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現状の契約と問題点の整理
現在の契約状況と抱える問題点を整理してみましょう。
* 2年契約満了：4月に契約満了を迎える。
* 高額なリフォーム費用：初期費用60万円に加え、毎月のリフォーム費用が発生しているが、明細書がなく不明瞭。
* 敷金未返還：初期費用として支払った60万円（敷金）が未返還。
* 契約更新費用：管理費、月額20万円の広告費、成功報酬20万円が必要とされている。
* 管理人の問題行動：入居者への嫌がらせ、営業マンへの暴言など、問題行動が確認されている。
* 入居者募集の遅れ：前回の契約ではすぐに入居者が見つかったが、今回は遅れている可能性がある。
これらの問題点を踏まえ、不動産会社を変更するかどうかを検討する必要があります。
不動産会社変更のメリット・デメリット
不動産会社を変更することのメリットとデメリットを比較検討してみましょう。
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メリット
* 透明性の高い契約：新しい不動産会社であれば、リフォーム費用や管理費などの費用体系が明確になり、不透明な点を解消できる可能性が高いです。
* 適切な管理体制：問題行動を起こしている管理人を抱える不動産会社から離れることで、より適切な管理体制を期待できます。
* より良い条件の提示：複数の不動産会社と交渉することで、より有利な条件（家賃、管理費、更新料など）を提示してもらえる可能性があります。
* 迅速な入居者募集：新しい不動産会社は、積極的に物件の宣伝を行い、迅速に新しい入居者を見つける努力をしてくれる可能性があります。
デメリット
* 手続きの手間：不動産会社を変更するには、手続きに時間と手間がかかります。
* 初期費用：新しい不動産会社と契約する際に、新たな初期費用が発生する可能性があります。
* 空室期間のリスク：新しい入居者が見つかるまで、家賃収入が途絶えるリスクがあります。
現状の不動産会社との契約継続の是非
現状の不動産会社との契約を継続するかどうかは、上記のメリット・デメリットを考慮し、以下の点を慎重に検討する必要があります。
1. リフォーム費用と敷金の精査
* 明細書の請求：過去の、そして今後のリフォーム費用に関する明細書を請求し、内容を精査しましょう。不当な請求がないか、専門家（不動産鑑定士など）に相談することも検討しましょう。
* 敷金の返還請求：敷金60万円の返還を請求しましょう。返還されない場合は、法的措置も検討する必要があります。
2. 管理費・広告費・成功報酬の妥当性
* 相場調査：近隣の類似物件の管理費、広告費、成功報酬の相場を調査し、提示された金額が妥当かどうかを確認しましょう。
* 交渉：提示された金額が高すぎる場合は、交渉して減額を依頼しましょう。
3. 管理人の問題行動への対応
* 厳重な注意：不動産会社に管理人の問題行動を改めて伝え、厳重な注意と改善を要求しましょう。
* 証拠の収集：管理人の問題行動を記録・証拠として残しておきましょう。
4. 新規入居者募集への対応
* ペット可物件の告知方法：ペット可であることを明確に告知し、ペットを飼う入居者への差別的な対応をしないよう、不動産会社に指示しましょう。
* 入居者募集の促進：不動産会社に、より積極的な入居者募集を依頼しましょう。
不動産会社変更を検討する場合の手順
不動産会社を変更する場合、以下の手順に従いましょう。
1. 複数の不動産会社に相談：複数の不動産会社に相談し、それぞれの提案内容を比較検討します。
2. 契約内容の確認：契約内容を丁寧に確認し、不明な点は質問します。
3. 契約書の締結：契約内容に納得したら、契約書を締結します。
4. 引継ぎ手続き：旧不動産会社との引継ぎ手続きを行います。
専門家の意見
不動産に関する専門家である弁護士や不動産鑑定士に相談することで、より客観的な判断を得ることができます。特に、敷金返還問題や不当なリフォーム費用請求など、法的問題に関わる場合は、専門家のアドバイスが不可欠です。
まとめ
今回のケースでは、高額な費用、不透明な請求、管理人の問題行動など、現状の不動産会社との契約継続に疑問が残る点が多くあります。物件自体は魅力的ですが、不動産会社との関係性が良好でないことは、長期的な視点で見ると大きなリスクとなります。
まずは、現状の不動産会社としっかりと話し合い、問題点を解決できるよう努力しましょう。それでも改善が見られない場合は、不動産会社を変更することも検討すべきです。複数の不動産会社と比較検討し、あなたにとって最適な選択をしてください。
