分譲賃貸マンションの二重市場と賃貸契約の関係

ご質問にあるように、分譲賃貸マンションは、賃貸物件として貸し出されているにも関わらず、同時に売買市場に出回ることがあります。これは、分譲賃貸マンションが「不動産投資」の対象となっていることが大きな理由です。所有者は、マンションを賃貸に出して家賃収入を得ながら、将来的な売却益も期待できるため、このような状況が発生します。

重要なのは、賃貸契約と売買契約は別物であるということです。 賃貸契約は、あなたと家主（所有者）の間で結ばれた、一定期間住居を借りる契約です。一方、売買契約は、家主と買い手の間で結ばれる、所有権を移転する契約です。

物件が売買契約によって売却されたとしても、あなたが既に締結している賃貸契約が有効である限り、あなたはすぐに退去する必要はありません。 賃貸契約には、契約期間や更新に関する条項が明記されています。それらの条項に従って、契約期間中は住み続ける権利があります。

ただし、例外もあります。例えば、新しい所有者が、あなたとの賃貸契約を解除したい場合、正当な理由（例えば、建物の解体や大規模な改修）を示す必要があります。 その場合でも、契約解除に関する法律に基づいて、適切な手続きと期間が設けられます。 あなたは、突然追い出されることはありません。

投資用マンションとしての側面と利回り

ご質問に「投資用マンション　利回り12.○％」とありましたが、これは、物件の投資価値を示す指標です。利回りは、年間の賃料収入を物件価格で割った割合で表され、投資効率を示します。12％という利回りは、比較的高い数値と言えますが、必ずしも正確な投資収益率を表しているとは限りません。

利回りの計算には、空室期間や修繕費、管理費などの費用が含まれていない場合が多く、実際にはこの数値よりも低い収益率になる可能性があります。 また、将来的な不動産価格の下落リスクも考慮する必要があります。

具体的な対応と確認事項

賃貸契約を結ぶ前に、以下の点を必ず確認しましょう。

• 賃貸契約書の内容： 契約期間、更新方法、解約条件、家賃の支払方法、修繕責任などをしっかり確認し、不明な点は管理会社や家主へ質問しましょう。
• 売買に関する条項： 契約書に、物件売買に関する条項がないか確認します。 売買された場合のあなたの権利や義務が明記されているはずです。
• 管理会社への問い合わせ： 物件の売買状況や、売買された場合の賃貸契約への影響について、管理会社に直接問い合わせることをお勧めします。 彼らは、状況を正確に把握しているはずです。
• 不動産会社への相談： 不安な場合は、不動産会社に相談することもできます。 専門家のアドバイスを受けることで、より安心した賃貸生活を送ることができます。

専門家の視点：弁護士や不動産鑑定士

賃貸契約や不動産売買に関する複雑な問題や、権利の侵害を疑う場合は、弁護士に相談することをお勧めします。 弁護士は、法律的な観点から適切なアドバイスとサポートを提供してくれます。

また、物件の価値や投資収益率についてより詳細な情報が必要な場合は、不動産鑑定士に相談することもできます。 彼らは、専門的な知識と経験に基づいて、客観的な評価を提供してくれます。

まとめ：安心した賃貸生活を送るために

分譲賃貸マンションは、賃貸と売買の両方の市場で取引される可能性があります。しかし、賃貸契約は独立した契約であり、物件の売買によってすぐに退去を余儀なくされることはありません。 ただし、契約書の内容をしっかり確認し、不明な点は専門家に相談することで、安心して賃貸生活を送ることができます。 不安な点があれば、積極的に管理会社や専門家に問い合わせ、自分の権利を守ることが大切です。