借地でのリフォーム問題：地主との交渉と解決策

借地に建つ実家のリフォームを、地主に止められています。私の主人の実家に、現在８６歳の義母が一人暮らしをしています。築５０年の古家ですので、昨年の震災で、壁のあちこちにひび割れが出来、それらをビニールテープでふさいだりして、なんとか暮らしていますので、ゆくゆくは私達が同居する事も考え、また義母が存命のうちに、便利な快適な暮らしをしてもらいたいと、リフォームを考えました。この時代ですから、耐震補強が先となると思いますが、予算の都合上それは難しく、とりあえず１階の水回り（キッチン・トイレ・浴室・洗面所）と義母が寝起きする部屋の、天井・壁、畳などだけ、リフォームする事になりました。実家は持ち家ですが、土地は借地です。今回リフォームをするに辺り、契約書を見てみると、「改築をする際は、承諾を得る事」また「同等の広さの土地に移動する事」とありました。実家は、同じ地主の持ち物の駐車場に、一軒だけ飛び出る形で建っており、以前不動産屋からも、「ここ（実家）がズレてくれたら、大きな建物も建つんだが」と言われた事があり、借地契約を結んだ時も、「建て替える時は、隣に建てて欲しい」と言われていました。地主に工事の連絡が出来たのが、工事初日の前日でしたが、一度は「承諾します」と回答を貰いました。所が、工事当日の朝、電話が入り、「やはり認められない、至急実家に来て欲しい」と言います。地主の主張は、「（図面を見て）こんな大掛かりな工事なら、改築になるので隣の空き地に移動して貰いたい」という事です。私達も、その時は知識不足で、修繕と改築の区別もつきませんでしたが、一応工事は延期にし、帰ってきてから、色々調べ、第三者にも聞いてみると、建物の躯体部分をいじっているワケでは無いので、改築には当たらない、承諾も得なくて良い、という事が判りました。地主は、建築関係の大学院を出ており、夫人は宅地宅建の資格もお持ちだそうですが、こういった人に対抗するには、どのような方法をとったら良いでしょうか。黙って工事を始める方法。内容証明郵便などで、こちらに正当性がある事を告げた上で、工事を始める方法。弁護士に介入してもらい、工事を始める方法。などなどが、思いついたのですが・・・地主は、毎日のように自分の持ち物の土地に顔を出すので、今後も顔を合わせない訳にもいきません。今後の付き合いを考えると、あまり事を荒立てた方法も、腰が引けるのですが･･･良策は無いものでしょうか。補足新築する資金は無いです。地主は曳家という手段を主張します。しかし、歴史的建造物でもない、築５０年の古家が、曳家の工事に耐えられるとも思えず、また、それだけの費用をかける家でも無いと思います。曳家の費用の一部は、地主が出すとも言っていますので、それほどまでに移動して欲しいのでしょう。

Contents

1 借地におけるリフォームと改築の定義：専門家の意見
- 1.1 専門家への相談：具体的なステップ
2 地主との交渉：穏便な解決を目指して
3 交渉が難航した場合の対応
4 曳家について
5 まとめ：グレーゾーンを専門家の意見でクリアに

借地におけるリフォームと改築の定義：専門家の意見

まず、重要なのは「修繕」と「改築」の違いを明確にすることです。今回のリフォームは、建物の躯体（柱や梁など建物の骨組み）を改変するものではなく、内装の改修に留まります。そのため、一般的には「修繕」に該当すると考えられます。

しかし、地主は建築関係の専門家であるため、専門用語や解釈の違いからトラブルが発生している可能性が高いです。そのため、建築士や不動産鑑定士などの専門家に相談し、現状のリフォーム計画が「修繕」に該当するのか、客観的な意見を文書で得ることが重要です。この専門家の意見は、後々の交渉において強力な証拠となります。

専門家への相談：具体的なステップ

1. 複数の建築士事務所や不動産鑑定士事務所に連絡を取り、状況を説明し、相談の可否を確認します。
2. 見積もりを依頼し、費用とスケジュールを確認します。
3. 専門家に現地調査を依頼し、リフォーム計画書と借地契約書を提示して、客観的な意見を文書で得ます。
4. 専門家の意見書を元に、地主との交渉を進めます。

地主との交渉：穏便な解決を目指して

地主との関係性を考慮し、穏便な解決を目指しましょう。いきなり強硬手段に出るのではなく、以下のステップで交渉を進めることをお勧めします。

ネットで買うなら？いろのくにのおすすめインテリア(PR)

シックな黒が魅力の玄関収納マグネットキーフック

1840円

玄関周りをスッキリ整理！シンプルでスタイリッシュな黒のキーフック＆トレイで、毎日の出入りをスマートにサポートします。

商品ページへ

美しい白の2wayドレッサーテーブルで空間を華やかに

11900円

シンプルでスタイリッシュな白のドレッサーテーブル。メイクも収納もこれ一台で完結！おしゃれな空間を演出します。

商品ページへ

1. 事実関係の確認と丁寧な説明

専門家の意見書を基に、地主と改めて話し合いましょう。リフォームの内容が躯体構造を変えない「修繕」であることを、丁寧に説明します。図面や写真、専門家の意見書などを提示し、理解を得られるよう努めましょう。

2. 相互理解と合意形成

地主の懸念点（例えば、建物の老朽化や将来的な土地利用）を理解し、それに対する対応策を提示することで、合意形成を目指しましょう。例えば、リフォーム後に建物の状態が改善されること、将来的な土地利用に柔軟に対応できる姿勢を示すなどです。

3. 書面による合意

合意に至った場合は、必ず書面で確認を取りましょう。口約束ではトラブルになりかねません。リフォームの内容、工期、費用、地主の負担（もしあれば）などを明確に記載した文書を作成し、双方で署名・捺印します。

交渉が難航した場合の対応

話し合いがうまくいかない場合は、次の段階に進みます。

1. 内容証明郵便による通知

専門家の意見書と、これまでの交渉経緯をまとめた内容証明郵便を地主に送付します。これにより、あなたの主張を明確に伝え、法的根拠を示すことができます。

2. 弁護士への相談

内容証明郵便を送付しても解決しない場合は、弁護士に相談することをお勧めします。弁護士は、法的観点から状況を判断し、適切なアドバイスや交渉、訴訟手続きなどをサポートします。

3. 訴訟

弁護士の助言に基づき、裁判による解決を検討する必要があるかもしれません。訴訟は時間と費用がかかりますが、最終手段として考慮する必要があります。

曳家について

地主が曳家を提案しているようですが、築50年の古家で、費用対効果を考えると現実的ではない可能性が高いです。曳家の費用は非常に高額であり、建物の状態によっては曳家自体が不可能な場合もあります。専門家の意見書で曳家の困難さ、非現実性を指摘してもらうことも有効です。

まとめ：グレーゾーンを専門家の意見でクリアに

借地でのリフォームは、地主との交渉が非常に重要です。専門家の意見を積極的に活用し、丁寧な説明と合意形成を図ることで、穏便な解決を目指しましょう。今回のケースのように、修繕と改築の境界が曖昧な場合、専門家の客観的な意見は、交渉を有利に進める上で非常に有効です。焦らず、一つずつステップを踏んで、問題解決に取り組んでください。