公園法違反土地の売買トラブル：賠償請求と違約金請求の可能性

公園法違反の土地を売買した不動産屋さんに賠償請求はできますか？長文です。土地を買い、つなぎローンでの土地決済も済み、建築会社さんのほうにも正式に契約を結び、いざ建築申請を取ろうとしたら、自然公園法に違反して造成してしまっていた土地で建築申請が通りませんでした。私たちは知らなかったのですが、前にも同じ造成地のほかの場所を買おうとした人が同じ問題が起こり、結局その買主さんは裁判の上あきらめて土地売買契約解除となったようです。私たちは、どうしてもその土地で建築したい為、１か月から２か月で建築申請が通るという売主である不動産屋さんの話を信じて自然公園法がクリアできるのをずっと待っていました。しかし、結局半年もかかってもまだ建築申請できるところまで至っていません。時間はかかるが、家は建てられると市や県も言ってくれているので待っていますが、当初の予定から大幅に遅れ、しかもつなぎローンの期日も過ぎてしまうので、先日再度つなぎローンの契約をしに銀行へ行ってきました。相手方は、そもそもの引っ越し予定以降の現在住んでいる部屋の家賃と再つなぎローンで再びかかってしまう利息は支払うと言っています。当然の権利とは言いませんが、建築申請が通らないのを承知で一般消費者に土地を売り、半年以上も着工できない状態に苛立ちを感じます。損害賠償以外で、違約金を請求できる案件知りたいです。どうか、分かる方ご回答お願いいたします。補足補足です。契約の際、建築が難しい土地だという説明は一切なかったです。また、建築を自分のところでやらせて公園法も書類上でうまくクリアしようとしていた節があります。何も知らない私たちが、関係ないところに建築を頼んだので、正規の手続き・申請で公園法違反が役所にバレたという顛末です。役所の方でも前回のこともあり、いわく付きの土地だったらしく、申請後すぐに見に来たほどの土地だそうです。役所の方には同情されました。

Contents

1 ケースの概要と問題点
2 法的観点からの検討：賠償請求と違約金請求
3 具体的な対応策
4 専門家の視点：建築士と不動産鑑定士の意見
5 まとめ

ケースの概要と問題点

ご相談の内容は、不動産業者から公園法違反の土地を購入し、建築申請が通らず、多大な損害を被っているというものです。重要な点は、不動産業者による不告知と虚偽説明の可能性、そして契約違反の可能性です。半年もの遅延、つなぎローンの再契約による追加費用、引っ越し予定の遅れによる家賃負担など、多額の損害が発生していることが分かります。

法的観点からの検討：賠償請求と違約金請求

このケースでは、以下の法的観点からの請求が考えられます。

1. 損害賠償請求

不動産業者には、売買契約上の瑕疵担保責任があります。瑕疵担保責任とは、売買された物件に隠れた欠陥があった場合、売主が買主に損害賠償をする責任のことです。今回のケースでは、公園法違反という重大な欠陥が隠されていたため、不動産業者に損害賠償請求できる可能性が高いです。請求できる損害としては、以下のものが挙げられます。

追加で発生したつなぎローンの利息：再契約による利息は、明らかに不動産業者の責任によるものです。
引っ越し予定の遅れによる家賃：当初の計画通りに建築が進めば発生しなかった費用です。
精神的苦痛に対する慰謝料：長期間にわたる不安やストレスは、金銭的損害以上に大きな負担となります。
建築計画の遅延による機会損失：予定していた入居時期が遅れたことで失われた利益（例えば、賃貸収入の機会損失など）も請求対象になる可能性があります。

損害賠償請求を行うためには、不動産業者による不告知や虚偽説明を証明する必要があります。契約書、メール、証言など、証拠をしっかりと集めておくことが重要です。

ネットで買うなら？いろのくにのおすすめインテリア(PR)

エメラルドグリーンのカーテンで彩る心地よい空間

4200円

心を癒す緑色のカーテン。完全遮光でプライバシーも守り、居心地の良いリビングを演出します。

商品ページへ

紫の胡蝶蘭風フェイクフラワーで華やかな空間演出

900円

美しい紫の胡蝶蘭風フェイクフラワーが、玄関やリビングを華やかに彩ります。手間いらずで、いつでも新鮮な印象を保てるインテリア雑貨です。

商品ページへ

2. 違約金請求

契約書に違約金に関する条項があれば、違約金を請求できる可能性があります。ただし、契約書にそのような条項がない場合は、違約金請求は難しいでしょう。

3. 契約解除と代金返還請求

契約書に瑕疵担保責任に関する規定があれば、契約を解除し、土地の代金を返還請求することもできます。この場合、すでに支払った土地代金に加え、上記で述べた損害賠償も請求できます。

具体的な対応策

1. **証拠の収集:** 契約書、メール、通話記録、不動産業者とのやり取りの記録など、全ての証拠を保存してください。役所からの文書なども重要な証拠となります。

2. **弁護士への相談:** 専門家の意見を聞くことが重要です。弁護士に相談することで、法的根拠に基づいた適切な対応策を立てることができます。弁護士は、証拠の収集方法、請求金額の算定、交渉戦略などをアドバイスしてくれます。

3. **内容証明郵便の送付:** 弁護士を通じて、不動産業者に損害賠償請求または契約解除・代金返還請求を行う旨を内容証明郵便で通知します。これは、交渉の開始を明確にするための重要なステップです。

4. **交渉:** 内容証明郵便を送付した後、不動産業者と交渉を行います。交渉がまとまらなければ、裁判という手段も検討する必要があります。

5. **裁判:** 交渉が不調に終わった場合、裁判を起こすことも可能です。裁判では、弁護士の助けが必要となります。

専門家の視点：建築士と不動産鑑定士の意見

このケースでは、建築士と不動産鑑定士の意見を聞くことも有効です。建築士は、公園法違反による建築の困難さや、修正に要する費用などを客観的に評価できます。不動産鑑定士は、土地の価値や損害額を評価し、請求金額の算定に役立ちます。

まとめ

公園法違反の土地を売買した不動産業者に対して、損害賠償請求や契約解除・代金返還請求を行うことは可能です。しかし、成功のためには、証拠の収集、弁護士への相談、適切な手続きが不可欠です。早急に弁護士に相談し、適切な対応を進めることを強くお勧めします。 早期の対応が、損害を最小限に抑えるために重要です。