中古住宅の増築：予算500万円で可能？ログハウスの耐震性と完了検査証の有無が鍵

こんな中古住宅、購入して予算内で増築できますか？はじめまして。非常に困っておりまして質問します。さいたま市の中古住宅（平成16年築/30㎡）付土地を購入し、増築（40㎡くらい/寝室・玄関・子供部屋2部屋・廊下）しようとしている者です。手付金を支払い、いざ、増築プランをたてようと一級建築事務所さんに現調してもらった際に下記の指摘がありました。（今考えると契約前に調べておくことですが）【指摘点】 ①基礎が玉石（独立というのか石場建てというのか）のロフト付ログハウス *確認申請確認済証有（玉石で申請） ②完了検査証なし（しかも3m延焼ラインにかかっている外壁が確認申請時の部材と異なる） *契約時に平成16年は任意だったのでなくても問題ないと説明有り増築に関する見解も不動産さんの営業このような増築の事例はたくさんありますので増築はなんら問題はない。グループ会社に建設会社があり、耐震補強なし、外壁の改修もなし、平米の確認だけで、建築士さん現調なし、部材の打ち合わせもなしで概算見積出せる（予算は500万円程度と契約前に話してある）一級建築事務所さん既存物件の完了検査証もないし、耐震補強（べた基礎）、適合外壁にするだけで最低2-300万円はかかるので、壊して新築で建てたほうがよい私個人的には ①については、自己責任だが、ログハウスの会社に聞くと、小さなログなので耐震は問題ないと思うとのことで大丈夫かなと…。 ②については、3/4は延焼ラインにかかるので、かなりお金がかかると思っております。現在、予算内と考えると仕方なく、不動産さんのグループ会社の建設会社で話が進んでおりますが、営業の方を信用できなくなってきており、妻が営業を代えてほしいと言い出してしまい…。先日行われた第1回の打ち合わせででもグループ会社の建築士さんはほとんど話さず、営業さんばかり話している始末。しかも、建築士さんが上記指摘点を把握していない。後日、建築士さんの意見が聞きたかったので直接聞いてみても歯切れが悪い答えばかり。営業さんは建築士さんが現調していると話していたが、直接聞いてみると行っていないとの回答。こんな状況で間取りの確認の打ち合わせだけで概算見積もり出ましたと言われても打ち合わせする気になりません。（現調の際、不動産の営業と一級建築士さんが顔を合わせていますが、その時の営業さんの一級建築士さんへの態度も今考えるとおかしかった！契約前に私が聞いていない上記指摘2点を営業さんの前で建築士さんが指摘していたことに対して、「建築士さんに話すとまともにやろうとするのでできる増築もできない」みたいことを営業さんが私に話していました。）営業さんを信じて建てても後々追加費用がかかりそうだし、完了検査証もとらなそうだし・・・。そもそも、広告に簡易免震構造のロフト付住宅の記載があり、増築も予算内でいけるとのことで契約したの…。 5-600万円しか予算がないので、非常に困っております勉強もせずに焦って契約してしまった自己責任ですが、予算内で済ませるにはどうしたらよいでしょうか？当局との相談次第では予算内でできるのでしょうか？補足　早速のお返事ありがとうございます！ kamapanさん明日行きます。不動産会社設計士が民間建築確認会社に電話確認をしたと言ってましたが。また増築できるといったことに責任持てると尋ねると、相談の段階で良いといわれても確認申請してみないととのこと。 >「建築指導課」には必ず pnoさん手付金は払ってしまいましたが、住宅ローンです。 >契約は済んでしまった？防火地域でなく、確認申請時と異なる部材ではあるが、防火塗料を塗っているので、違法建築ではないと営業が。宅建協会やほかの不動産屋に聞いても、重要事項説明時に既存物件問題点は説明義務があるとのことで、弁護士にも相談しようと思います。平成16年は任意だったので問題ないと説明」ーーーこれ嘘です。 g_funさん既存物件も含めて完了検査ないと、ローン借り換えができない等々。ログと知ったのは、契約後、私が設計図を基に聞きまわったところ確認。売主は宮大工が建てたと、ログ会社には、セルフビルドでといっていた。束石と建物の間にゴムパッキンが無造作に挟んでいる箇所あり、大丈夫といった感じ。正式に増築できたら相談します！ >基本的には別棟では既存建物に付いて云われる事は殆どないと思います。

Contents

1 現状と問題点の整理
2 予算500万円での増築の可能性
3 予算内で増築を進めるための対策
4 最悪の場合のシナリオと対応
5 まとめ

現状と問題点の整理

まず、現状を整理しましょう。あなたはさいたま市の中古住宅（平成16年築、30㎡）を購入し、40㎡の増築を計画しています。しかし、既存住宅に以下の問題点が指摘されています。

基礎が玉石による独立基礎（石場建て）のログハウスであること：耐震性や増築の可否に影響する可能性があります。
完了検査証がないこと：建築基準法に適合しているかの確認ができないため、増築に支障をきたす可能性があります。また、外壁材が確認申請時のものと異なり、3m延焼ラインにかかっている点も問題です。
不動産会社と建設会社の連携に問題があること：建築士の関与が不十分で、正確な情報提供や適切なアドバイスが得られない可能性があります。

さらに、500万円という限られた予算内で増築が可能かどうかが最大の懸念事項です。

予算500万円での増築の可能性

一級建築事務所の指摘通り、完了検査証がないこと、外壁材の不適合、玉石基礎による耐震性の不安などから、単純に増築するだけでは予算を大幅に超過する可能性が高いです。最低でも耐震補強（べた基礎への改修）と外壁の改修に200～300万円は必要と見積もられています。そこに40㎡の増築費用が加わることを考えると、500万円の予算では到底足りないでしょう。

ログハウスの耐震性について

ログハウスの耐震性は、構造や規模、施工方法によって大きく異なります。小さなログハウスでも、玉石基礎の場合、耐震性に不安が残ります。専門家による適切な調査と、必要に応じた耐震補強が不可欠です。安易に「小さなログなので耐震は問題ない」という意見を鵜呑みにしてはいけません。

完了検査証の重要性

完了検査証がないことは、大きな問題です。これは、建築基準法に適合した建築物であることの証明がないことを意味します。増築を行う場合、既存建物が基準に適合していることが前提となります。完了検査証がない状態での増築は、建築確認申請が難しく、違法建築となる可能性も否定できません。

防火地域と外壁材

防火地域でないとしても、3m延焼ラインにかかる外壁材の不適合は、消防法の観点から問題となる可能性があります。防火塗料を塗布しているからといって、必ずしも問題ないとは限りません。専門家による確認が必要です。

予算内で増築を進めるための対策

現状では、500万円の予算で希望通りの増築を行うのは非常に困難です。しかし、いくつかの対策を講じることで、予算を少しでも抑える努力は可能です。

増築規模の縮小：寝室、玄関、子供部屋2部屋、廊下を全て確保するのは難しいかもしれません。優先順位を付け、必要な部屋を絞り込むことを検討しましょう。
簡素な設計：高価な建材や複雑なデザインは避け、シンプルな設計にすることでコストを抑えられます。内装もDIYで対応できる部分があれば、費用を抑えることができます。
複数の業者から見積もりを取る：不動産会社グループの建設会社だけでなく、複数の業者から見積もりを取り、価格を比較検討しましょう。相見積もりを取ることで、不当に高額な見積もりを提示されるリスクを軽減できます。
建築確認申請の徹底：増築にあたっては、建築確認申請を必ず行いましょう。既存建物の問題点を解決し、法令に適合した増築を行うことが重要です。この費用も予算に含める必要があります。
追加費用を想定：予想外の費用が発生する可能性を考慮し、予算に余裕を持たせておくことが重要です。最低でも100万円程度の追加費用を見込んでおきましょう。
専門家への相談：一級建築事務所だけでなく、信頼できる建築士や不動産鑑定士などに相談し、適切なアドバイスを求めましょう。複数の専門家の意見を聞くことで、より客観的な判断ができます。
契約の見直し：現状の契約内容に問題があると感じているのであれば、契約の見直しや解除を検討する必要があるかもしれません。弁護士に相談し、法的観点からのアドバイスを受けることをお勧めします。

最悪の場合のシナリオと対応

現状の住宅と予算では、希望通りの増築が難しい可能性が高いです。最悪の場合、増築計画を断念し、別の物件を探すか、既存住宅を解体して新築する必要があるかもしれません。この場合、手付金の返還についても検討する必要があります。

まとめ

今回のケースは、契約前に既存住宅の状況を十分に調査しなかったことが大きな問題となっています。今後、増築を進めるためには、専門家と綿密に相談し、現実的な計画を立てることが不可欠です。予算、既存住宅の状況、法令遵守を考慮した上で、最善の策を選択しましょう。焦らず、冷静に判断することが重要です。