元入居者からの訴訟と家財処分に関するQ&A

【助けて下さい】訴えられました・・・事情です。管理会社で働いております。実は元入居者から訴えられてしました・・・その入居者は家賃を５ヶ月分も滞納していたのですが、一度に４ヶ月分を入金してくれて残りは１ケ月分だけだったのですが、病気がちで働けない時があるらしく、また累計で５ヶ月分も滞納してしまいました。会社の上司に相談したら滞納家賃を回収するか、退去してもらうかどちらかにする用に言われました。その時に客付けをした不動産会社の社長さんも一緒に行ってくれたのですが、新しい仕事が決まったので来月末には３０万円もらえるので、その時には５ヶ月分の家賃２５万円を支払うと言ってましたが、こちらも待てないので退去してもらう事になりました。その入居者の部屋には荷物がたくさんあって、家財を放棄する念書も書いてもらいました。これで話がついたので入居者の方には、その場ですぐ部屋を出てもらい玄関のカギを返してもらい、もう入れないように新カギをロックしました。そしてその入居者はそのままどっかに行っちゃいました。翌日に不動産屋の社長といっしょに室内にある家財道具を片づけて廃棄するようにトラックも用意し荷物も多いので若い社員も数名呼んで全部捨てました。たしかに引き出しの中には通帳や年金手帳や実印・腕時計や貯金箱などもありましたが、貯金箱の中を見ると小銭ばかりで３千円程度あったと思いますが、お金は捨てられないので不動産屋の社長に聞いたら、もらって良いよと言われたのでもらいました。他にもwindows7の富士通ノートパソコンをもらいました。他にも食器洗浄機・生ごみ処理機や大型の水槽が５個も置いてあり、自分は見た事もないような熱帯魚が沢山泳いでいましたが全部すてました。もう荷物が多くて２トントラックで２往復したくらいです。そうしたら、出て行った元入居者か訴えたらしく、弁護士から会社に連絡があったそうです。なんか内容としては家財道具はいらないと言う念書は無効だから弁償しろと言うものです。うちの課長に聞いたら念書があるから問題ないので心配するなと言われたのですが、本当に大丈夫でしょうか？ちなみに賠償金額は１２００万円を払えと来ています。こういった場合は念書があれば問題ないですよね？詳しい方教えてください。補足tanpopono212さん督促状は書留で送ってませんが、いつもポストに投函しました。 rise_1974さんなんか高そうな家財道具が多かったんです、元入居者が最悪の場合は家財を売り払えば少しはお金になるからと言ってた気がしますが、課長がこれ以上は待てないと言ったので退去となりました。敷金は２ヶ月分あったんですがハウスクリーン代で消えましたし、あとＮＩＫＥゴルフクラブセットももらったんですが返した方がいいですか？

Contents

1 賃貸借契約と家財処分に関する法律問題
2 専門家の視点：不動産管理会社と弁護士の連携
- 2.1 予防策
3 まとめ

賃貸借契約と家財処分に関する法律問題

元入居者からの訴訟、そして1200万円という高額な賠償請求。非常に深刻な状況ですね。まず、重要なのは、念書だけでは家財処分の法的根拠としては不十分である可能性が高いということです。課長の話は、法的根拠としては弱いです。

家財放棄の念書に関する法的解釈

家財放棄の念書は、書面で作成され、内容が明確で、本人の意思表示が自由に行われたものであることが必要です。しかし、状況から判断すると、以下の点が問題視される可能性があります。

念書の有効性： 滞納家賃の回収に焦点を当て、家財の価値や処分方法について十分な説明がなされていない可能性があります。入居者が精神的に追い詰められた状態での署名だった場合、意思表示の自由が制限されていたと主張される可能性があります。
処分方法の妥当性： 全ての家財を廃棄処分した点も問題です。特に、通帳、年金手帳、実印といった重要な個人情報は、適切な方法で処理する必要があります。また、パソコンやゴルフクラブセットなどの高価な品物は、廃棄する前に査定を行い、売却することで損失を最小限に抑えるべきでした。
督促状の送達方法： 督促状を普通郵便で送付していた点も問題です。重要な書類は、書留郵便で送付するべきです。裁判になった場合、送達事実の証明が困難になる可能性があります。

訴訟における可能性と対応

元入居者からの訴訟は、不当利得返還請求や損害賠償請求の可能性があります。不当利得返還請求とは、本来受け取るべきではない利益を得た場合に、それを返還するよう求める請求です。今回のケースでは、廃棄した家財の価値が不当利得に該当する可能性があります。損害賠償請求は、家財の処分によって元入居者が被った損害を賠償するよう求める請求です。

1200万円という賠償額は、家財の価値や精神的苦痛などを考慮して算出されている可能性があります。しかし、念書や処分方法に問題があれば、賠償額が減額される可能性もあります。

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具体的なアドバイス

まず、弁護士に相談することが最優先です。弁護士は、訴状の内容を精査し、適切な対応策をアドバイスしてくれます。弁護士費用は高額ですが、今回のケースでは、弁護士に依頼しないことでより大きな損失を被る可能性があります。

次に、以下の点を弁護士に伝える必要があります。

念書の全文
家財のリスト（可能な限り詳細に）：写真や動画があればさらに効果的です。処分した家財の価値を推定するのに役立ちます。
処分方法の詳細：廃棄した家財の量、処分業者名、処分費用など
督促状の送付記録
入居者とのやり取りの記録：メール、手紙、録音データなど

弁護士は、訴状の内容、証拠、法律に基づいて、適切な対応（和解交渉、反訴など）を検討します。

専門家の視点：不動産管理会社と弁護士の連携

このようなトラブルを避けるためには、不動産管理会社と弁護士の連携が重要です。弁護士は、家賃滞納の段階から適切な法的アドバイスを提供し、滞納者との交渉、法的措置をサポートします。

予防策

書面による明確な契約：賃貸借契約書に、家財処分に関する条項を明確に記載する。
家財のリスト作成：入居時に家財のリストを作成し、写真や動画で記録する。
適切な督促手続き：書留郵便で督促状を送付する。
専門家への相談：家賃滞納や退去トラブルが発生した場合は、弁護士や不動産管理の専門家に相談する。
家財の処分は慎重に：家財を処分する場合は、専門業者に依頼し、処分前に査定を行う。また、個人情報を含む物品の適切な処理方法を検討する。

まとめ

今回のケースは、法的知識の不足と適切な手続きの欠如によって深刻な事態を招いた典型例です。高額な賠償請求を受けた場合、すぐに弁護士に相談し、適切な対応を取ることが重要です。また、将来このようなトラブルを避けるためには、予防策を講じ、専門家と連携することが不可欠です。今回のケースで得られた教訓を活かし、より適切な対応を心がけてください。特に、家財の処分は、非常にデリケートな問題であり、安易な判断は避けるべきです。