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物件が売れない理由と購入の是非
ご質問にある祐天寺駅徒歩10分、緑道沿いの3LDK中古物件の購入について、ご夫婦で悩んでいらっしゃる状況ですね。物件価格4300万円、築年数も経過しており、1年以上売れていない点が大きな懸念材料となっています。不動産会社の見解に加え、ご自身の懸念点も踏まえ、購入の是非を検討していきましょう。
不動産会社の見解と現実的な問題点
不動産会社は、カースペースの無さ、前面道路の狭さ（間口2m）、変則的な間取りを売れない理由として挙げています。これは、多くの購入者にとって、利便性や使い勝手の悪さとして捉えられる現実的な問題です。特に、カースペースの無い点は、都心部とはいえ、車を持つ世帯にとって大きなマイナス要因となります。
ご自身の懸念点：地盤、オール電化、耐震性
ご自身は、緑道沿いであることによる地盤の弱さ、オール電化による電気代の高騰、在来工法による耐震性の不安を懸念されています。これらは、専門家の調査が必要な重要なポイントです。
専門家の視点：地盤調査、耐震診断の重要性
地盤の弱さは、実際に地盤調査を行うことで確認する必要があります。緑道沿いという立地は、地盤沈下リスクを高める可能性があります。専門業者による地盤調査を行い、地盤改良が必要かどうか、その費用を検討することが重要です。
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耐震性に関しても、在来工法であるため、専門家による耐震診断が不可欠です。築年数から見て、耐震基準が現在の基準を満たしているか、補強工事が必要かどうかを判断する必要があります。
オール電化については、電気代の高騰が懸念されますが、これは最新の省エネルギー機器の導入や、太陽光発電システムの設置などを検討することで軽減できる可能性があります。
売れない理由の総合的な分析
上記の点を総合的に考えると、物件が売れない理由は、不動産会社の指摘する問題点に加え、地盤、耐震性、オール電化といった潜在的なリスクが複合的に作用している可能性が高いと考えられます。これらのリスクは、購入者にとって大きな負担となり、価格交渉の材料にもなります。
購入検討のための具体的なステップ
1. 専門家への相談：まず、地盤調査、耐震診断を行う専門業者に相談し、見積もりを取りましょう。これにより、物件のリスクを具体的に把握できます。
2. 価格交渉：調査結果を元に、売主と価格交渉を行いましょう。リスクを考慮した上で、妥当な価格を提示することが重要です。
3. 住宅ローンシミュレーション：購入費用だけでなく、修繕費や光熱費、固定資産税などを含めた住宅ローンのシミュレーションを行い、長期的な経済的な負担を検討しましょう。
4. 家族会議：ご夫婦で、リスクとメリットを改めて話し合い、合意形成を図ることが大切です。子供の環境や学校なども考慮に入れてください。
5. 他の物件との比較：同様の立地条件、価格帯の他の物件と比較検討することで、この物件の優位点と劣位点を客観的に評価できます。
事例：類似物件の比較
同じ祐天寺駅周辺で、カースペース付き、間取りが良く、地盤に問題のない物件を探してみるのも良いでしょう。価格差を比較することで、この物件の価格が妥当なのかどうかを判断できます。
結論：慎重な判断を
4300万円という価格設定は、カースペースがないこと、前面道路が狭いこと、そして潜在的なリスクを考慮すると、やや高めである可能性があります。しかし、お子さんの環境や学校などを考慮すると、価格以上の価値を見出せる可能性もあります。
最終的な判断は、ご夫婦で慎重に検討し、専門家の意見を参考に、リスクとメリットを天秤にかけて決定してください。
