１．借地上の建物の賃貸と転貸について

ご質問ありがとうございます。競売で落札された借地上の建物を賃貸に出すこと、そして旧借地法の適用下での注意点について、詳しく解説いたします。

まず、ご契約書に「転貸する場合は賃貸人甲の書面による承諾を受けること」と明記されていることから、地主さんの承諾なしに賃貸することはできません。

１-１．転貸とは何か？

転貸とは、借地権や借家権を有する者が、その権利を第三者に貸し出すことを指します。 簡単に言うと、自分が借りている土地や建物を、さらに他人に貸し出すことです。 ご質問にある「貸家にすることは転貸にはあたらないという判例がある」という情報は、状況によって異なるため、一概には言えません。 例えば、ご自身が居住しながら一部の部屋を貸し出す場合と、建物を丸ごと他人に貸し出す場合では、転貸に該当するかどうかが異なります。 旧借地法下では、転貸の可否は契約書の内容に大きく依存します。

１-２．地主さんの承諾が必要か？

ご契約書に明記されている通り、地主さんの承諾は必須です。 承諾を得ずに賃貸した場合、地主さんから契約解除や損害賠償請求を受ける可能性があります。

１-３．承諾費用の目安

承諾費用の金額は、ケースバイケースで、明確な基準はありません。 しかし、一般的には、地主さんの負担やリスクを考慮して決定されます。 以下のような要素が考慮されます。

• 賃貸期間： 短期であれば費用は低く、長期であれば高くなる傾向があります。
• 賃料： 賃料が高ければ、地主さんに入るメリットも大きいため、承諾費用が高くなる可能性があります。
• 借地権の種類： 旧借地法適用か新借地法適用かによって、承諾費用の考え方が変わってきます。
• 建物の状態： 建物の状態が良いほど、承諾費用は低くなる傾向があります。
• 地域相場： 地域の相場も考慮されます。
• 有償・無償： 有償の場合は無償よりも高くなる可能性が高いです。無償であっても、管理の手間などを考慮して費用を請求される可能性があります。

具体的な金額については、地主さんと直接交渉する必要があります。 弁護士や不動産会社に相談し、相場を把握してから交渉に臨むことをお勧めします。 交渉の際には、ご自身の状況や、賃貸によって地主さんに不利益が生じないことを丁寧に説明することが重要です。

２．親戚への部屋提供と他人への賃貸

ご親戚への避難場所提供と、他人への賃貸は、法的解釈が異なります。

２-１．親戚への一部部屋提供

親戚の方への無償での一部部屋提供は、転貸に該当しない可能性が高いです。 しかし、あくまでも「一時的な避難」という点を明確にし、地主さんに状況を説明し、承諾を得ることが重要です。 承諾を得る際に、期間や人数などを具体的に伝えることで、地主さんの不安を軽減できます。

２-２．他人への一部部屋賃貸

他人への一部部屋の賃貸は、転貸に該当する可能性が高いです。 この場合も、地主さんの承諾が必要です。 承諾を得る際には、賃貸する部屋、期間、賃料、相手の方の情報などを具体的に説明する必要があります。

２-３．他人への建物全体賃貸

他人への建物全体の賃貸は、明確に転貸に該当します。 地主さんの承諾を得るだけでなく、契約書の内容を改めて確認し、必要に応じて修正する必要があります。

３．旧借地法と専門家への相談

旧借地法が適用される場合、地主さんとの交渉は非常に重要です。 契約書の内容をしっかりと確認し、専門家（弁護士や不動産会社）に相談することを強くお勧めします。 専門家のアドバイスを受けることで、トラブルを回避し、スムーズに賃貸を進めることができます。

４．まとめ：地主さんとの良好な関係構築が重要

借地上の建物を賃貸に出す際には、地主さんとの良好な関係を築くことが非常に重要です。 事前に丁寧に状況を説明し、承諾を得ることで、トラブルを回避し、安心して賃貸を進めることができます。 不明な点や不安な点があれば、専門家に相談することをお勧めします。