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大家からの立ち退き依頼と法律
大学4年生で一人暮らしをされている方が、大家さんから突然の建物売却とそれに伴う3月末までの退去を迫られている、という状況ですね。 ご自身の権利を守るため、冷静に状況を整理し、適切な対応を検討しましょう。
まず、大家さんの主張「契約更新をしないだけだから立ち退きではない」は、必ずしも正しいとは限りません。 確かに、契約更新しないこと自体は「立ち退き」とは法律上は明確に定義されていません。しかし、建物の売却と取り壊しを理由に、契約期間中に退去を迫られているという点が重要です。
民法611条では、賃貸借契約は、期間の定めがない限り、当事者の一方から解約の申し入れがあれば、解約できることになっています。しかし、期間の定めのある契約（今回のケースでは、更新された1年契約）を中途解約する場合、正当な理由が必要になります。 建物の老朽化や改築、売却による解体などは、正当な理由として認められる可能性が高いですが、重要なのは、告知期間です。
6ヶ月前告知義務と違約金
ご指摘の通り、一般的に賃貸借契約において、大家は解約を告知する場合、原則として6ヶ月前までに通知する義務があります（具体的な期間は、契約書に特約がない限り、民法の規定に従います）。 大家さんが2010年12月20日頃に3月末までの退去を要求したとのことですが、これは6ヶ月前の告知義務を満たしていません。 この点において、大家さんは契約違反の可能性があります。
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この告知義務違反を理由に、引越し費用や損害賠償（慰謝料）を請求できる可能性があります。 具体的には、以下の点を主張できます。
* 告知期間の短縮による損害：急な退去要請により、慌てて新たな住居を探さなければならず、時間的なロスや精神的な負担が生じたこと。
* 引越し費用：新しい住居への引越しに伴う費用（梱包費用、運搬費用、清掃費用など）
* その他損害：卒業間近という状況で、転居に伴う学業への影響、友人関係への影響など。
敷金と退去費用
大家さんが「敷金は返す」と言っている点も重要です。敷金は、家賃の滞納や物件の損傷に対する保証金です。 物件に損傷がない限り、敷金は全額返還されるべきです。 ただし、敷金から引越し費用を差し引かれることは、原則として認められません。
具体的な対応策
1. **契約書を確認する:** 契約書に解約に関する特約がないか、解約予告期間が記載されていないかを確認しましょう。
2. **証拠を収集する:** 大家さんとの通話記録（できれば録音）、メールのやり取りなどの証拠を保存しておきましょう。
3. **弁護士に相談する:** 専門家の意見を聞くことが重要です。弁護士に相談することで、法的根拠に基づいた適切な対応策を検討できます。弁護士費用は、場合によっては大家さんから請求できる可能性もあります。
4. **内容証明郵便を送付する:** 大家さんに対して、告知義務違反を指摘し、引越し費用などの損害賠償請求を行う旨を内容証明郵便で通知しましょう。これは、証拠として非常に有効です。
5. **交渉を試みる:** 弁護士に相談した上で、大家さんと交渉を試みることも可能です。 穏便に解決できる可能性もあります。
専門家の視点：弁護士からのアドバイス
弁護士に相談した場合、弁護士はまず契約書の内容を精査し、告知期間の遵守状況、損害賠償請求の可否などを判断します。 また、交渉の代行や訴訟提起も検討します。 訴訟に至るケースは少ないですが、法的根拠に基づいた対応をすることで、大家さんとの交渉を有利に進めることができます。
まとめ
今回のケースは、大家さんの告知義務違反の可能性が高いと考えられます。 慌てずに、冷静に状況を整理し、適切な証拠を収集し、専門家（弁護士）に相談することをお勧めします。 あなたの権利を守るため、積極的に行動しましょう。 早期の対応が、より良い解決につながります。
