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1. 日照権について：現状と将来の比較、専門家への相談
戸建て住宅建設による日照時間の減少は、確かに大きな懸念事項です。建設会社の見解では13時頃まで日照があるとのことですが、これはあくまで予測であり、実際の日照時間は季節や天候、建物の配置などによって変動します。重要なのは、現状の日照時間と建設後の日照時間を正確に比較することです。
具体的な確認方法として、以下のステップを踏むことをお勧めします。
- 現状の日照時間測定：数日間にわたって、リビングの日照時間を記録します。写真や動画で記録を残しておくと、後日の比較に役立ちます。時間帯だけでなく、日射角度も記録するとより正確な比較ができます。
- 建設後の日照シミュレーション：建設会社に、より詳細な日照シミュレーションを依頼します。単なる予測ではなく、具体的な数値データ（時間帯、日射量など）を示してもらいましょう。可能な場合は、複数のシミュレーション結果を比較検討することも重要です。建築設計図面を入手し、専門のアプリやソフトを用いてシミュレーションを行うことも検討できます。
- 専門家への相談：建築士や不動産鑑定士などの専門家に相談し、日照権の侵害の有無について意見を求めることをお勧めします。専門家の意見は、建設会社との交渉において強い武器となります。
日照権は法律で明確に規定されているものではありませんが、民法上の「隣地への損害賠償」の観点から、過大な日照権の侵害は問題となる可能性があります。建設会社との話し合いでは、現状の日照時間と建設後の日照時間の差、その影響、そして具体的な補償（例えば、日照を確保するための工夫や金銭的な補償など）について交渉する必要があります。
2. 排水溝の管理について：明確な責任分担と維持管理計画
20cmの排水溝の管理は、確かに懸念事項です。複数の戸建て住宅が関わるため、責任分担が曖昧になりがちです。建設会社と、将来の戸建て住宅の所有者との間で、排水溝の維持管理に関する明確な合意が必要です。
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- 管理責任の明確化：誰が排水溝の清掃や修理を行うのか、費用負担はどうするのかを、契約書に明記する必要があります。管理組合を設立する、または建設会社に一定期間の管理を委託するなどの方法も考えられます。
- メンテナンス計画：定期的な清掃や点検、必要に応じた修理を行うための計画を立て、その費用についても事前に合意しておきましょう。計画には、具体的な頻度、作業内容、費用負担などを含めるべきです。
- 緊急時の対応：排水溝が詰まったり、破損した場合の緊急時の対応についても、事前に合意しておきましょう。連絡先や対応手順などを明確に記述する必要があります。
コンクリート高台のため、２ｍ下の管理が困難という点は、管理責任の明確化とメンテナンス計画において特に重要な検討事項です。建設会社には、現実的な管理方法を提案してもらう必要があります。例えば、高台側に点検口を設置する、特殊な清掃機器を使用するなど、具体的な対策を検討しましょう。
3. 地震対策について：地盤調査と耐震設計の確認
地震によるコンクリート壁の崩落リスクは、無視できません。建設会社に、地盤調査の結果と耐震設計の詳細な資料を提示してもらう必要があります。
- 地盤調査の内容：地盤の強度、液状化の可能性、地質構造など、詳細な調査結果を確認しましょう。調査方法、調査地点、結果の解釈などについても、専門家の意見を参考に確認することが重要です。専門家に見てもらうことで、より客観的な評価を得ることができます。
- 耐震設計の確認：建物の耐震性能、特にコンクリート壁の耐震性について、詳細な設計図書を確認しましょう。設計基準、使用材料、施工方法などについても確認し、地震に対する安全性を十分に確保できる設計であることを確認する必要があります。
- 専門家による評価：必要であれば、構造設計の専門家に設計図書を評価してもらい、地震に対する安全性について客観的な意見を求めることをお勧めします。
不安を解消するためには、建設会社に積極的に質問し、納得できるまで説明を求めることが重要です。曖昧な回答や説明不足の場合は、専門家の意見を参考に、より詳細な情報開示を求めましょう。
4. 話し合いの進め方：記録を残し、専門家の協力を得る
建設会社との話し合いでは、以下の点に注意しましょう。
- 記録を残す：話し合いの内容、合意事項などを、必ず書面で記録に残しましょう。日付、参加者、話し合いの内容、合意事項、未解決事項などを明確に記載します。録音・録画も有効です。
- 専門家の協力を得る：弁護士や建築士などの専門家の協力を得ることで、より有利な交渉を進めることができます。専門家は、法律的な観点や技術的な観点から適切なアドバイスを与えてくれます。
- 冷静に交渉する：感情的にならず、冷静に事実を伝え、建設的な話し合いを進めましょう。必要に応じて、書面で質問状を送ったり、内容証明郵便を送ったりすることで、記録を残し、交渉の進捗を明確にすることができます。
建設が決定する前に、日照権、排水溝の管理、地震対策について、建設会社と明確な合意を得ることが重要です。不安な点があれば、ためらわずに質問し、納得できるまで説明を求めましょう。必要であれば、専門家の協力を得ることも検討してください。
