原状回復と修繕費：8年住んだ賃貸物件の退去時の費用負担について

引越しの際の修繕費について教えてください。1階で専有面積約20㎡の約8畳位のワンルームなんですが、家賃が￥47000。管理費なしで敷金￥90000を入れてあります。築10年くらいの物件で８年住みました。南向きのとても日当たりのよい部屋でした。引越しにあたって、壁紙は張替えは確実だと思います。あと、トイレの便座の部分がひび割れたのでホームセンターで買った物を自分で付け替えて使っていました。キッチンの下の収納の取っ手が折れてしまってのでないです。また、横の壁と天井の間に結構な隙間があるんですがこれは、私の責任ではないですよね？１番の問題は床なんですが、濃い茶色のフローリングです。ベランダに出る所が剥げて、白くなっていますし、ぼろぼろです。（おそらく日焼けなども原因だと思います。）キッチンの下のところも水が原因だと思いますが痛んでいます。さらに部屋全体の床が結構傷だらけです。全部張替えになるのかなぁ・・・と思います。もともと入居したときに床も壁も新品ではないと思います。床の日焼けして剥げている部分は前の住人の時にすでに剥げていてそこを修繕した床でした。（当時の不動産屋がうまく隠すもんだなぁ・・・って言ってました。）壁も一部だけ修繕した後がありました。８年住んでいる間に大家も３人変わり今の契約書を読み直してみたところ最新の契約書には原状回復明け渡しと書いてあってその範囲は別表1.2に定めると書いてありますが別表が契約書にはついていませんでした。その前の契約書には別表1.2はついていましたが・・・最新ではなくその前の契約書のその別表には・・・壁・天井・床の傷、汚れ、破れ・退去時の室内クリーニングは全額借主負担と書いてあります。さらに、大家が変わって今の契約書に修繕履歴一覧表がありそれには壁も天井もフローリングも傷破損は一切なしという事になっていました。（大家は今で３人目なのですが２人目も３人目も入居したときの状況わからないと思うし変わった後も部屋を見たりしたことはないです。）こういう場合、床も新しいものではなかってとしてもやはりすべて私の負担になるのでしょうか？そうだとした場合、敷金では足りず追加のお金が必要だと思いますがどのくらいになるでしょうか？また、床はここまでぼろぼろだとワックスなどせず正直に見せた方がいいでしょうか？壁紙も張替え確実でしょうし・・・そちらも軽く拭く程度で大丈夫でしょうか？どうか参考まででもいいので教えてください。補足床は家具をぶつけたり引きずった様な自分でつけてしまった傷がいっぱいです。床は全て自己負担としたら幾ら位かかるでしょうか？ちなみに今の大家さん＝オーナーさんは工務店をしています。仲介に不動産屋さんは入ってないです。。それと、床はここまでぼろぼろだとワックスなどせず正直に見せた方がいいでしょうか？壁紙も張替え確実でしょうし・・・そちらも軽く拭く程度で大丈夫でしょうか？という質問にも意見をお願いします。

Contents

1 賃貸物件の退去時における修繕費用の負担について
2 まとめ：専門家への相談が重要

賃貸物件の退去時における修繕費用の負担について

8年間居住された賃貸物件からの退去に伴う修繕費用について、ご心配されている点について詳しく解説いたします。ご質問にある状況は、賃貸借契約、特に原状回復義務に関する重要なポイントを多く含んでいます。一つずつ丁寧に見ていきましょう。

契約書の確認と原状回復義務

まず重要なのは、賃貸借契約書です。最新の契約書に別表が添付されていないにも関わらず、「原状回復明け渡し」と記載されている点が気になります。契約書に明記されていない事項については、民法や判例に基づいた判断が必要となります。

前の契約書に添付されていた別表に「壁・天井・床の傷、汚れ、破れ・退去時の室内クリーニングは全額借主負担」と記載されているとのことですが、この条項が現在の契約にも有効かどうかが争点となります。一般的に、契約更新時において、重要な条項に変更がない限り、前の契約書の条件が継続されると解釈されることが多いです。しかし、最新の契約書に明記されていない点、大家さんが複数回変わっている点などを考慮すると、状況は複雑です。

修繕履歴一覧表と現状

修繕履歴一覧表に「壁も天井もフローリングも傷破損は一切なし」と記載されているとのことですが、これは現状と大きく食い違っているため、問題となります。大家さん側が、入居時の状態を把握していない可能性が高いです。

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借主の責任範囲

借主の責任範囲は、通常の使用による損耗を超える部分です。例えば、

経年劣化：築10年経過によるフローリングの日焼けや色あせは、通常の使用による損耗とみなされ、借主の負担とはなりません。ただし、著しい損耗の場合は、借主の負担となる可能性があります。
故意・過失：家具をぶつけたり、引きずったりしてできた傷は、借主の故意・過失によるものとみなされ、借主の負担となります。
自然災害：地震や台風などの自然災害による損傷は、借主の負担とはなりません。
不可抗力：火災や水漏れなど、借主の責めに帰さない事由による損傷は、借主の負担とはなりません。

ベランダ部分の床の剥がれやキッチンの下の床の痛みは、経年劣化と水の浸入によるものと推測されます。これらが通常の使用による損耗の範囲内かどうかは、専門家の判断が必要となります。

専門家の意見を参考に

現状では、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談することを強くお勧めします。専門家は、契約書の内容、修繕履歴一覧表、現状の写真などを総合的に判断し、修繕費用の負担割合を判断してくれます。

具体的な修繕費用

床の張替え費用は、㎡あたり1万円～3万円程度と幅があります。8畳程度の部屋であれば、約10㎡～12㎡なので、10万円～36万円程度と見積もられます。壁紙の張替え費用は、部屋の広さや材料によって異なりますが、3万円～5万円程度でしょう。その他、トイレの便座交換、キッチンの取っ手交換なども含めると、合計で15万円～40万円以上かかる可能性があります。

退去時の対応

床の傷は、ワックスなどで隠すのではなく、現状を正直に見せる方が良いでしょう。壁紙も軽く拭く程度で十分です。隠そうとすると、かえって不信感を招く可能性があります。

まとめ：専門家への相談が重要

今回のケースは、契約書の不備、修繕履歴の不一致、大家さんの変更など、複雑な要素が絡み合っています。そのため、専門家への相談が不可欠です。専門家のアドバイスに基づき、大家さんとの交渉を進めることで、適切な修繕費用負担の解決に繋がるでしょう。敷金だけでは足りない可能性が高いので、追加費用についても心の準備をしておきましょう。