賃貸物件の原状回復と償却計算について

賃貸契約を終了する際、借主は「原状回復」義務を負います。これは、物件を借りた当初の状態に戻すことを意味します。しかし、経年劣化による損耗は借主の負担とはなりません。そこで重要になるのが「償却計算」です。 今回の質問は、旧来の償却計算と、新しい税法に基づく6年償却での負担額の違いについてです。新宿区の1LDK物件を4年間居住し、壁紙の損傷を理由に原状回復費用を請求されたケースを元に、詳しく解説します。

旧償却計算と新しい6年償却の違い

まず、旧来の償却計算は、物件の耐用年数に基づいて償却率を算出する方法でした。耐用年数は、物件の種類や材質によって異なり、明確な基準がありませんでした。そのため、計算方法に曖昧さが残り、借主と家主の間でトラブルになるケースも少なくありませんでした。

一方、2020年4月1日から施行された新しい税法では、借主の負担を明確にするため、6年間で償却が完了するというルールが導入されました。これは、原則として6年で建物の価値がゼロになるとみなす計算方法です。ただし、故意または過失による損傷は、償却計算の対象外です。

ケーススタディ：新宿区1LDKの壁紙損傷

質問者様の場合、壁紙の損傷が45,000円、そのうち40%（18,000円）が借主負担と判断されました。クリーニング費用10,500円と合わせて、合計29,400円の負担となっています。これは旧償却計算に基づいた金額です。

では、新しい6年償却を適用した場合どうなるでしょうか？

6年償却計算による負担額の算出

壁紙の耐用年数を6年と仮定します。4年間居住したため、残りの耐用年数は2年です。 償却率は、(2年 ÷ 6年) × 100% = 約33.3% となります。

45,000円 × 33.3% ≒ 14,985円

この計算では、壁紙の損傷部分に対する借主負担は、約14,985円となります。クリーニング費用10,500円と合わせると、合計約25,485円になります。

旧償却計算（29,400円）と比較すると、約3,915円の差額が生じます。

専門家の視点：原状回復トラブルを避けるために

不動産会社に依頼する際には、以下の点に注意しましょう。

* 契約締結時の重要事項説明をしっかり確認する：原状回復に関する規定、償却方法、具体的な費用負担について、明確に記載されているかを確認しましょう。
* 写真や動画で証拠を残す：入居時と退去時の物件の状態を写真や動画で記録しておきましょう。トラブル発生時に、客観的な証拠として役立ちます。
* 専門家への相談：原状回復費用に関するトラブルが発生した場合、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談することをお勧めします。

具体的なアドバイス：賃貸契約における注意点

* 契約書をよく読む：契約書に記載されている原状回復に関する条項を必ず確認しましょう。不明な点があれば、不動産会社に質問し、納得いくまで説明を受けることが重要です。
* 入居時の状態を記録する：入居時に、部屋全体の状況を写真や動画で記録しておきましょう。特に、傷や汚れがある場合は、その部分を重点的に撮影します。
* 定期的な清掃：定期的に部屋を清掃し、汚れや傷を予防することで、原状回復費用を抑えることができます。
* 退去時の清掃：退去時には、自分でできる範囲で清掃を行いましょう。プロのクリーニング業者に依頼する場合は、見積もりを複数社から取り、比較検討することが重要です。

まとめ：賢い賃貸生活を送るために

原状回復費用は、賃貸契約における重要なポイントです。今回のケーススタディのように、償却計算方法によって負担額が大きく変わる可能性があります。契約書をよく読み、不明な点は必ず質問し、必要に応じて専門家のアドバイスを受けることで、トラブルを回避し、安心・安全な賃貸生活を送ることができます。 また、日頃から部屋を清潔に保ち、適切なメンテナンスを行うことで、将来的な原状回復費用を抑えることも可能です。