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自殺物件の購入に関する３つの疑問
この質問は、市内中心部の駅近で交通アクセスも良く、生活環境が整った築5年、3LDKの分譲マンション（新築時価格2800万円）で自殺があった部屋を購入するかどうかの相談です。価格は100万円（分割払い可、現金50万円でも可）と破格です。しかし、過去に自殺があったという事実が、転売や賃貸における告知義務、そして購入自体への判断に影響を与えています。
質問1：転売目的で購入した場合、告知義務はあるのか？
結論から言うと、転売する際に、過去に自殺があったことを告知する法的義務はありません。 ただし、告知しないことによるリスクは存在します。
民法上、瑕疵担保責任（売買契約上の欠陥に関する責任）において、自殺の事実が告知義務に該当するかは、ケースバイケースで判断が分かれます。 一般的に、建物の構造や設備に問題がない限り、告知義務は発生しないとされています。しかし、買主が自殺の事実を知っていたら購入しなかった可能性が高いと判断されれば、売主は責任を問われる可能性があります。
そのため、告知しないリスクを負うよりも、事前に告知することでトラブルを回避する方が賢明です。 告知方法としては、契約書に明記する、または口頭で説明し、その旨を記録に残しておくことが重要です。 また、価格を下げることで、告知によるデメリットを相殺することも有効な手段です。
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質問2：賃貸目的で購入した場合、告知義務はあるのか？
賃貸の場合も、法的告知義務はありません。 しかし、告知しないことで大きなリスクを負う可能性があります。
賃貸借契約においては、重要事項説明義務があり、物件に欠陥がある場合、その事実を告知する必要があります。 自殺の事実が「欠陥」に該当するかどうかは、裁判例も少なく、明確な基準がありません。しかし、入居者が自殺の事実を知り、精神的苦痛を訴え、解約を求めてきた場合、裁判で争う可能性があります。
賃貸目的で物件を購入する際は、告知する方がリスクが少ないと言えるでしょう。 告知することで、入居者の心理的な抵抗を軽減し、契約成立の可能性を高めることも期待できます。 告知は、契約書に明記したり、重要事項説明書に記載したりすることで行うことができます。 また、家賃を下げることも検討しましょう。
質問3：あなたならどうしますか？
専門家ではない一般人としての意見ですが、この物件は魅力的な投資対象になり得る可能性があります。
メリット：
* 駅近、国道沿いという好立地
* 築5年と比較的新しい物件
* 格安な価格（100万円、または50万円）
* 3LDKと広さがある
デメリット：
* 過去に自殺があった事実
* 告知義務の曖昧性によるリスク
私自身であれば、購入を検討するでしょう。しかし、リスクを十分に理解した上で、適切な対応を取る必要があります。
具体的には、以下の点を考慮します。
* **価格交渉:** 50万円という現金での購入価格を提示されているので、さらに価格交渉の余地があるかもしれません。
* **告知方法の検討:** 転売・賃貸のどちらを選択するにしても、告知方法を事前に検討し、記録を残しておくことが重要です。
* **専門家への相談:** 不動産会社や弁護士に相談し、法的リスクや告知方法についてアドバイスを求める。
* **リフォーム:** 部屋の雰囲気を変えるリフォームを行うことで、心理的な抵抗を軽減できる可能性があります。例えば、壁紙や床材の張り替え、照明器具の交換などです。
自殺物件購入における具体的なアドバイス
この物件は、価格が非常に魅力的ですが、リスクも伴います。購入を検討する際には、以下の点を踏まえてください。
- 不動産会社との相談： 不動産会社に相談し、物件の現状やリスク、告知義務について丁寧に説明してもらうことが重要です。特に、過去に自殺があった物件の売買・賃貸経験のある不動産会社に相談すると良いでしょう。
- 弁護士への相談： 法的なリスクを正確に把握するために、弁護士に相談することをお勧めします。告知義務や、告知しなかった場合のリスクについて専門家の意見を聞くことで、より安全な判断ができます。
- 価格交渉： 格安な価格設定ですが、さらに価格交渉を行い、リスクを考慮した価格に調整してもらうことも可能です。自殺があった事実を考慮して、相場より低い価格で交渉しましょう。
- リフォーム： 部屋の雰囲気を変えるリフォームは、心理的な抵抗を軽減するだけでなく、物件価値を高める効果も期待できます。壁紙や床材の張り替え、照明器具の交換などを検討しましょう。
- 告知方法の明確化： 告知する場合、契約書や重要事項説明書に明確に記載し、口頭での説明と合わせて記録を残すことが重要です。告知の事実を証明できる証拠を残しておくことで、後々のトラブルを回避できます。
- 心理的な影響の考慮： 自殺があった事実が、将来的な売却や賃貸に影響を与える可能性を考慮する必要があります。心理的な抵抗を感じる人がいることを想定し、価格設定や告知方法を検討しましょう。
まとめ
自殺物件の購入は、価格の安さという魅力と、告知義務の不明瞭さや心理的な抵抗というリスクが共存する難しい問題です。 慎重な検討と、専門家への相談が不可欠です。 リスクを理解した上で、メリットとデメリットを比較検討し、ご自身の判断で決定してください。
