地震による中古マンション売買契約解除に関するQ&A

地震による中古マンション購入キャンセルの際、地震と関係の無い部分でのローン特約使用による解約について。仲介業者の提案が妥当かどうか分からないのでご教授いただけると幸いです。私(売主)は中古マンションの売却を進めていたのですが、11日の地震によりマンション共用部分が液状化・地盤沈下等により破損し、現在上下水道及び二次災害防止の為ガスが停止状態になりました。(現在も停止中)部屋内部(専有部分)は一切被害が無く、専用器具で計測したところ、傾きも全く有りません。買主側も一緒に内見し確認済みです。地震発生時の進捗状況は、売買契約書を交わし手付金を80万円預かっている状態でした。引渡し(残金支払)は5月中旬を予定していました。またローン特約の期日は4月7日と契約書に記載してあります。当初危険負担による覚書を交わし、買主側が手付金を放棄しての解約か、修繕費用を居住者が負担しなければならなくなった場合は売主が一定期間一定額を負担する内容での契約続行の予定でした。しかしローン特約の期日が近づいた今、地震による今後の地盤への不安等が理由でのキャンセルにもかかわらず、当初計画していた物件本体での審査は承認されたが、諸費用部分が否認された事を理由にローン特約での解約を申し入れてきました。(仲介業者経由)確かに買主側がローンを組むに当り、都市銀行で物件本体価格(2,500万円)+諸費用(100万円)でローンを申し込み、もし全額(2,600万円)の承認が降りなければローン特約を使用して解約できると売買契約書には記載してあります。しかし、今回天災による被害とはいえ、直接関係の無いローン特約で解約されるのは納得がいきません。どうも後付けで解約理由にされているような気がします。そもそも地震が発生する前にローンの否認の結果が出ていたのではないかと思います。元々買主は諸費用ローンがおりなかった場合、親御さんからの借入でまかなうつもりであったと聞いています。仲介業者はお互いが被害者だから痛み分けは仕方ないような事を言ってくるのですが、このような場合やはり売買契約書に記載がある以上受け入れるしかないでしょうか?どうか法律にお詳しい方のアドバイスをお願い申し上げます。補足追加で質問させてください。実は買主側の仲介業者の不正が発覚しました。①売買契約前の諸費用部分の事前審査否認を報告せず、契約書に2600万円のローン特約を記載したまま契約させた事(本来なら2500万円の特約)②ローン審査の書類を確認したら事前審査の金額欄が2500→2600に改竄(事前2600から本審査2500に減額という理由での特約使用と、契約前に2600の否認事実隠蔽)行政処分を業者に下す為に何かよい方法はあるでしょうか?

地震とローン特約:中古マンション売買契約の解除問題

このケースは、地震による共用部分の被害と、買主側のローン特約を用いた契約解除という複雑な状況が絡み合っています。売主様は、専有部分に被害がなく、買主様も内見済みであるにも関わらず、ローン特約を理由に解除を迫られていることに納得がいかないとのことです。さらに、仲介業者の不正行為の疑いも浮上しており、非常に難しい状況と言えるでしょう。

ローン特約の解釈と法的根拠

売買契約書に「物件本体価格(2,500万円)+諸費用(100万円)=2,600万円のローン承認が得られない場合、ローン特約を使用して解約できる」と記載されているとのことですが、この特約の解釈が重要です。

重要なのは、ローン特約の適用条件が「全額のローン承認が得られない場合」である点です。 諸費用部分のみの否認であれば、契約書どおりにローン特約が適用されるか否かは、契約書の文言の解釈、そして裁判になった場合の裁判所の判断に委ねられます。

仮に裁判になった場合、裁判所は契約書の内容だけでなく、契約締結時の状況、当事者の意思表示、そして何より地震による共用部分の被害状況を総合的に判断するでしょう。地震による被害が、買主のローン審査に影響を与えたと判断されれば、ローン特約の適用は認められない可能性が高いです。

仲介業者の行為と法的責任

仲介業者の行為は、重大な問題を含んでいます。

仲介業者の不正行為

* 事前審査否認の報告義務違反: 諸費用部分の事前審査否認を報告せずに契約を成立させたことは、仲介業者としての重大な義務違反です。買主様に重要な情報を隠蔽し、不利益を与えた可能性があります。
* 書類改竄: ローン審査書類の改竄は、犯罪行為に該当する可能性があります。これは、民事責任だけでなく、刑事責任も問われる可能性があります。

売主様の取るべき行動

まず、弁護士に相談することを強くお勧めします。弁護士は、契約書の内容を精査し、仲介業者の行為が法的責任を問えるかどうかを判断し、適切な対応策をアドバイスしてくれます。

具体的な対応としては、以下の様な事が考えられます。

* 内容証明郵便による抗議: 仲介業者に対して、不正行為について厳重に抗議し、損害賠償請求を行う旨を伝える内容証明郵便を送付します。
* 民事訴訟の提起: 契約解除の無効を主張し、損害賠償請求を行う民事訴訟を提起します。
* 警察への告発: 書類改竄については、警察への告発も検討する必要があります。

行政処分を求める方法

仲介業者の不正行為に対して行政処分を求めるには、以下の方法が考えられます。

* 国土交通省への通報: 国土交通省には、宅地建物取引業法に基づく監督権限があります。仲介業者の不正行為を国土交通省に通報することで、行政処分(業務停止命令など)を求めることができます。
* 都道府県知事への通報: 都道府県知事も、宅地建物取引業法に基づき、宅地建物取引業者の監督を行っています。
* 消費者センターへの相談: 消費者センターは、消費者の権利擁護のために活動しており、相談に応じて適切なアドバイスや情報提供を行ってくれます。

証拠の収集が非常に重要です。 契約書、メール、チャット履歴、ローン審査書類など、全ての関連資料を保管し、弁護士に提出しましょう。

具体的なアドバイス:売主様への対応

1. 弁護士への相談: まずは弁護士に相談し、法的観点からのアドバイスを受けることが最優先です。弁護士は、状況を正確に把握し、最適な戦略を立ててくれます。
2. 証拠の確保: 契約書、メール、チャット履歴、ローン審査書類など、全ての関連資料を確実に保管しましょう。これらの資料は、今後の交渉や訴訟において重要な証拠となります。
3. 冷静な対応: 感情的な対応は避け、冷静に状況を判断し、弁護士の指示に従って行動しましょう。
4. 仲介業者との交渉: 弁護士を通じて、仲介業者と交渉を行い、損害賠償の請求や契約解除の無効などを主張します。
5. 行政への通報: 仲介業者の不正行為については、国土交通省や都道府県知事、消費者センターなどに通報し、行政処分を求めます。

専門家の視点

不動産取引は複雑な法律問題を含むため、専門家の助言なしに判断することは非常に危険です。地震による被害とローン特約の絡み合った本件は、特に専門家の知見が不可欠です。弁護士だけでなく、必要に応じて不動産鑑定士にも相談することを検討しましょう。鑑定士は、マンションの被害状況を客観的に評価し、損害額を算定する上で重要な役割を果たします。

まとめ

今回のケースは、地震という不可抗力と、仲介業者の不正行為という予期せぬ事態が重なった複雑な状況です。売主様は、弁護士に相談し、冷静に状況を判断し、適切な行動を取ることで、ご自身の権利を守ることが重要です。 焦らず、専門家のアドバイスを仰ぎながら、対応を進めてください。

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