借地権付き建物の購入検討:200万円の物件で収益化は可能?

借地権付き建物が200万円、おばあさんが住んでたようです。リフォーム済み和室が4部屋。3年ぐらい住み、後は賃貸で月4万円で貸せたらと思ってます。地代は月1万2千円、25坪。買おうか迷ってます。

借地権付き建物の購入:メリットとデメリット

200万円という価格でリフォーム済みの和室4部屋の建物は、確かに魅力的です。しかし、借地権付きであるという点が大きなポイントとなります。購入を検討する前に、借地権のメリットとデメリットをしっかりと理解することが重要です。

メリット

* **価格が安い:** 一般的に、土地付きの建物と比較して、借地権付きの建物は価格が安価です。今回の物件のように200万円という価格は、土地付き物件では考えられない低価格です。
* **初期費用を抑えられる:** 土地を購入する必要がないため、初期費用を抑えることができます。頭金やローンの負担を軽減できるのは大きなメリットです。
* **管理が比較的容易:** 土地の管理は地主が行うため、購入者は建物の管理に専念できます。

デメリット

* **地代負担:** 毎月地代を支払う必要があります。今回の物件では月1万2千円と比較的安価ですが、将来的に地代が値上げされる可能性も考慮する必要があります。地代の値上げ幅や頻度については、借地契約書をよく確認しましょう。
* **建物の所有権がない:** 土地の所有権がないため、建物を自由に改築・増築することが制限される場合があります。また、将来的な売却の際に、土地の所有者の承諾が必要となるなど、制約が多いです。
* **地主との関係:** 地主との良好な関係を維持することが重要です。トラブルを避けるためにも、契約内容をしっかりと理解し、地主とのコミュニケーションを円滑に行う必要があります。
* **借地権の期間:** 借地権には期間が設定されていることが多く、期間満了時には更新交渉が必要になります。更新が難しい場合、建物を解体しなければならない可能性もあります。

収益性シミュレーション:賃貸経営の現実

月4万円の賃貸収入を得られると仮定した場合の収益性をシミュレーションしてみましょう。

収入

* 賃貸収入:月4万円

支出

* 地代:月1万2千円
* 固定資産税:年間数千円~1万円程度(物件の所在地や築年数によって変動)
* 修繕費:年間数万円~数十万円程度(築年数や建物の状態によって変動、修繕積立金などを考慮)
* 管理費(不動産会社に管理を委託する場合):月数千円~数万円程度
* 保険料:年間数千円~数万円程度

収支

上記の支出を考慮すると、毎月の純利益はそれほど多くない可能性があります。さらに、空室期間が発生した場合、収益は大きく減少します。

専門家への相談:不動産会社や税理士への相談

借地権付き建物の購入は、土地付き物件とは異なるリスクを伴います。購入前に、不動産会社や税理士などの専門家に相談し、物件の価値やリスク、税金面での影響などをしっかりと確認することが重要です。

不動産会社への相談ポイント

* 物件の市場価格と適正価格
* 賃貸経営における収益性とリスク
* 地代の将来的な値上げの可能性
* 借地契約の内容と注意点
* 近隣環境や空室状況

税理士への相談ポイント

* 固定資産税や所得税などの税金対策
* 減価償却の計算方法
* 損益計算書の作成

具体的なアドバイス:購入前に確認すべき点

購入を検討する前に、以下の点を必ず確認しましょう。

  • 借地契約書の内容:地代の金額、支払方法、更新方法、解約条項などを詳細に確認しましょう。専門家に相談することをおすすめします。
  • 建物の状態:リフォーム済みとはいえ、建物の老朽化状況や修繕が必要な箇所がないか、しっかりと確認しましょう。必要に応じて、専門業者に建物調査を依頼しましょう。
  • 近隣環境:騒音や治安、交通の便など、生活環境を十分に確認しましょう。近隣住民への聞き込み調査も有効です。
  • 賃貸市場の状況:周辺地域の賃貸相場や空室状況を調べ、月4万円という賃料設定が妥当かどうかを確認しましょう。不動産会社に相談して、客観的な意見を聞きましょう。
  • 将来的なリスク:地代の値上げ、建物の老朽化、空室リスクなどを考慮し、最悪のシナリオも想定しておきましょう。

まとめ:慎重な判断が重要

200万円という価格の魅力はありますが、借地権付き建物はリスクも伴います。購入前に十分な調査と専門家への相談を行い、慎重に判断することが重要です。 収益性だけでなく、将来的なリスクも考慮し、ご自身の状況に合った判断をしてください。

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