好条件なのに何カ月も借り手が見つからない物件があるのですが，原因としてはどんなことが考えられますか？ — 3月上旬に引っ越しを予定しています．今は不動産会社のホームページを見ている段階ですが，良さそうな物件を見つけました．しかしこの物件，10月にはすでに掲載されていました．3か月以上借り手が見つかっていない，ということになります． しかも，現在のところ全18部屋のうち8部屋が空いているようです(私の希望の間取りはそのうち3部屋)． 以下に詳細を掲載します． ・家賃5万円(共益費，駐車場1台込み) ・敷金3カ月，礼金なし ・2LDK ・約56平米 ・築18年 ・RC造 ・3階建(エレベーターなし) ・南南西向き(南側の土地は田畑) ・地方の県庁所在都市の住宅地に立地し，中心市街地までは3キロ程度 ・スーパーまで徒歩1分，コンビニまで徒歩3分以内，バス停まで徒歩4分 ・小学校，中学校まで1キロ程度 ・駐車場前の道路には十分の広さがあり，車の往来に問題なし ・光ファイバ対応 ・BS受信可 ・シャワートイレ，エアコン付き ・プロパン ・井戸水 ・公共下水 ・外観や内装はまずまず綺麗 (その他必要な情報がありましたら補足欄に書きます) 大学で軽く建築をかじったこともあるのですが，ネットに載っている情報や写真を見る限りでは大きな問題はないように感じます．飲み水が井戸水ということやガスがプロパンということは少し気になりますが，広さや設備・立地条件の割に家賃が安いことを思えば大したことはないと思います． 集合住宅でよくある問題としては，隣や上の部屋の音，隙間風，暑い，寒い，水が汚い，などが挙げられますが，これらは住んでみるまで分かりませんから，何カ月も借り手が見つからないことの原因にはなりません． 借りる以前に問題があると考えられます． 南が田畑なので虫が気になるかもしれませんが，それはこの物件に限った話ではありませんし・・・ 実は地図上では南側の土地には建物はないことになっているのですが，写真を見ると小屋のようなものが建っています．もしここで家畜を飼っているとしたら，臭いが気になるかもしれません． 大家がとても厳しい人で，入居審査でほとんどの人が落とされている，ということは考えられますか？ しかしこの物件は大手からローカルまで様々な不動産会社のサイトに載っていますし，写真には「入居者募集」の看板が何社もついている様子が映っていました．入居者の募集には積極的のようです．(ただしアパマンを除く) ・・・もしかして‘おとり物件’？補足「プロパン」に関しては，地方の郊外では県庁所在地と言えども「都市ガス」があまり普及していないところも多くみられます．引っ越し先も同様で，中心市街地を除いては大半が「プロパン」なので，「プロパン」は空き部屋の原因とはなりづらいものと考えています． それから句読点ですが，それは私が「理系」だからです．論文投稿に際して「，．」に指定されているケースが多いので，一発で「，．」が出るように設定を変えています．
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長期空室の理由：可能性を探る
物件の条件を見る限り、家賃、立地、設備など、魅力的な点が多いにも関わらず、長期に渡って空室が続いているのは、確かに疑問です。 いくつか考えられる原因を、専門家の視点も交えながら検証していきましょう。
1. 写真や情報だけではわからない問題点
まず、インターネット上の写真や情報だけでは判断できない問題点がいくつか考えられます。
- 建物の状態： 写真では「外観や内装はまずまず綺麗」とありますが、実際には、老朽化による修繕箇所の放置、雨漏り、シロアリ被害など、写真では分かりにくい問題がある可能性があります。特に築18年の建物であれば、内部の配管や電気設備の老朽化も懸念されます。専門業者による建物診断が不可欠です。
- 周辺環境： 南側の田畑に小屋があること、そして家畜飼育の可能性については、臭いや騒音の問題につながる可能性があります。また、写真では見えないゴミ問題や防犯上の不安要素も考えられます。実際に現地を訪れて、周辺環境を詳しく確認する必要があります。
- 共用部分の状況： 共用部分の清掃状況、管理状況も重要です。老朽化や不適切な管理によって、居住者の生活の質を大きく損なう可能性があります。エントランスや廊下、階段などの状態を直接確認する必要があります。
- 騒音問題： 近隣の騒音問題も考えられます。道路の騒音、近隣住民の騒音など、実際に現地で確認する必要があります。特に、昼間と夜間の騒音レベルの違いにも注意が必要です。
2. 不安要素：井戸水とプロパンガス
質問者様は井戸水とプロパンガスについて「大したことはない」と述べていますが、一部の入居希望者にとっては、マイナスの要素となる可能性があります。
- 井戸水： 水質検査の結果が公開されていない場合、水質への不安から敬遠される可能性があります。水質検査の結果を公開することで、不安を解消できるかもしれません。
- プロパンガス： 都市ガスに比べて料金が高いというイメージが根強く、家計への負担を懸念する人もいるでしょう。プロパンガスの料金体系を明確に示すことで、誤解を解くことが重要です。
3. 入居審査基準の厳しさ
大家さんの厳格な入居審査基準も考えられますが、複数の不動産会社が積極的に募集していることから、この可能性は低いと考えられます。しかし、審査基準を明確化することで、入居希望者にとって安心材料になる可能性があります。例えば、ペット可否、連帯保証人、収入証明書の提出などの条件を明確に提示することで、無駄な問い合わせを減らす効果も期待できます。
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4. 物件の価格設定
家賃5万円は魅力的ですが、周辺の相場と比較して、高すぎる可能性も否定できません。近隣物件の家賃相場を調査し、適正価格に調整することで、入居率の向上につながる可能性があります。
5. マーケティング戦略
物件の魅力を効果的に伝えるためのマーケティング戦略が不足している可能性もあります。
- 写真の見直し： より魅力的な写真を掲載することで、物件への関心を高めることができます。プロのカメラマンに依頼するのも良いでしょう。
- 物件紹介文の改善： 物件の魅力を効果的に伝える文章を作成する必要があります。ターゲット層を明確にし、彼らのニーズに合わせた訴求を行うことが重要です。
- インターネット広告： より多くの潜在顧客にリーチするために、インターネット広告を活用するのも有効です。
- オープンハウス： 実際に物件を見学してもらう機会を設けることで、物件の魅力を直接伝えることができます。
6. おとり物件の可能性
最後に、おとり物件の可能性も考えられますが、複数の不動産会社が募集していることから、可能性は低いと考えられます。
具体的な解決策
空室問題を解決するためには、上記で挙げた可能性を一つずつ検証し、改善策を講じる必要があります。具体的には、
- 専門家による建物診断： 建物の状態を正確に把握するために、専門業者による診断を行うことが重要です。
- 周辺環境の調査： 現地を訪れ、周辺環境を詳細に調査します。騒音、臭い、ゴミ問題などを確認します。
- 家賃相場の調査： 近隣物件の家賃相場を調査し、適正価格を設定します。
- 物件情報の改善： 写真、物件紹介文、広告などを改善し、物件の魅力を効果的に伝えます。
- 入居審査基準の明確化： 入居審査基準を明確化することで、入居希望者にとって安心材料になります。
これらの対策を講じることで、空室問題の解決に繋がる可能性が高まります。
