個人から法人への不動産移転と税金

個人所有の不動産を法人に移転する際には、譲渡所得税、登録免許税、消費税など、様々な税金が関係してきます。質問者様は、一棟マンション（約2億円）を法人に移転する際に、利益が出ないように譲渡価格を設定し、登録免許税を売主負担（個人）として、その税額を個人所得と損益通算することで節税効果を狙っているようです。

譲渡価格の設定と税金

譲渡価格を利益が出ないように設定する、つまり、土地の取得価額と建物の取得価額から減価償却費を差し引いた金額とすることで、譲渡所得税や贈与税の発生を回避しようとする試みは、税務上の観点から重要なポイントです。しかし、税務署は、適正な価格で取引が行われたか厳しく審査します。 不動産の評価は専門家（不動産鑑定士など）に依頼し、適切な価格設定を行うことが重要です。 自己判断による価格設定は、税務調査で修正されるリスクがあります。

登録免許税の損益通算

登録免許税は、不動産の所有権移転の際に課税される税金です。法律上は売主と買主の双方負担とされていますが、慣習的に買主負担となっているケースが多いです。質問者様は、売主負担として登録免許税を支払い、その金額を個人所得と損益通算したいと考えています。

登録免許税は、原則として、不動産譲渡による所得とは別の経費として扱われます。 そのため、直接的に個人所得と損益通算することはできません。 ただし、不動産賃貸事業を行っている場合、登録免許税を不動産賃貸事業に係る費用として計上できる可能性があります。これは、移転した不動産を賃貸事業に利用する場合に限り、税理士と相談の上、適切な処理を行う必要があります。

節税効果について

最高税率の個人所得に、登録免許税を損益通算できたとしても、節税効果は限定的です。 登録免許税は、不動産価格の1.5％（2億円の場合、300万円）と高額ですが、既に最高税率に達している場合、税率の軽減効果は期待できません。 むしろ、不動産の評価や譲渡価格の設定に問題があると、税務調査で追徴課税を受ける可能性が高まります。

より効果的な節税対策

一棟マンションを法人へ移転する際に、より効果的な節税対策を検討する必要があります。以下にいくつかの方法を挙げます。

1. 法人設立時の税制優遇措置の活用

法人設立時に適用できる税制優遇措置を活用することで、税負担を軽減できます。例えば、中小企業等経営強化法に基づく税制優遇措置などを検討してみましょう。

2. 適切な会計処理

法人の会計処理を適切に行うことで、税金を効率的に節税できます。減価償却費の適切な計算や、必要経費の正確な計上など、税理士の専門的なアドバイスが必要です。

3. リースバック

法人に不動産を売却した後、個人でリースバックする方法です。所有権は法人に移転しますが、引き続き個人で不動産を使用できます。これにより、不動産の売却益を税金対策に活用できます。ただし、リース料の支払いが発生します。

4. 事業承継税制の活用

将来的に事業を承継する予定がある場合は、事業承継税制を活用することで、相続税や贈与税の負担を軽減できます。

専門家への相談

不動産の移転や税金に関する手続きは複雑です。税理士や不動産鑑定士などの専門家に相談し、最適な方法を選択することが重要です。 専門家のアドバイスに基づいて、適切な手続きを進めることで、税金対策を効果的に行い、リスクを最小限に抑えることができます。

まとめ

個人から法人への不動産移転は、税金対策の観点からも非常に重要な手続きです。 登録免許税の損益通算は、直接的には困難であり、節税効果も限定的です。 より効果的な節税対策としては、法人設立時の税制優遇措置の活用、適切な会計処理、リースバック、事業承継税制の活用などが考えられます。 専門家への相談を怠らず、適切な手続きを進めることが、成功への鍵となります。