問題点：共用玄関ドアの二重ロックと管理規約違反

分譲マンションでは、共用部分の改修や変更は管理規約で厳しく制限されているのが一般的です。共用玄関ドアに二重ロックを取り付ける行為が管理規約に違反している場合、それは重大な問題です。 特に、元の所有者が違反を認識していたにも関わらず、放置されていた点が問題視されます。 これは、他の居住者の安全やマンション全体のセキュリティに影響を与える可能性があり、管理組合は適切な対応をとる必要があります。 マンションの外観やセキュリティシステムに影響を与える改修は、居住者の合意や管理組合の承認を得ることが必要不可欠です。

① 管理会社や仲介業者への対応

管理会社と仲介業者には、それぞれ異なる役割と責任があります。

管理会社への対応

管理会社は、マンションの管理運営を委託されているプロフェッショナルです。 管理規約違反に関する問題に対して、以下の点を管理会社に確認・依頼することができます。

• 管理規約違反の事実確認： 管理規約の該当条項を示し、二重ロックが明確に違反であることを確認してもらいましょう。管理会社は規約の内容を熟知しているはずです。
• 過去の対応状況の確認： 理事会からの注意喚起の内容や、その後の対応について詳細な記録を請求しましょう。 過去の対応が不十分だった場合、管理会社にも責任の一端がある可能性があります。
• 今後の対応策の提案： 二重ロックの撤去を促すための具体的な対応策（例えば、新たな注意喚起、法的措置の検討など）を管理会社に提案してもらい、その実現可能性について協議しましょう。
• 専門家への相談： 必要であれば、弁護士などの専門家への相談を管理会社に依頼しましょう。管理会社は、マンション管理に関する専門知識を持つべきです。

仲介業者への対応

仲介業者は、売買契約の仲介を行う立場です。 重要事項説明において、二重ロックが管理規約違反であることを明確に説明する義務があります。

• 重要事項説明書の確認： 重要事項説明書に、二重ロックに関する記述があるかを確認しましょう。 もし記述がない場合、または不十分な記述しかない場合は、仲介業者にその点を指摘し、適切な説明を求めるべきです。 不正な売買行為に繋がらないよう、注意が必要です。
• 管理規約の提示： 仲介業者に管理規約の提示を求め、二重ロックが違反であることを明確に確認しましょう。 仲介業者は、売買物件に関する情報を正確に把握する責任を負っています。
• 売買契約への影響： 二重ロックの撤去が売買契約の条件となる可能性があります。 購入を検討する場合は、二重ロックの撤去を売買契約に盛り込むことを検討しましょう。 売買契約締結前に、この問題が解決していないと、後々トラブルになる可能性があります。

② 仲介業者の責任と売買契約

仲介業者は、物件の瑕疵（かし）について、知り得た範囲で買主へ説明する義務があります。 二重ロックが管理規約違反であることを知っていながら、それを買主に告知せずに売買契約を進めることは、重大な問題です。 仲介業者は、売買契約が成立する前に、この問題について買主に明確に説明する必要があります。 説明を怠った場合、仲介業者には法的責任を問われる可能性があります。

具体的なアドバイス：管理組合への対応と今後の対策

管理組合への文書による質問は非常に重要です。 以下のような点を明確に記載しましょう。

• 管理規約違反の事実： 具体的な規約条項を引用し、二重ロックが違反であることを明確に示しましょう。
• 過去の対応： 理事会からの注意喚起の内容と、その後の対応状況を詳しく説明しましょう。
• 今後の対応： 二重ロックの撤去を求めること、そして、管理組合としてどのような対応をとるべきかを明確に質問しましょう。
• 法的措置の可能性： 必要であれば、法的措置の可能性についても触れても良いでしょう。

管理組合は、マンション全体の秩序と安全を守る責任を負っています。 管理規約違反を放置することは、他の居住者の権利を侵害する可能性があり、適切な対応が求められます。 必要に応じて、弁護士などの専門家に相談し、法的措置を検討することも重要です。

専門家の視点：弁護士からのアドバイス

弁護士に相談することで、管理規約違反に関する法的解釈や、管理組合、管理会社、仲介業者に対する適切な対応策について専門的なアドバイスを得ることができます。 特に、法的措置を検討する場合には、弁護士の助言が不可欠です。

まとめ

共用部分の改修は、マンション全体の秩序と安全に直結する重要な問題です。 管理規約違反を放置せず、管理組合、管理会社、仲介業者と適切に連携し、問題解決に努めることが重要です。 早めの対応が、トラブルの拡大を防ぎ、円滑なマンション運営に繋がります。