「投資するなら区分マンションより一棟買いが良い」理由がわかりません…なぜ一棟物件の方が良いのか、教えてください！ 都内で不動産投資をしております。 （エリア的には都心の駅近で、800〜1300万円程度の分譲マンションを区分所有で数件もっています） しかし、不動産会社と話をしていると 「区分マンションは資産価値が無い」と言われることがあります。 （新築ではなく、中古物件を前提とします） …ですが、この意見が私には納得ができず、 是非ご意見をいただければと思っております。 区分・一棟のそれぞれについて、下記のように考えております。 ◎区分マンションの資産性について 私自身、『郊外や地方の区分マンション』に資産価値は無いだろうと考えております。 また都心部であっても、『築浅』であれば建物代が価格の大半を占めてしまい、 10〜20年くらい後に売却するとしたら、大幅に価格は低下すると思われます。 ですのでそういった物件を指して「資産価値が低い」と言われるのはわかります。 一方で築20年前後の物件であれば、 取得費用の内訳が「土地代>建物代」となる物件も多いかと思います。 もちろんボロボロになっている廃墟になりそうな物件は論外ですが、 ちゃんとした会社が作り、ちゃんと管理をされているのであれば 10〜20年後に売却するにしても、物件価格の下落幅は限定的だと思います。 ◎一棟物件の資産性について 一棟持っていれば、『建物が全壊しても土地は残る→資産性が高い』 という理屈はわかります。 しかし土地を買って建物を新築すると、その時点で大きな出費となります。 特にRC構造にするのは、個人レベルではハードルが高いと思います。 かといって木造にすると、10年、20年経った後に 段々と客付けしづらくなってくるかと思います。 リノベーションするにも限度がある、という印象がございます。 コストパフォーマンスを重視するなら新築するより中古一棟という事になりますが、 中古でも築古の木造ですと、客付けしづらいことに変わりはありません。 （建て替えるには、新築する費用+解体費用もかかるため 割高になってしまうと思われます。） ならRCの中古はどうか…と考えてみると、 そもそも選択肢が少ないように感じます。 選択肢が少ないと、立地や価格などの物件スペックについては ある程度妥協する必要があるのではないかと思います。 仮に立地の問題が解決できたとしても、 1Fの部屋が客付けしづらいという問題は無視できないと思っています。 （区分所有であれば、1Fの部屋を避けて購入することもできますし 1Fだからという理由で買い叩くこともできます。） →実際に不動産サイトで区分と一棟の価格を比較しているのですが、 「1部屋あたり」の価格で見るとそんなに差がないように思います。 また、「一棟物件の方が区分より利回りも高い」と不動産屋に勧められたこともあるのですが それらの物件は都心ではなく郊外の物件だったり、 駅から遠かったり、木造建物だったりします。 （リスクの分だけ）利回りが高いのは当然であって、 『それらは”一棟物件だから”利回りが高いわけではない』のでは？と思っています。 例えば、国内で比較的大手の不動産投資サイトで 山手線沿線（西側）・駅10分以内・築30年以内で『1棟マンション』を検索すると 該当物件はたったの7件だったのですが、 表面利回り5〜7％前後の物件しかありませんでした。 都心部の駅近、築30年以内などの条件を指定していくと 一棟ものであっても結局利回りも低い。 ↓ だったら、選択肢の少ない一棟物件の中から妥協して選ぶよりも 選択肢の多い区分所有の中から、良い物件を選ぶようにした方が 収益性も高まるし、売却時にも困らないのではないか？ …というのが私の考えです。 しかし、現実には一棟物件を買いたいとおっしゃる不動産投資家も多く 自分の見えていない『一棟物件のメリット』が他にもあるのではないか？と考えています。 そこでお願いになるのですが、 上記のような私の考え方の中で、甘い部分、見えていない部分があれば 是非お教えいただけないでしょうか？ よろしくお願い致します。 【備考】 銀行から融資を受ける時の担保価値は、区分マンションよりも一棟物件の方が高いというのは理解しています。 ただ私個人の状況としては、 「区分マンションを少しずつ買っていく分には、そこまで融資を必要としない （借り入れは不動産の取得価格総額の3割以内に収めており、あまりレバレッジはかけていません。）」 …という状況でして、 「大きな融資を受ける事があるとすれば、それは一棟物件を購入する時のことなので、 そもそも一棟物件を購入すること自体にメリットがなければ、そもそも大きな融資を受ける意味が無い」 …と考えております。 担保価値よりは、売却時に資産価値が下がっていないことが重要であり、 さらに重要なのが、取得している期間中の利回りであると思っています。 （不動産を通じて節税をしたいという考えもありません。） 宅建も持っていない素人の考えではありますが、是非ご意見をいただけますと幸いです。補足>jake_fulu様 私自身は一棟物件を購入する気はないので、うまく操られているわけではないのですが 不動産屋の話に「ポジショントーク」が含まれているというのはおっしゃる通りだと思います。 「資産価値が高い立地や物件であれば一棟でも区分でも資産価値は高い」というのも同意見です。 ただ、不動産屋だけでなく「投資する側」からも「区分より一棟」という意見が出てくる事が多いので、 それを不思議に思っております…。 >ertikolllse様 すみません、賃貸住宅ビジネスがなりたつかどうかという事ではなく 「一棟物件購入が区分購入よりも優れている理由」を知りたいのです。。。 ーー 1つ考えられる要素として、 「仮に現金1000万円を持っている方がいたとして、その人がローンを組んで10室・1億円のアパートを購入することは可能であるが、区分で1000万円のワンルームを10戸買うことは出来ない（純資産を少しずつ増やしながら買っていくしかない）」 という事は考えられるかと思っております。 つまり、レバレッジを掛けて投資をしたいなら一棟物件を買う方が良い、ということなのでしょうか？