中古マンション購入後の雨漏り問題と裁判対応：弁護士・司法書士への相談と証拠集め

中古のアパートを購入しました。契約書と重要事項説明書には、瑕疵担保責任期間３か月。過去の雨漏り無し。修復歴無しと記載されていましたが、購入後３か月以内に雨漏りが発生しました。購入前は、前所有者の手前、入居者に直接話を聞く事ができませんでしたが、購入後雨漏りが発生しましたので雨漏り対策をおこなった所、周りの入居者から雨漏りを起こした部屋は、昔から雨漏りを起こしていて、前所有者が直してくれないので、前入居者は出て行ってしまったという事を知りました。その事実を教えていただいた方と現雨漏りの部屋の入居者と連名で、前所有者に通告書を出しましたが、話し合いの場も作ってくれませんでした。その後は、私の仲介業者と宅建協会の弁護士と相談しながら、内容証明を送りましたが、先方から内容証明で、引き渡し前に雨漏りや、その他の修復を行いましたが、また発生したのは残念です、しかし私には支払う能力がありませんので、お許しくださいという内容の内容証明が送られてきました。もう、らちが明かないと思いまして、司法書士に相談して証拠を集めていましたが、瑕疵の裁判は難しいので、私には無理だと言われてしまいました。そこで、私個人で簡易裁判所に訴状申し立てと、今まで集めてきました証拠を合わせて申請しました。そうしました所、本日簡易裁判所の書記官から、①売買契約当時、当該目的物に、通常人が買主であれば普通の注意をもってしても発見できない瑕疵があったことをを基礎づける事実。②瑕疵によって発生した損害及び損害額を具体的に主張すること。という事務連絡書がきました。 ①に関しまして、建築士等の証明書が必要なのでしょうか？ ②に関しまして、アパート取得後、アパートの価値を上げるために、建物、屋根を全て塗装して各所に手を加えきれいにしましたが、雨漏りを直すために、雨漏りを起こしている部分のサイディングを張り替えなければいけません。そうしますとそこの部分だけが、ちぐはぐになってしまいます。この点に関しましても、不動産鑑定士等に書類を作成していただかなければいけないのでしょうか？長い文章になってしまいましたが、もし、過去に経験されたことがある方や、よきアドバイスを頂ける方がいらっしゃいましたら、よろしくお願い致します。

Contents

1 中古マンション購入後の雨漏り問題：裁判における証拠と損害賠償
2 まとめ：専門家への依頼と証拠の重要性

中古マンション購入後の雨漏り問題：裁判における証拠と損害賠償

中古マンションを購入後、瑕疵担保責任期間内に雨漏りが発生したという深刻な問題を抱えているとのこと、大変お辛い状況だとお察しします。簡易裁判所から送られてきた事務連絡書の内容について、順を追って解説し、具体的なアドバイスをさせていただきます。

① 売買契約当時、発見不可能な瑕疵があったことの証明

簡易裁判所から求められている「通常人が買主であれば普通の注意をもってしても発見できない瑕疵があったことを基礎づける事実」の証明は、容易ではありません。 建築士の鑑定書は、強力な証拠となります。建築士に依頼し、雨漏りの原因究明と、それが売買契約時点では発見不可能であったことを証明する鑑定書を作成してもらうことを強くお勧めします。

具体的には、建築士に以下の点を調査・鑑定してもらう必要があります。

雨漏りの原因（経年劣化、施工不良など）
原因が契約締結時点で既に存在していたか否か
通常の注意をもってしても発見が困難であったか否か（目視では発見困難な隠れた欠陥であったかなど）
雨漏りの状況を写真や図面で詳細に記録

重要なのは、専門家の客観的な視点による裏付けです。前所有者からの内容証明で「引き渡し前に修復を行った」とありますが、その修復が不十分であったこと、または根本的な原因に対処していなかったことを建築士の鑑定書で明確に示す必要があります。前入居者からの証言なども、証拠として有効活用できます。

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② 瑕疵による損害額の算定

損害額の算定は、雨漏り修理費用だけでなく、マンション全体の価値への影響も考慮する必要があります。あなたは既に修繕費用の一部を負担している上に、雨漏り修理によって建物の一部が他の部分と見た目が異なる「ちぐはぐさ」が生じるという問題を抱えています。この「ちぐはぐさ」は、マンション全体の価値を低下させる可能性があります。

そのため、不動産鑑定士に依頼し、雨漏り修理前後のマンション価値を評価する鑑定書を作成してもらうことをお勧めします。鑑定書では、以下の点を明確に示す必要があります。

雨漏り修理前のマンション価格
雨漏り修理後のマンション価格（「ちぐはぐさ」を考慮した減価分を含む）
雨漏り修理費用
修理による価値減少分

これらの費用を合計することで、あなたの被った損害額を算出できます。 修理費用だけでなく、価値減少分も損害として請求できる可能性があります。

裁判におけるポイント

裁判では、証拠が非常に重要です。既に集めている証拠に加え、建築士と不動産鑑定士の鑑定書は、裁判を有利に進める上で不可欠です。これらの鑑定書は、専門家の客観的な意見として、裁判官を説得する強力な証拠となります。

また、前入居者からの証言も重要な証拠となります。証言を記録した書面や、証言者の連絡先などをきちんと保管しておきましょう。さらに、雨漏りの状況を記録した写真や動画なども、証拠として有効活用できます。可能な限り多くの証拠を集め、整理しておくことが重要です。

弁護士・司法書士への相談

裁判は、専門知識と経験が必要な複雑な手続きです。既に司法書士に相談しているとのことですが、弁護士にも相談することを強くお勧めします。弁護士は、裁判手続きに関する専門知識を有しており、あなたを法的観点からサポートすることができます。特に、証拠の収集や提示方法、裁判戦略の立案などにおいて、弁護士の助言は非常に役立ちます。

まとめ：専門家への依頼と証拠の重要性

中古マンション購入後の雨漏り問題は、専門家の力を借りて解決を図ることが重要です。建築士と不動産鑑定士の鑑定書、そして弁護士のサポートを得ながら、裁判に臨むことをお勧めします。 証拠をしっかりと準備し、冷静に裁判手続きを進めることで、あなたにとって最善の結果を得られる可能性が高まります。費用はかかりますが、専門家の力を借りることで、時間と労力の節約、そしてより有利な解決に繋がります。諦めずに、一歩ずつ進んでいきましょう。