大家さん必見！常識はずれの退去者への対応と敷金精算トラブル解決ガイド

大家です。常識に欠ける退去者についてどうにかできないですかね？入居年数５年１０か月、母子家庭、未成年だが幼児なし、女３人暮らしの入居者なんですが先月退去していきましたが敷金３か月分を返してといってきます。理由①管理会社がガイドラインに沿って原状回復に努めてくださいと言ったから、清掃に２週間かけて自分でできないところはプロに頼み引っ越しの際に擦った畳は新品に替えた②破れた襖や気になるところの襖は４枚、入口のドアもクロス替えしている。（全部業者の領収書あり）③６年近く住んで、きれいに住んだし、なぜハウスクリーニングに３１５００円を請求するのか？④鍵交換代も防犯義務はこちらにはなにのでは？⑤全面リフォームするのに７５万円かかることをなぜ私に詳細を伝えて１７万でいいみたいに請求するのか？みたいなことを書いて内容証明で送ってきました。確かにこの退去者の部屋だけしばらく空いていて、畳は新品に交換したけど少しは緑いろが薄くはなっていたかも。あと他の浴室はきれいなユニットバスだけれどここは、３０年前のまま。だけどそれで納得して他と一緒の家賃で入ったのは自分だろ！って言いたいとこだけど我慢。管理会社は、徐々に請求下げればほどほどで裁判に持っていくことを伝えれば１０万は払うと思いますと言います。保証人は年金生活の親だし。ただ、救いはリース保障会社に加入してもらってるんでそこから請求できますか？こちらの請求は１７５０００円。５０００円を返すつもりです。家賃の滞納はないですね。明け渡しのときに新人の管理会社がついて二人でやったらしいけどその新人がぽろっと「わーきれいにされてますね。さっきのとこはひどかった」みたいなことを言ってるんですね。（解雇ものです）写真も撮っていておまけに従妹の市の職員まで連れてきていたらしいです。てか自分で業者に依頼して４万円も使ってなおかつ内容証明なんか送るなってほんと裁判してやろうかと思います。特約事項に退去時に鍵交換する（理由はない）畳、襖は全部変えます退去清掃代も出します。ほか家主が必要としたら対処します。とあり、署名・捺印もらってます！親に３年まえにもらった物件で築２８年です。敷金でリフォーム代金を少しでも浮かしたいし、知恵をかしてください

Contents

1 問題点の整理と解決策
2 専門家の視点：弁護士からのアドバイス
3 まとめ

問題点の整理と解決策

このケースは、退去時の敷金精算をめぐるトラブルです。入居者側は、自ら原状回復工事を施したことを主張し、大家側の請求額に異議を唱えています。大家側は、特約事項に基づき、鍵交換、畳・襖の交換、清掃費用などを請求していますが、入居者側の主張も無視できません。特に、築28年の物件で浴室が30年前のままという点、そして管理会社の新人社員の証言は、大家側に不利な要素となり得ます。

1. 内容証明の内容と特約事項の確認

入居者からの内容証明には、具体的な工事内容と領収書が添付されているとのこと。まずは、これらの内容を精査し、本当に必要だった工事なのか、費用は妥当なのかを検証する必要があります。特約事項に「畳、襖は全部変えます」とありますが、これは全ての畳・襖を交換するという意味なのか、現状回復に必要な範囲での交換なのか、解釈の余地があります。曖昧な表現は、後々のトラブルにつながりやすいので注意が必要です。

2. 管理会社の対応と責任

管理会社の新人社員の証言は、他の部屋との状態の差を明確に示唆しており、重要な証拠となり得ます。管理会社には、入居者とのやり取りの記録、現場の写真などを提出させ、責任の所在を明確にする必要があります。管理会社の対応に問題があった場合、その責任を問うことも可能です。

3. リース保障会社への請求

リース保障会社に加入していることは大きなメリットです。保障会社の約款をよく確認し、今回のケースが保障の対象となるか確認しましょう。多くの場合、故意・過失による損害は保障対象外ですが、通常の経年劣化や自然損耗は保障対象となる可能性があります。

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4. 敷金精算額の算定

敷金精算額を算定する際には、以下の点を考慮する必要があります。

通常の経年劣化：築28年の物件であることを考慮し、経年劣化による損耗分は敷金から控除できません。
必要最小限の修繕：入居者側が行った修繕は、本当に必要だったものか、費用は妥当なのかを精査する必要があります。過剰な修繕は、敷金から控除できません。
特約事項の解釈：特約事項の解釈に曖昧な点があれば、専門家（弁護士など）に相談し、明確な解釈を得ることが重要です。
証拠の確保：写真、領収書、管理会社とのやり取りの記録など、証拠となる資料をしっかりと保管しておきましょう。

5. 裁判の可能性と弁護士への相談

入居者側が裁判を提起してきた場合、弁護士に相談し、適切な対応を検討する必要があります。裁判費用は高額になる可能性があるため、弁護士費用特約付きの保険に加入しているか確認しましょう。

6. 具体的な解決策の提案

現状では、入居者側の主張も完全に無視できない状況です。裁判に持ち込む前に、以下のステップで交渉を進めることをお勧めします。

冷静な対応：感情的な言葉を使わず、事実関係に基づいて冷静に説明しましょう。
証拠の提示：写真や領収書などの証拠を提示し、主張の根拠を明確にしましょう。
妥協案の提示：裁判費用などを考慮し、入居者側にとって受け入れやすい妥協案を提示しましょう。例えば、当初の請求額からある程度減額するなど。
専門家への相談：弁護士や不動産管理会社などに相談し、適切なアドバイスを得ましょう。

専門家の視点：弁護士からのアドバイス

弁護士に相談することで、法的観点からのアドバイスを受けられます。特約事項の解釈、証拠の有効性、裁判の可能性、妥協案の検討など、多角的な視点からサポートを受けることができます。

まとめ

今回のケースは、退去時の敷金精算をめぐるトラブルであり、大家さんにとって非常に悩ましい問題です。しかし、冷静な対応と証拠の確保、そして必要に応じて専門家の力を借りることで、解決への道筋が見えてきます。特約事項の曖昧な部分や、管理会社の対応に問題があった可能性も考慮し、適切な対応を検討しましょう。リース保障会社への請求も忘れずに行い、損失を最小限に抑える努力をしましょう。