中古住宅売却における引渡し前トラブル：犬飼育の告知とハウスクリーニング請求への対応

売主ですが現在、退出後にハウスクリーニングをこちらがするように買主から迫られています。家を売却する契約の際に、特に聞かれなかったために犬（小型犬）を飼っている事を言ってませんでした。特に知り合いが来ても異様に臭いと言われた事もなかったので、嫌いな人でないと気にならないレベルだと思います。しかも購入者は２回程内覧に来ているので、犬が嫌いな人なら分からない事はないと思うのですが・・・。しかし人が来るとかなり吠えてうるさいので、内覧時は散歩にだしていました。意図的に隠したつもりもありませんし、聞かれたら普通に答えるつもりでした。契約は去年の冬の始まりくらいで、引渡しが来月上旬の予定です。ちょうど２週間を切ったところで、犬を飼っている事は聞いていないと不動産屋を通じて文句を言い出してきました。私に騙されたと思ったのか、誠意？を見せるためにハウスクリーニングを全部屋（水周り関係含む）を要求してきています。不動産屋が言うには散歩から帰って来た所をちょうど目撃した買主が不動産屋に確認して分かったようです。住宅の販売は現状維持が原則だと思っていたのですが・・・。不動産屋も嘘を付いている訳ではないので法律的には問題はないと言うくせに、こちらに買主の要求を私に持ってくる事が理解できません。この場合、私に非がありハウスクリーニングをすべきなのでしょうか？仲介業者が費用を出したりする事はないのでしょうか？私としては１００歩譲っても一番長く過ごしていたリビングの床のクリーニングだけの折半程度しか出したくないです。買主は他に犬だけでも今すぐに出して欲しいとも言っていました。いつの間にか買主より上から目線で話をされているような気がして非常に不愉快です。しかし引渡し前に喧嘩などしたくないのです。不動産屋も買主の要求ばかりこちらに伝えて、もめると思わなかったのでしょうか？こちらがお金を払わず、向こうも納得するようないい方法（話の持って行き方）はありませんか？

Contents

1 中古住宅売買における告知義務と現状維持責任
2 買主の要求と対応策：冷静な交渉が重要
3 具体的な交渉例
4 仲介業者の責任
5 まとめ

中古住宅売買における告知義務と現状維持責任

今回のケースは、中古住宅売買における告知義務と現状維持責任、そして仲介業者の役割が複雑に絡み合った問題です。まず重要なのは、売買契約における「重要事項説明」の内容です。契約時に犬の飼育について質問されなかったとしても、売主には物件の状態を正確に伝える告知義務があると解釈される可能性があります。特に、ペットの飼育によって生じる可能性のある影響（臭い、汚れ、傷など）は、買主にとって重要な情報となります。

しかし、今回のケースでは、買主が2回も内覧に来ているにも関わらず、犬の存在に気づかなかった、もしくは気づいても問題ないと判断した可能性も否定できません。これは、買主側にも一定の責任があることを示唆しています。

現状維持責任に関しては、「現状有姿」の原則が適用されます。これは、物件の現状をそのまま引き渡すことを意味しますが、隠れた瑕疵（かし）については別途対応が必要となります。犬の飼育による汚れや臭いは、必ずしも「隠れた瑕疵」とは言い切れませんが、買主がその存在を知らされていなかった点で、交渉の余地は残されています。

買主の要求と対応策：冷静な交渉が重要

買主の要求であるハウスクリーニング全室と犬の即時引き渡しは、やや過剰な要求と言えるでしょう。しかし、引渡し直前にトラブルを起こすことは避けたいところです。そこで、以下の対応策を検討しましょう。

1. 不動産業者への対応

まず、不動産業者に現状を改めて説明し、冷静に交渉することが重要です。業者には仲介者としての責任があります。買主の要求が妥当かどうかを改めて判断してもらい、双方の立場を理解した上で、適切な解決策を提案してもらうよう働きかけましょう。特に、買主が内覧時に犬の存在に気づいていた可能性、そして告知義務の範囲について、改めて確認してもらう必要があります。

2. 買主との直接交渉

不動産業者を介した交渉が難航する場合は、買主と直接話し合うことも検討しましょう。この際、感情的な言葉は避け、事実を淡々と伝え、冷静に話し合うことが大切です。例えば、以下のような点を伝えましょう。

犬の飼育は意図的に隠したのではなく、特に問題ないと判断していたこと
内覧時に犬の存在に気づいていた可能性があること
ハウスクリーニング全室は過剰な要求であること、リビングの床クリーニングの費用負担を提案すること
犬の即時引き渡しは、現在の状況では難しいこと（引っ越し準備期間が必要なため）を説明すること

3. 専門家への相談

交渉が難航する場合は、弁護士や不動産専門家などに相談することをお勧めします。専門家の助言を得ることで、法的観点から適切な対応策を立てることができます。特に、告知義務の範囲や現状維持責任について、専門家の意見を聞くことは、交渉の有利性を高める上で有効です。

4. 費用負担の検討

ハウスクリーニング費用の一部負担は、トラブル回避のためには現実的な選択肢です。全室ではなく、リビングなどの主要な部屋のクリーニング費用を折半するなど、妥協点を見つけることが重要です。費用負担額については、不動産業者にも相談し、相場などを考慮しましょう。

具体的な交渉例

「〇〇様、この度はご迷惑をおかけして申し訳ございません。犬の飼育について、事前に詳しくお伝えすべきでした。しかし、内覧の際にもご指摘がなかったことから、それほど問題ないと判断しておりました。ハウスクリーニングにつきましては、全室ではなくリビングの床クリーニング費用を折半という形で負担させていただきたいと考えております。ご検討いただけますでしょうか？」

仲介業者の責任

仲介業者は、売主と買主双方の利益を公平に考慮する責任があります。今回のケースでは、買主の要求を一方的に売主に伝えるのではなく、双方の立場を理解した上で、より円満な解決策を提案するべきでした。もし、仲介業者が適切な対応を取らなかった場合は、責任を問われる可能性もあります。

まとめ

中古住宅売買におけるトラブルは、冷静な対応と適切な交渉によって解決できる可能性があります。今回のケースでは、告知義務の範囲、現状維持責任、そして仲介業者の役割を理解した上で、買主と話し合い、妥協点を見つけることが重要です。必要に応じて専門家の意見を聞き、法的リスクを最小限に抑えながら、円満な取引完了を目指しましょう。