実上管理・維持している点を考慮すると、管理会社の主張はさらに弱まります。
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具体的な対応策
まず、管理会社との冷静な話し合いが重要です。以下の点を踏まえて交渉を進めましょう。
1. 契約書の内容確認
契約書を改めて精査し、共用スペースの利用に関する規定、共益費の範囲、追加借用に関する条項などを確認します。契約書に明記されていない事項については、管理会社に明確な説明を求めましょう。
2. 現状の維持管理状況の提示
貴塾が給湯室の電気代を負担し、清掃も独自で行っていることを明確に伝え、その証拠となる領収書や写真などを提示します。これにより、管理会社の主張の不当性を明確に示すことができます。
3. 交渉記録の残存
全てのやり取りを記録に残すことが重要です。メールや電話でのやり取りは、証拠として残しておきましょう。
4. 弁護士への相談
話し合いがまとまらない場合は、弁護士に相談することを検討しましょう。弁護士に相談することで、法的観点からのアドバイスを受け、より強固な立場から交渉を進めることができます。
ウィンウィン関係構築のための提案
管理会社との関係を良好に維持するためには、お互いの立場を理解し、合意形成を目指した交渉が必要です。以下のような提案を試みてみましょう。
* **給湯室利用に関する明確な合意：** 給湯室の使用範囲と責任分担を明確に定めた書面を作成し、管理会社と合意を得ます。例えば、掃除用具の保管場所を限定したり、使用時間帯を定めたりするなど、具体的なルールを設けることが有効です。
* **共益費の見直し：** 現状の共益費の負担内容を見直し、貴塾が負担している電気代や清掃費用を考慮した調整を提案します。
* **将来的なテナント誘致への協力：** 空いている事務所のテナント誘致に協力することで、管理会社との良好な関係を構築し、将来的な交渉を有利に進めることができます。
専門家の視点：不動産コンサルタントの意見
不動産コンサルタントの視点から見ると、管理会社の対応は不適切です。テナントが共用部分の維持管理に貢献しているにも関わらず、一方的に使用を制限することは、テナントとの良好な関係を維持する上でマイナスとなります。管理会社は、テナントとのコミュニケーションを重視し、柔軟な対応をする必要があるでしょう。
まとめ
管理会社の主張は、現状の状況と契約内容を正しく理解していない可能性が高いです。冷静に現状を説明し、契約書に基づいて交渉を進めることが重要です。話し合いが難航する場合は、弁護士に相談することも検討しましょう。最終的には、お互いにとってメリットのある解決策を見つけることが、長期的な関係維持にとって不可欠です。
