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地方中古マンションオーナーチェンジ物件のメリット・デメリット
400万円という価格で3LDK、89㎡という広さのマンションは魅力的ですが、地方のへき地、定期借地権、居住中のため現状確認ができないといった点が大きな懸念材料となります。 初めての不動産投資で、しかもこのような特殊な条件の物件は慎重な検討が必要です。
メリット
* **低価格:** 400万円という価格は非常に魅力的です。地方ではこの価格帯でこの広さの物件は希少です。
* **高利回り:** 約14％という単純利回りは非常に高いです。初期投資回収が早く、キャッシュフローを期待できます。
* **即時収益:** 現状居住者ありのため、購入と同時に家賃収入を得られます。
デメリット
* **立地:** 過疎化が進むへき地という立地は、入居者確保や将来的な売却に大きな影響を与えます。空室リスクが高いです。
* **定期借地権:** 2052年に土地の権利が消滅し、建物を解体しなければなりません。残存期間が約30年と短いため、投資期間を考慮する必要があります。
* **現状確認困難:** 居住者ありのため、物件の状態を直接確認できない点は大きなリスクです。隠れた欠陥がある可能性があります。
* **管理費・積立金:** 管理費8000円、積立金7000円は妥当な範囲ですが、築年数を考慮すると、将来的な修繕積立金の増額に備える必要があります。
* **駐車場費用:** 駐車場が別途4000円必要です。家賃収入から差し引く必要があります。
物件調査と専門家への相談
このようなリスクを踏まえた上で、購入を検討する場合は、以下の点を徹底的に調査する必要があります。
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1. 物件調査
* **建物状況調査:** 専門業者に依頼して、建物の現状を詳細に調査してもらいましょう。特に、築12年経過しているRC造とはいえ、老朽化の状況、雨漏り、シロアリ被害などを確認することが重要です。
* **周辺環境調査:** 過疎化の状況、近隣住民の状況、生活利便性などを現地で確認しましょう。写真や不動産屋の説明だけでは判断できません。
* **賃貸状況調査:** 現在の入居者の状況（家賃滞納の有無、契約期間など）、空室リスク、家賃相場などを確認します。
* **管理状況調査:** 管理組合の運営状況、修繕計画、積立金の状況などを確認します。
2. 専門家への相談
* **不動産鑑定士:** 物件価格の妥当性、リスクなどを客観的に評価してもらいます。
* **税理士:** 税金対策、収支計画などを相談します。
* **弁護士:** 契約内容、リスクなどを確認します。
具体的なアドバイス
初めての不動産投資で、しかもリスクの高い物件であるため、慎重な判断が必要です。
* **現状確認を徹底する:** どうしても現状確認が難しい場合は、購入を見送るべきです。
* **専門家と相談する:** 複数の専門家に相談し、客観的な意見を聞きましょう。
* **リスクを織り込んだ投資計画:** 定期借地権の期限、空室リスク、修繕費用などを考慮した上で、投資計画を立てましょう。
* **余裕資金を確保する:** 想定外の費用が発生する可能性を考慮し、余裕資金を確保しておきましょう。
* **他の物件も検討する:** この物件に固執せず、他の物件も検討することで、より良い投資先を見つけられる可能性があります。
まとめ
400万円という低価格と高利回りは魅力的ですが、立地、定期借地権、現状確認の困難さなど、大きなリスクを伴う物件です。 初めての不動産投資では、リスクを最小限に抑えることが重要です。 専門家の意見を聞き、慎重に検討し、納得できる判断を下してください。 高利回りを求めるあまり、リスクを過小評価しないように注意しましょう。
