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中古戸建て購入における諸費用とローン審査
中古戸建ての購入を検討されているとのこと、現状と将来の資金計画を踏まえ、現実的な判断を支援させていただきます。
諸費用について
中古住宅の購入には、物件価格以外にも様々な諸費用がかかります。概算として、物件価格の5～10％程度を見込んでおくのが一般的です。 具体的には以下の費用が含まれます。
- 仲介手数料：物件価格の3％＋6万円（税別）が一般的です。
- 登録免許税：物件価格の1％～3％程度です。住宅ローン控除の適用を受ける場合は、軽減措置が受けられます。
- 不動産取得税：物件価格の1.4％程度です。こちらも住宅ローン控除の適用を受ける場合は、軽減措置が受けられます。
- 抵当権設定費用：金融機関によって異なりますが、数万円程度です。
- 火災保険料：物件価格や保険内容によって異なりますが、年間数万円程度です。
- その他費用：測量費用、司法書士費用、その他諸費用など。
1400万円の物件の場合、諸費用は70万円～140万円程度と見積もられます。リフォーム費用100万円と合わせると、物件購入にかかる総費用は1570万円～1640万円と想定できます。
ローン審査について
年収500万円、専業主婦の妻、子供3人というご家庭で、1300万円の住宅ローンを組むことは可能かどうかは、金融機関の審査基準によって異なります。
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重要なのは、返済比率です。返済比率とは、年間返済額を年間収入で割った割合です。一般的に、返済比率は35％以下が目安とされています。
月々の返済額6万円（年間72万円）と修繕積立金2万円（年間24万円）を合わせると、年間返済額は96万円となります。年収500万円に対しての返済比率は、96万円÷500万円＝19.2％となり、目安の35％を大きく下回っています。
しかし、金融機関は単に返済比率だけでなく、ご家庭の安定性も考慮します。専業主婦であること、子供3人を養育していること、勤続年数が8年であることなど、様々な要素が審査に影響します。
また、頭金300万円を用意されていることは、審査に有利に働きます。頭金が多いほど、返済額が減り、審査通過の可能性が高まります。
具体的なアドバイスとして、複数の金融機関に相談することをお勧めします。各金融機関によって審査基準や金利が異なるため、比較検討することで、より有利な条件で住宅ローンを組むことができます。
将来の資金計画：大学費用と貯蓄
大学費用は、一人500万円と想定されていますが、これはあくまで最低限の費用です。実際には、受験費用、入学準備費用、生活費などを含めると、一人あたり700万円～1000万円かかる可能性もあります。
学資保険で半分を賄える計画とのことですが、残りの費用についても、しっかりと計画を立てておく必要があります。年間150万円の貯蓄を継続できれば、大学費用への備えは十分可能でしょう。しかし、予期せぬ出費に備え、さらに余裕を持った貯蓄計画を立てることが重要です。
中古住宅のリスクと対策
築30年の住宅は、老朽化による修繕が必要となる可能性が高いです。4年前にリフォーム済みとのことですが、今後の修繕費用についても考慮する必要があります。
- 定期的な点検：専門業者による定期的な点検を行い、老朽化の状況を把握しましょう。
- 修繕積立金の準備：月2万円の修繕積立金は、最低限の金額です。築年数や物件の状態によっては、さらに多くの費用が必要となる可能性があります。
- 住宅瑕疵担保責任保険：住宅瑕疵担保責任保険に加入することで、住宅の瑕疵（欠陥）による修繕費用を補償してもらうことができます。
専門家の意見
不動産会社や住宅ローンアドバイザーに相談することで、より詳細な情報を得ることができます。専門家の意見を参考に、ご自身の状況に合った最適な選択をしてください。
まとめ
中古戸建ての購入は、大きな決断です。しかし、現状の経済状況、将来の資金計画、そして専門家のアドバイスを参考にすれば、安心してマイホームを持つことが可能です。焦らず、慎重に検討を進めていきましょう。
