入居直前解約トラブル！賃貸オーナーの権利と対応策

☆至急☆入居直前の解約トラブルについて不動産トラブルです。（長文です。申し訳ありません）マンションのオーナですが、借主より入居直前（今週土曜日入居予定）に解約したいと申し出されて困っております。【経緯】賃貸募集していたマンション（空室）を先月、ある方から入居したと申込があり、お貸しすることになりました。他にも入居希望者がいたのですが、禁煙者ということもあり、この方に決めました。（他の方はお断りしました）すぐにでも入居したかったのですが、「会社の寮は解約する場合、1カ月前に申出をする必要があるから待って欲しい」と言われ、入居を１カ月半程お待ちしました。その間、仲介会社に申込資料や保証人資料のチェックをお願いし、契約を取り交わししました。（お互い仲介料も不動産会社にお支払いしました）また敷金・礼金・賃料のお支払いも頂き、当方の口座に入金されております。１カ月半あいてしますので、部屋が劣化しないよう定期的に部屋の換気や掃除も行っておりました。（ハウスクリーニング、畳の表替えもしております）つい３日前も部屋に残しておいたオーダーカーテンをそのまま使いたいので使わせて欲しいと申し出があり、昨日、最後にと、マンションに行き、掃除と換気をして、カーテンを残し、残りの掃除用品等全て処分してまいりました。ところが、今夜になって、「同じマンションの別の部屋で同じ賃料だが、礼金０の物件が見つかったのでそっちと契約するから解約したい。払った賃料・礼金・敷金を全て返してほしい」と申し出がありました。入居予定４日前になってです。あちらの言い分では、「オーナーと借主だと借主の方が有利だから、こういう場合はオーナーが泣くものだ」とおっしゃいます。（また礼金0物件を紹介した不動産会社からそう入れ知恵をされているようです・・）明日までに返答をし、すぐにお金を返還するよう詰め寄られているのですが・・・私は対応しないといけないのでしょうか？（こちらの都合や部屋に不具合があったわけでもなく・・入居までの間、最大限借主様を尊重してきたつもりですが・・。）借主が決まりましたので部屋の募集は全て取り下げていますし、マンション用にとっておいた掃除用品（掃除機を含む）は入居にあたり処分してしまいました。こちらとしては、この費用や賃料１カ月分等いただきたいのですが・・違約金を１円ももらえず、１カ月以上も賃料をもらえず待ち損をしたと諦めないといけないのでしょうか？あちらは入居を（別の部屋に）土曜日に入居したいようで回答を迫ってきます。至急の質問で申し訳ありませんが・・どなたかお詳しい方、どうか教えてください。補足ご回答ありがとうございます。賃料１カ月（場合によっては礼金等）は頂いてよいとの意見でしたが仲介会社と話しましたが、「オーナーが不利」と言われました。（皆様の意見と反対です。どうして？泣）しかも預けていた契約書の原本（２通とも）は現在、借主が持っているとのこと。（訂正印をもらう箇所があり返却中だそうです）このまま借主に破棄され、契約自体がなかったことにされないか不安です。どう対抗したらよいでしょうか？

Contents

1 入居直前解約におけるオーナーの権利と対応
2 解約による損害賠償請求の可能性
- 2.1 具体的な損害額の算出方法
3 仲介会社への対応
- 3.1 ネットで買うなら？いろのくにのおすすめインテリア(PR)
  - 3.1.1 モダンな幾何学柄の赤ラグでお洒落な空間を演出
  - 3.1.2 可愛らしさ溢れるピンクのミニアートフレーム
4 契約書原本の確保
5 専門家への相談
6 今後の対策
7 まとめ

入居直前解約におけるオーナーの権利と対応

入居直前の解約申し出は、オーナーにとって大きな損失を招く可能性があります。今回のケースでは、借主の都合による解約であり、オーナー側に責任がないため、損害賠償請求が可能です。しかし、仲介会社からの「オーナーが不利」という発言や、契約書原本の所在が不明確な点など、複雑な状況です。冷静に、法的観点から適切な対応を検討する必要があります。

解約による損害賠償請求の可能性

借主の都合による入居直前解約は、賃貸借契約上の違約行為に該当する可能性が高いです。オーナーは、以下の損害について借主に対して賠償請求できます。

損失賃料： 既に受け取った賃料に加え、次の入居者が見つかるまでの期間の賃料を請求できます。空室期間が長引くほど損失は大きくなります。
礼金の返還： 礼金は、契約締結時に支払われたものであり、解約によってオーナー側に損害が生じた場合は、返還義務はありません。
敷金の返還： 敷金は、物件の修繕費用などに充当されるものであり、解約時の状況によっては、一部または全額をオーナーが留保できます。
清掃費用・ハウスクリーニング費用： 入居準備のためにオーナーが行った清掃費用やハウスクリーニング費用は、損害として請求できます。
畳表替え費用： 同様に、畳表替え費用も損害として請求できます。
広告宣伝費： 新しい入居者を探すための広告宣伝費も請求可能です。
その他諸費用： 掃除用品の廃棄費用など、解約によって発生したその他の費用も請求できます。

具体的な損害額の算出方法

損害額を算出する際には、具体的な証拠を揃えることが重要です。例えば、清掃費用やハウスクリーニング費用については、領収書を保管しておきましょう。広告宣伝費についても、広告掲載費用に関する資料を準備しておく必要があります。損失賃料については、類似物件の賃料相場を参考に算出します。

仲介会社への対応

仲介会社は、契約成立に重要な役割を果たしており、オーナーと借主の双方に対して説明責任があります。「オーナーが不利」という発言は、客観的な事実とは異なる可能性が高いです。仲介会社に対して、契約書の内容、損害賠償請求の根拠、そして、借主の解約申し出に対する対応について、改めて明確に説明を求めましょう。

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契約書原本の確保

契約書原本は、法的証拠として非常に重要です。借主が契約書原本を返却しない場合は、内容証明郵便で返却を請求しましょう。返却されない場合は、裁判で証拠として提出する必要があるかもしれません。

専門家への相談

今回のケースは、法律的な知識が必要な複雑な問題です。弁護士や不動産専門家などに相談し、適切なアドバイスを受けることを強くお勧めします。専門家の助言を得ることで、より効果的な対応策を立てることができます。

今後の対策

今回のトラブルを教訓に、今後の賃貸経営において以下の対策を講じましょう。

解約違約金条項の明確化： 賃貸借契約書に、解約違約金に関する条項を明確に記載しましょう。損害賠償の範囲を具体的に規定することで、トラブルを未然に防ぐことができます。
入居審査の厳格化： 入居希望者の審査を厳格に行い、信用性の低い借主を排除しましょう。過去の滞納履歴や信用情報などを確認することで、リスクを軽減できます。
契約書のコピー保管： 契約書原本は借主に渡す前に必ずコピーを保管しておきましょう。契約書のコピーは、紛失や破棄された場合でも、証拠として利用できます。
証拠の保管： 清掃費用やハウスクリーニング費用などの領収書、広告宣伝費に関する資料などは、大切に保管しましょう。これらの証拠は、損害賠償請求を行う際に必要となります。

まとめ

入居直前解約は、オーナーにとって大きな損失につながる可能性があります。冷静に状況を判断し、法的根拠に基づいて対応することが重要です。専門家への相談も積極的に行い、適切な解決策を見つけるよう努めましょう。今回の経験を活かし、今後の賃貸経営においては、契約内容の明確化や入居審査の厳格化など、リスク管理を徹底することが大切です。