原宿表参道のコープオリンピア購入におけるリスクと検討事項

原宿の表参道沿いのマンション＝コープオリンピア＝について。さっき不動産サイトを見ていたら、なんと原宿のコープオリンピア（添付画像の建物です。原宿へ行ったコトある方なら大体の方は見たことあると思います。）が比較的手ごろな値段にて売りに出されていました！！！ちょうど一年前に竹下通りの真裏にマンションを購入して以来、原宿のマンションで頻繁に寝泊りするようになり、千代田線のホームから地上へ出る度に、コープオリンピアが必ず見えて、その度にあんな素晴らしいマンションが手に入ったらなあ、表参道の美しいケヤキ並木が窓の風景だったらどんなに素晴らしいだろうなあ、などと想像してました。竹下通りの真裏のマンションですら贅沢ですが、やはり原宿のもう一つのメインシンボルといえば表参道なんで、日に日に思いが強くなり、コープオリンピアを検索していたら、なんと今日売り物が公開されていました！ただ、外観等から相当古いことが覗えましたから、色々調べていたら、どうやら建て替えに向けて話が進行しているようで、建て替えの可能性が大なんです。例えばなんですが、私が今売り出されているコープオリンピアの部屋を購入したとします。もしも現オーナーさんが建て替えに賛成の票を入れていたら、その場合は自動的に私も賛成ということになってしまうのでしょうか？表参道を隅から隅まで見渡しても、通り沿いに居住できるマンションはコープオリンピア以外にはありませんし、あの素晴らしいケヤキ並木とレトロなコープオリンピアの外観とはものすごくマッチしてますから、建て替わってしまったら大変残念です。仮に建て替わる建物の地権者になったとしても、建て替え費用が莫大な金額になりそうですから、困ってしまいます。こういった建物の購入はリスクが大きいでしょうか？具体的に教えていただけるとありがたいです。宜しくお願いいたします。補足ご回答ありがとうございます。時価とは何を基準に算出されるのでしょう？スーパー一等地であることや人気度なども考慮されるのでしょうか？サイトを調べたら、マンション坪単価は私の竹下通り真裏のマンションが105万、コープオリンピアは118万となってました。

Contents

1 コープオリンピア購入におけるリスク：建て替え問題を中心に
- 1.1 建て替え賛成の強制参加について
- 1.2 建て替え費用とリスク
2 コープオリンピア購入のメリットとデメリット
- 2.1 メリット
- 2.2 デメリット
3 購入前に確認すべき事項
4 時価の算出基準
5 まとめ

コープオリンピア購入におけるリスク：建て替え問題を中心に

築年数の経ったマンション、特に都心の好立地にあるマンションは、建て替え問題がつきものです。コープオリンピアも例外ではなく、建て替えの可能性が高い状況のようです。購入前にしっかりとリスクを理解し、検討することが重要です。

建て替え賛成の強制参加について

まず、ご質問の「現オーナーが建て替えに賛成した場合、自動的に自分も賛成となるか」についてですが、これはマンションの区分所有法に基づいて判断されます。多くの場合、区分所有法では、一定の割合以上の所有者の同意があれば建て替えが決定されます。その割合はマンションの規約によって異なりますが、通常は8割～10割と高いハードルが設定されています。

もし、規約に「同意しなかった場合でも、建て替えに強制参加となる」旨の条項が明記されていれば、残念ながら自動的に賛成扱いとなる可能性があります。しかし、そのような条項がない場合は、必ずしも強制参加とは限りません。ただし、反対した場合、建て替え後のマンションに住む権利を失う、もしくは大幅な減額での買い取りとなる可能性は高いでしょう。

建て替え費用とリスク

建て替え費用は、マンションの規模や仕様、地価などによって大きく変動します。数億円規模になることも珍しくありません。仮に地権者になったとしても、その費用を負担できるだけの資金力が必要になります。また、建て替え期間中は仮住まいが必要となり、その費用も考慮しなければなりません。

さらに、建て替え後のマンションの価値が、現在のマンションの価値を上回るとは限りません。市場の動向や周辺環境の変化によって、価値が下がる可能性も考慮する必要があります。

コープオリンピア購入のメリットとデメリット

コープオリンピアは表参道に面した希少な立地にあるため、魅力的な物件であることは間違いありません。しかし、建て替えリスク以外にも、購入前に考慮すべき点があります。

メリット

* **最高の立地:** 表参道沿いの抜群のロケーションは、生活の利便性や資産価値の面で大きなメリットとなります。
* **眺望:** ケヤキ並木を望む素晴らしい眺望は、生活の質を大きく向上させます。
* **ブランド力:** 歴史のある建物に住むというステータスも魅力です。

デメリット

* **築年数:** 老朽化による修繕費用や、設備の老朽化による不便さ。
* **建て替えリスク:** 建て替えに伴う費用負担や、仮住まいへの移転、ライフスタイルの変化など。
* **騒音・振動:** 表参道沿いのため、交通騒音や振動が気になる可能性があります。
* **プライバシー:** 表参道に面しているため、プライバシーが気になる可能性があります。

購入前に確認すべき事項

コープオリンピアの購入を検討する際には、以下の点を必ず確認しましょう。

管理規約の確認： 建て替えに関する規定、同意割合、費用負担の方法などを詳細に確認します。
修繕計画の確認： 今後の修繕計画と費用を把握し、建て替え費用と合わせて将来的な費用負担をシミュレーションします。
周辺環境の調査： 騒音、日照、プライバシーなど、実際に住むことを想定して周辺環境を綿密に調査します。
専門家への相談： 不動産会社だけでなく、弁護士や税理士などの専門家に相談し、法的、税務的なリスクを事前に把握します。
資金計画： 購入費用だけでなく、修繕積立金、建て替え費用、仮住まい費用などを含めた資金計画を立てます。

時価の算出基準

ご質問の「時価とは何を基準に算出されるのか」についてですが、マンションの時価は、立地、築年数、専有面積、設備、管理状態、市場動向など、様々な要素を総合的に判断して算出されます。スーパー一等地であることや人気度はもちろん考慮されます。

坪単価は一つの指標ですが、それだけで判断するのは危険です。同じ坪単価でも、築年数や状態、管理状況によって価値は大きく異なります。専門家による査定を受けることが重要です。

まとめ

コープオリンピアは魅力的な物件ですが、建て替えリスクは無視できません。購入前にしっかりと情報を集め、専門家のアドバイスを受けながら、慎重に判断することが重要です。リスクとメリットを比較検討し、ご自身の状況と照らし合わせて、最適な判断をしてください。