分譲マンションの管理体制と管理費：関東と関西の比較

関東で新築マンション購入を検討しています。１５年ほど前にも、関西で分譲マンションを購入した経験があり、その時の管理人の勤務が８時から２２時まで３人交代、別に清掃員が1人毎日勤務するという形でした。お休みはお盆と年末年始だけです。規模は２５０戸で管理費が約７０００円（部屋によって違いはありますが、最高でも９０００円は超えません）でした。今、検討している物件（２件検討中）の管理費は１２０００円～１５０００円もする割りに、管理人の勤務が週５日の８時～１６時まで。あとはゴミの日に清掃員が１人入る予定とのことです。（マンション規模は両方とも150戸↑です）まぁ、関西と関東とでは物価の差もあるでしょうが、あまりにも高い割りに週５日の勤務というのが関東では当たり前なのでしょうか？因みに修繕積み立ては別です。分譲マンションにお住まいの方は、管理人さんが日中常時いなくても平気なんでしょうか？なれるものですかね？

Contents

1 関東と関西のマンション管理体制の違い：管理費の高さと管理人勤務時間
2 専門家の視点：マンション管理士からのアドバイス
3 まとめ

関東と関西のマンション管理体制の違い：管理費の高さと管理人勤務時間

以前関西で250戸規模のマンションにお住まいだった経験をお持ちで、現在の関東の物件（150戸以上）の管理体制に疑問を感じていらっしゃるご質問ですね。確かに、管理費の金額と管理人勤務時間には大きな違いがあり、戸惑うのも無理はありません。

関西での経験では、24時間体制に近い管理体制で管理費が7000円～9000円だったのに対し、関東の物件では、週5日8時～16時の勤務で12000円～15000円と、管理費は高額なのに勤務時間は短くなっています。この違いは、単に地域差による物価の違いだけでなく、マンション管理の考え方や運営方法の違いが大きく影響しています。

管理費の内訳と価格差の要因

管理費は、管理員の給与だけでなく、清掃費、修繕積立金の他に、共用部分の維持管理、設備の保守点検、事務処理費用など、様々な費用が含まれています。関東と関西で管理費に差がある要因として、以下の点が考えられます。

人件費の高騰：関東圏は関西圏に比べて人件費が高いため、管理員の給与に差が出ます。特に、経験豊富な管理人を確保しようとすれば、給与水準は高くなります。
サービス内容の違い：関西の物件では、24時間体制に近い管理体制がとられていましたが、関東の物件では、日中のみに限定されています。この違いは、管理組合の考え方や住民のニーズによって決まります。24時間体制は安心感がありますが、その分コストがかかります。
管理会社の選定：管理会社によって、管理費の金額やサービス内容が異なります。複数の管理会社から見積もりを取り、比較検討することが重要です。
マンションの規模と築年数：マンションの規模が大きくなれば、管理費用も高くなります。また、築年数が経てば経つほど、修繕費用が増加し、管理費も高くなる傾向があります。
共用施設の充実度：共用施設が充実しているマンションは、管理費用が高くなる傾向があります。例えば、フィットネスジムやゲストルームなどが備わっている場合、その維持管理費用も管理費に含まれます。

管理人常駐の必要性と代替手段

管理人さんが日中常時不在でも問題ないかどうかは、マンションの規模、住民の構成、管理体制、セキュリティシステムの充実度など、様々な要因によって異なります。

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セキュリティシステム：オートロック、防犯カメラ、インターホンなど、セキュリティシステムが充実していれば、管理人さんの常駐は必ずしも必要ではありません。不審者の侵入を早期に発見し、対応できるシステムがあれば安心です。
住民間のコミュニケーション：住民同士のコミュニケーションが活発であれば、何か問題が発生した場合でも、迅速に対応できます。管理組合の活動が盛んなマンションは、管理人さんの負担を軽減できます。
管理会社の対応：管理会社が迅速に対応してくれる体制であれば、管理人さんの不在をカバーできます。緊急時の連絡体制がしっかりしているかを確認しましょう。
清掃体制：ゴミ出しや共用部分の清掃は、清掃員が担当する場合が多いですが、その頻度や清掃範囲が十分かどうかを確認しましょう。

具体的なアドバイス：マンション選びのポイント

マンションを選ぶ際には、管理費の金額だけでなく、以下の点をチェックすることが重要です。

管理規約：管理規約をよく読んで、管理体制やルールを確認しましょう。管理組合の活動状況や、修繕積立金の積み立て状況なども確認すべきです。
管理会社の説明：管理会社から、管理体制やサービス内容について、丁寧に説明を受けてください。不明な点は質問し、納得してから契約しましょう。
住民とのコミュニケーション：管理組合の役員や住民と話し、マンションの雰囲気や管理状況について確認しましょう。居住者の満足度を知ることは重要です。
修繕計画：将来的な修繕計画を確認し、修繕積立金が適切に積み立てられているかを確認しましょう。大規模修繕の時期や費用も確認しておきましょう。
周辺環境：マンション周辺の環境も重要です。生活利便性や治安、交通アクセスなどを確認しましょう。

専門家の視点：マンション管理士からのアドバイス

マンション管理士の視点から見ると、管理費の金額と管理人勤務時間のバランスは、マンションの規模、築年数、設備状況、そして管理組合の運営方針によって大きく異なります。関東と関西で管理体制に違いがあるのは、単に地域差だけでなく、管理組合の考え方や住民のニーズ、そして管理会社の提案内容が反映されている結果です。

管理費が高いからといって、必ずしも管理体制が良いとは限りません。重要なのは、管理費の内訳をきちんと理解し、その金額に見合ったサービスが提供されているかどうかを確認することです。また、管理組合の活動が活発で、住民同士のコミュニケーションが良好なマンションは、管理費を抑えつつも、快適な住環境を維持できる可能性が高いです。

まとめ

関東と関西のマンション管理体制の違いは、地域差や管理組合の考え方、そして管理会社の提案内容など、様々な要因が複雑に絡み合っています。高額な管理費を払うからといって、必ずしも24時間体制の管理人がいる方が良いとは限りません。ご自身の生活スタイルやニーズに合ったマンションを選ぶことが重要です。管理費の内訳をしっかり確認し、管理会社や管理組合の説明をよく聞き、疑問点は解消してからマンションを購入しましょう。