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不動産屋の情報共有について
まず、①不動産屋の情報共有についてですが、結論から言うと、不動産会社間で全ての物件情報を共有しているわけではありません。各社が独自にネットワークや情報収集を行い、保有する物件情報は異なります。質問者様が複数の不動産会社から同じ物件を紹介されたのは、その物件が複数の会社に登録されていたか、あるいは複数の会社が独自にその物件の情報を入手していたためです。
不動産会社がパソコンで物件検索をしているのは、自社が保有する物件データベースや、不動産情報サイト（例えば、アットホーム、SUUMOなど）を利用しているためです。「検索してみます」という回答は、依頼された物件を探している、もしくはネットワークを通じて探していることを意味します。ただし、全ての物件がデータベースに登録されているわけではないことを理解しておきましょう。
そのため、複数の不動産会社に問い合わせて、情報を集めることが重要です。より多くの選択肢を得るためには、積極的に複数の会社に相談することをお勧めします。
不動産会社選びと物件紹介
次に、②不動産会社選びについてですが、「お世話になっている不動産屋さんを頼った方が良い」とは一概に言えません。信頼できる不動産会社と良好な関係を築くことは重要ですが、その会社が必ずしも最適な物件を紹介できるとは限りません。質問者様の経験からも、お目当ての物件が「サクラ物件」だったという苦い経験があります。一方、家族のアパートでお世話になっている不動産会社が、未公開物件を紹介してくれたという成功体験もあります。
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重要なのは、複数の不動産会社と接点を持つことです。それぞれの会社が持つネットワークや得意分野は異なるため、複数の会社に相談することで、より多くの物件情報を得ることができます。地道に不動産会社を巡ることも有効な手段ですが、効率よく探すためには、インターネットを活用し、複数の不動産会社のウェブサイトを閲覧したり、不動産ポータルサイトを利用したりすることも有効です。
信頼できる不動産会社を見つけるためには、以下の点を考慮しましょう。
- 経験と実績：多くの収益物件の取引実績がある会社を選びましょう。
- 専門知識：収益物件に関する専門知識が豊富で、的確なアドバイスをしてくれる会社を選びましょう。
- 対応の良さ：迅速かつ丁寧な対応をしてくれる会社を選びましょう。
- 手数料：手数料体系を事前に確認し、納得できる範囲であることを確認しましょう。
物件の評価：3000万円の5世帯アパート
最後に、③具体的な物件についてですが、提示された情報だけでは「良い物件かどうか」を断定することはできません。利回り8％は魅力的ですが、いくつかの懸念点があります。
懸念点と検討事項
- 高架橋建設の影響：20～30年後の高架橋建設は、日照と眺望に大きな影響を与える可能性があります。その影響を考慮した上で、将来の収益性を予測する必要があります。不動産会社には、高架橋建設の影響について具体的な資料や説明を求めましょう。専門家（不動産鑑定士など）に相談し、将来の価値を評価してもらうことも有効です。
- 築年数：築年数が古い（平成8年築）ため、老朽化による修繕費用がかかる可能性があります。修繕積立金や修繕計画の有無を確認し、将来的な修繕費用を考慮した上で収益性を評価する必要があります。
- 立地：田舎でありながら市街地という立地は、メリットとデメリットの両方があります。利便性が高い一方で、人口減少や地域経済の衰退といったリスクも考慮する必要があります。周辺の環境変化や将来的な人口動向についても調査しましょう。
- 年間収益：満室時の年間収益240万円は、利回り8%を考えると妥当な数字です。しかし、空室リスクを考慮すると、実際には年間収益が下がる可能性があります。空室期間や家賃設定、競合物件の状況などを確認しましょう。
- 比較対象：辺鄙な場所にある物件で年間収益300万円の物件があるという情報から、この物件の価格設定が妥当かどうかを再検討する必要があります。同様の条件の物件を複数比較し、価格の妥当性を確認しましょう。
専門家の意見
不動産投資は、専門知識と経験が不可欠です。不動産会社からの情報だけでなく、税理士や不動産鑑定士などの専門家に相談し、客観的な意見を聞くことを強くお勧めします。彼らは、物件の価値やリスクを適切に評価し、投資判断をサポートしてくれます。
最終的な判断
最終的な判断は、ご自身の投資目標やリスク許容度に基づいて行う必要があります。利回りの高さに惑わされず、長期的な視点で物件の価値やリスクを総合的に評価することが重要です。じっくり時間をかけて検討し、納得のいく判断を下してください。
