分譲マンションと賃貸マンションの違い：バブル期の高級賃貸マンション購入の検討

分譲用として建てられたマンションと賃貸用として建てられたマンションの違いはなんなのでしょうか？以前住んでいた賃貸専用のマンション（約80平米家賃30万円）がどこかの業者に一棟買いされ今一部屋ずつ売りに出されています。値段は周りの物件と比べると自分的には割安に思うのですが、賃貸専用として立てられた物件と分譲用に立てられた物件においては、建築の工法など何か違いがあるのでしょうか？ちなみに物件はバブル期に作られただけあって大理石、御影石などをふんだんに使いキッチンやバスルームなどもすべて大理石を使っての超豪華仕様です。ただ、いかに見かけがよくても地震なんかで壊れてしまえば元も子もないので。。。是非、分譲用と賃貸用の違いを教えてください。よろしくお願いします。補足仕様に関してはエアコンが天井埋込であったりすべての照明がダウンライトであったりとかなり凝った作りでしたし音も気になりませんでした。以前住んでいたときは総個数10部屋の内3部屋は外人が住んでいました。3階建ての低層マンションです。エレベーターはついていません。管理費と修繕積立金で月三万五千円位です。駐車場は、6台分あり月3万円築年数は16年です。こういうマンションて買いなのでしょうか？追加の質問すみません。

Contents

1 分譲マンションと賃貸マンションの建築の違い
2 バブル期の高級賃貸マンション購入の是非
3 専門家の意見
4 具体的なアドバイス
5 まとめ

分譲マンションと賃貸マンションの建築の違い

分譲マンションと賃貸マンションの最も大きな違いは、建築基準や素材、設備のグレードにあります。分譲マンションは、個人が所有して居住することを前提に建てられるため、長期的な耐久性を重視した設計・施工がなされます。一方、賃貸マンションは、一定期間の賃貸を目的とするため、初期費用を抑え、比較的短期間での償却を考慮した設計・施工となる傾向があります。

具体的には、以下の点が挙げられます。

1. 耐震性・耐久性

分譲マンションでは、耐震基準を厳格に満たすよう設計され、高耐久性の素材が使用されることが多いです。鉄筋コンクリート造が主流で、躯体の強度や耐震性能に配慮した設計がなされています。一方、賃貸マンションでは、分譲マンションに比べて耐震基準は緩やかな場合があり、コストを抑えた建材を使用するケースも見られます。ただし、近年は賃貸マンションでも耐震性能の向上が進んでいます。

2. 内装・設備

分譲マンションは、個人の好みに合わせて自由にリフォームできることを前提に、比較的シンプルな内装が施されることが多いです。設備も、最低限の機能を備えたものが標準となります。一方、賃貸マンションは、入居者への訴求力を高めるため、高級感のある内装や充実した設備が用意される場合があります。質問者様の物件のように、大理石などをふんだんに使用した豪華な仕様は、賃貸マンションでも見られますが、これはあくまで入居率向上のための戦略であり、必ずしも分譲マンションと同等の耐久性や品質を保証するものではありません。

3. 建築コスト

分譲マンションは、長期的な視点から高品質な素材や設備を使用するため、建築コストが高くなります。そのため、販売価格も高額になります。賃貸マンションは、短期的な視点からコストを抑えた設計・施工がなされるため、建築コストは低く抑えられます。家賃収入で回収することを前提としているため、初期投資を抑えることが重要になります。

4. 管理体制

分譲マンションは、区分所有者による管理組合が設立され、マンションの維持管理を行います。修繕積立金などを積み立て、長期的な修繕計画を立てて管理します。一方、賃貸マンションは、オーナーまたは管理会社が管理を行います。管理体制の質は、オーナーや管理会社の姿勢によって大きく異なります。

バブル期の高級賃貸マンション購入の是非

質問者様の物件は、バブル期に建築された高級賃貸マンションとのことです。豪華な仕様は魅力的ですが、購入にあたっては、以下の点を慎重に検討する必要があります。

1. 建物の老朽化

築16年と比較的新しい物件ではありますが、バブル期に建てられた建物は、建築基準や建材の耐久性が現在の基準と異なる可能性があります。特に、大理石などの天然石は、経年劣化によるひび割れや変色などが発生する可能性があります。地震に対する耐震性も、現在の基準に照らして再評価する必要があります。専門家による建物診断を受けることを強くお勧めします。

2. 管理費・修繕積立金

管理費と修繕積立金が月3万5千円と高額です。これは、建物の規模や設備の維持管理コストを反映した金額です。今後、老朽化に伴う修繕費用がさらに増加する可能性も考慮する必要があります。

3. 将来的な売却

賃貸マンションを転売する場合、買い手を見つけるのが難しい可能性があります。特に、築年数が経過した物件は、売却価格が下がる傾向にあります。また、特殊な仕様の物件は、需要が限られるため、売却が困難になる可能性があります。

4. 法律・税制

賃貸マンションの購入には、不動産取得税や固定資産税などの税金がかかります。また、マンションの管理に関する法律や税制についても、十分に理解しておく必要があります。

専門家の意見

不動産のプロフェッショナルである不動産鑑定士や建築士に相談することで、物件の価値や将来的なリスクを客観的に判断できます。専門家の意見を参考に、購入の是非を冷静に判断することが重要です。

具体的なアドバイス

* 建物診断を受ける：専門業者に依頼して、建物の状態を詳細に調査してもらいましょう。耐震性、老朽化の程度、今後の修繕費用などを把握することで、購入の判断材料となります。
* 周辺相場を調査する：同じエリアにある類似物件の価格を調べ、質問者様の物件が本当に割安なのかを確認しましょう。
* 管理組合の状況を確認する：管理組合の運営状況や修繕計画、積立金の状況などを確認することで、将来的な管理費や修繕費用の負担を予測できます。
* 住宅ローンシミュレーションを行う：購入資金をどのように調達するのか、月々の返済額はどの程度になるのかをシミュレーションしましょう。
* 弁護士や税理士に相談する：購入契約や税金に関する専門的な知識を持つ専門家に相談することで、リスクを軽減できます。

まとめ

バブル期の高級賃貸マンションは、魅力的な一方で、老朽化や管理費、売却時のリスクなども考慮する必要があります。専門家の意見を聞き、慎重に検討した上で、購入の決断を下すことが重要です。