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中古マンション購入：管理費・修繕積立金について
中古マンションを購入した場合、所有権移転登記が完了した時点から管理費と修繕積立金の支払いが開始されます。空室であっても支払義務は発生しますので、購入前にしっかりと予算を立てておくことが重要です。
管理費と修繕積立金の金額について
管理費と修繕積立金の金額は、マンションの規模、築年数、共用部分の設備状況、管理体制などによって大きく異なります。同じマンションでも、間取りによって金額が異なることはほとんどありません。管理費は共用部分の清掃や管理に係る費用、修繕積立金は建物の修繕・更新費用に充てられます。 管理規約やマンションの管理組合から提供される資料で確認できます。
築20年前後のマンションの場合、修繕積立金の積み立てが不足しているケースも考えられます。将来の大規模修繕に備えて、十分な積立金が確保されているか、管理組合の運営状況などを確認することが大切です。
マンションの管理範囲について
ご友人の仰る通り、原則として、専有部分（自分の部屋）の内装や設備の管理・修繕は居住者の責任となります。一方、共用部分（廊下、階段、エレベーター、外壁など）や、専有部分に至るまでの給排水管、ガス管などの修繕は、管理組合が管理会社を通して行います。
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管理会社が対応する範囲
部屋までの水道管やガス管の老朽化など、専有部分と共用部分の境界が曖昧な部分については、管理組合や管理会社とよく確認しましょう。管理規約に明記されている場合もあります。 トラブルを避けるためにも、契約前に確認することが重要です。
中古マンション購入で気をつけるべき点
築20年前後のマンションは、様々な部分で老朽化が始まっている可能性があります。購入前に以下の点を注意深く確認しましょう。
- 建物の構造・躯体の状況：基礎、柱、梁などの主要構造部材に損傷がないか、専門業者による検査を依頼することをおすすめします。
- 設備機器の状況：給排水管、ガス管、電気配線などの老朽化状況を確認し、必要に応じて交換費用を予算に含めておきましょう。特に給排水管は漏水リスクが高いので注意が必要です。
- 修繕履歴：過去にどのような修繕が行われてきたかを確認することで、建物の状態を把握することができます。管理組合から修繕履歴書を入手しましょう。
- 管理組合の運営状況：管理費や修繕積立金の積立状況、管理組合の規約、今後の修繕計画などを確認し、健全な運営が行われているかを確認しましょう。
- 周辺環境：交通の便、スーパーなどの生活利便性、治安などを確認し、自分の生活スタイルに合っているかを確認しましょう。
- 瑕疵担保責任：売主が建物の瑕疵（欠陥）について責任を負う期間を確認しましょう。期間内に問題が発生した場合、売主に修理や補償を求めることができます。
- 住宅ローン：購入資金を住宅ローンで賄う場合は、金利や返済期間などをシミュレーションし、無理のない返済計画を立てましょう。
不動産取得税と固定資産税について
不動産取得税と固定資産税については、おおよその金額はご自身の判断で問題ありません。しかし、正確な金額は、市町村の税務課で確認することをお勧めします。物件の価格や面積、所在地などによって税額は変動します。
専門家の活用
中古マンション購入は高額な買い物です。不動産会社だけでなく、住宅検査のプロや税理士などの専門家に相談することで、より安心・安全な取引を進めることができます。
まとめ
中古マンションの購入は、メリット・デメリットを十分に理解した上で慎重に進める必要があります。 特に、管理費・修繕積立金、建物の状態、周辺環境などをしっかりと確認し、専門家の意見も参考にしながら、後悔のない選択をしてください。
